【临安】增幅首现负数 销售持续低迷——1-8月房地产投资运行情况及预警分析

今年以来，房地产市场整体呈现低迷的状态，受外部环境的影响，我市房地产投资形势也在不断下滑，新项目有了较明显的减少，在建项目进度也有所放缓，销售也持续低迷，观望氛围较浓，对我市固定资产投资也有不小的影响。

一、投资基本情况

1、增幅回落明显。 1-8月，全市房地产投资累计完成39.22亿元。从今年的增幅变化来看，房地产投资的累计增幅总体呈现回落趋势，且回落幅度较大，7月份出现个位数增长，到了8月份则首次出现了负增长。

图1  2014年2-8月房地产投资增幅变化图

2 、占比逐步下降。 今年以来，房地产投资占固定资产投资的比重呈现逐月下降的趋势，平均每月下降7.9个百分点。8月份占比仅为37.6％，同比下降7.1个百分点，是2013年以来占比最低的一次。房地产投资支撑度的减弱在一定程度上给固定资产投资总量带来了不小的影响。

表1  2014年2-8月房地产投资占固定资产投资的比重

3 、地区差距明显。 从杭州七县市（区）的情况对比来看，我市今年房地产投资增幅排位靠后，仅排行第六，除桐庐县和富阳市与我市较为接近之外，其余差距都较为明显，至少相差39.4个百分点。

表2  2014年1-8月杭州七县市（区）房地产投资对比情况表

                                                                                                                        单位：亿元、％

4 、新开工项目数量少、规模小。 今年1-8月，全市房地产新开工项目共6个，其中计划总投资超过亿元的只有2个；而去年同期则有10个新开工项目，且有8个计划总投资超过亿元。新开工项目数量少、规模小是房地产投资增幅回落的主要原因。

5 、房屋新开工面积有所减少。 1-8月，全市房屋施工面积为431.98万平方米，同比增长15.1％，增幅较去年同期回落17.2个百分点；其中新开工面积为39.70万平方米，同比下降27.6％，增幅较去年同期回落13.8个百分点。投资总量及新开工项目的减少使得房屋新开工面积也相应的有所减少。

二、投资结构特点

1 、逐步趋向小户型住宅投资。 从增幅变化来看，增势较好的户型由2012年的别墅及高档公寓，到2013年的90平方米以下和144平方米以上，再到2014年的90平方米以下住宅，房地产企业在户型选择上逐步趋向于小户型住宅投资。

2 、非住宅类投资较为活跃。 1-8月，全市非住宅类投资共9.19亿元，同比增长48.2％。其中办公楼共0.33亿元，相较前两年有了大幅增加，主要为钱王国瑞大厦项目，有0.29亿元。商业营业用房完成2.85亿元，其中越秀城市综合体项目及钱王国瑞大厦共有1.17亿元。这两个项目与以往开发的以住宅投资为主的项目有较大的不同，尤其是越秀综合体项目，为单纯的商业用房项目。其他投资主要是指地下室、道路、绿化等小区的配套设施，从数据变化来看，房地产企业在配套设施建设上的投资增长较快，尤其是市场低迷的环境下，完善的配套设施也是吸引购房者的一大因素。

表3  近三年房地产投资用途结构对比情况表

单位：万元、％

三、销售主要情况

1、销售持续低迷。 我市在经历了去年销售的高浪潮后，今年持续低迷，始终处于负增长，1-8月，全市商品房销售面积为25.10万平方米，同比下降31％。从销售的类型来看，现房销售面积为6.71万平方米，同比增长28.4％；期房销售面积为18.39亿元，同比下降41％，在房地产市场不稳定的环境下，期房的销售状况更为严峻。

图2  2014年2-8月房地产销售增幅变化图

2 、待售居高不下。 1-8月，全市房地产待售面积共为56.21万平方米，同比增长53.3％。从今年2月份以来的增幅变化来看，始终保持在50％以上，6月份最高，达到了79.2％。房地产投资与销售增速的剪刀差，加大待售面积居高不下的情形。

四、市场趋势预计

1 、投资压力难以减弱。 从目前掌握的项目情况看，接下去我市房地产投资的压力仍旧难以减弱，难以有效拉动全市固定资产投资的增长。主要原因有以下两个：

——新开工项目贡献小。 去年9至12月全市共有8个房地产新开工项目，有5个计划总投资超亿元。而根据目前对房地产企业的初步了解情况来看，今年接下去预计只有2-3个项目开工，因此难以有大的贡献。

——企业投资意愿减弱。 今年以来，受销售市场不景气的影响，房地产企业的到位资金明显下滑，1-8月，全市房地产企业本年实际到位资金为55.45亿元，同比下降17.8％，增幅分别比二季度及去年同期回落14.5个百分点和138.7个百分点，加大了企业的资金压力，跟不上投资的步伐，减弱了企业的投资意愿。 一方面表现为在建项目的进度放缓。 目前，我市56个房地产在建项目中，8月当月投资额在100万元以下的项目有25个，占总个数的近一半，其中当月投资额0申报的有16个。正常在建的房地产项目只有31个，将其与去年相同的项目进行对比，在投资额上同比下降19.8％。 另一方面表现为新项目开发意愿的减弱。 从目前向企业了解到的情况看，受销售的影响，企业在项目开发上的计划有所改变，原本打算新增土地购置或二期项目开发的计划均放缓，采取保守战略，观望市场。

2 、销售增幅仍将下降。 去年房地产火爆的销售，在一定程度上已经挤压了较大的购房需求，同时也加大了基数压力。另外，目前房地产市场整体低迷，购房者的观望情绪较高，因此预计接下去仍将维持目前的低位状态，且到年底增幅将低于目前的水平。

——同期基数压力大。 去年我市房地产销售的增长势头较高，尤其是上半年，最高时增幅超过了200％，给今年带来了较大的基数压力。去年9-12月仅四个月共销售了25.62万平方米，超过了今年8个月的销量，因此，接下去几个月我市销售的增幅难有大的提升。

五、主要意见建议

1 、理性做好监管引导。 要确保房地产市场健康稳定发展，一是要强化市场监测分析，做好舆论引导，引导消费者理性看待房地产市场；二是要完善配套建设，提升居住环境，加强城市建设，以宜居宜业来吸引购房者，刺激购房需求；三是加强资金监管，防止企业由于市场环境影响出现资金断裂、抽逃资金的现象，引起市场恐慌。

2 、理性应对市场变化。 一方面要改变经营模式，粗放型的模式已一去不复返，品质是决定项目成功与否的决定性因素之一，企业要注重建立品牌价值，采取差异化战略手段；另一方面，要注重资金问题，加速资金回笼，避免资金危机，也是企业积蓄力量的一个时机，当前房地产处在一个转折点上，面对严峻形势，房地产企业要及时调整投资策略，保持实力再图发展。

3 、理性解决销售危机。 目前的形势下，投机与投资购房需求在不断减弱，刚需是目前商品房销售市场的主力军，因此，作为房地产企业应准确把握市场需求，在户型设计方面要建立在更为详细的调研定位基础上，也要更接地气，更符合居住需求，同时还要考虑大部分购房者的经济承受能力。