顺应调控新政 主动加快调整 --- 2015年一季度衢州市房地产市场情况分析

　　2015年衢州建市30年，城市建设走过了扩张繁荣的30年，居民住房消费也正经历着不断满足的过程。今年一季度全市房地产市场累计销售下降，3月当月销售回暖，房地产投资恢复性增长；市场上投机性住房需求逐步隐退，刚性需求也由于人口结构特征有缩减趋势，改善型住房消费需求逐步成为房地产市场中消费的主流，行业增长回归理性，供给结构需要有所调整。总体而言，今年的市场行情下全市房地产要保持平稳发展，需要顺应调控新政，主动加快调整。  

　　 一、一季度房地产销售投资开发情况  

　　 （一） 1-3 月销售累计下降，3月当月销售回暖。  

　　 1 、销量低于去年季度平均水平，但高于2011、2012年低迷期的水平。 今年一季度，全市商品房实现销售面积31.43万平方米，同比下降23.6%，这样的销售量明显低于2013年、2014年分别销售170万平方米和167万平方米，平均每季度销售41-42万平方米的水平。下降的主要原因是去年恒大御景半岛、碧桂园一期集中在一季度销售合计达到13.62万平米，同期基数较高。今年一季度的销售量虽然大幅度下降，但情况好于2011年全年销售79万平米和2012年104万平米较低迷时期的水平。同时，受房地产新政出台及新湖等房开公司促销等影响，3月当月实现销售面积13.73万平方米，销售恢复表现较好。 

　　从全市商品房销售分布情况看，今年一季度销售量主要集中在柯城区、江山市及龙游县，柯城区（含市本级房开企业）实现销售9.6万平米，占全市的30.5%，同比下降46.9 %；江山市实现销售6.84万平米，占全市21.7%，同比下降32.4%；龙游县销售6.76万平方米，占全市21.5%,增长109.0%。其他三地衢江区、常山县和开化县销售了4.33、2.21、1.67万平米，分别下降24.4%、增长7.5%、下降12.1%。 

　　 2、销售走势与全省不同。 衢州市商品房的销售2003到2013年的十年间，除了2005年衢州市楼市的销售走势与全省平均水平的走势相反外，其他年份走势是一致的，但今年一季度衢州市商品房销售出现了与全省较明显的不同步。全省一季度的商品房销售面积902.67万平米（十一个市平均每市销售82.06万平米），同比增长15.0%，十一个地市中六增五降，其中宁波市、台州市、湖州市和杭州市超过全省平均增幅15.0％；而舟山市、金华市和衢州市降幅超过20％以上。（详见下表） 

　　 2015 年1-3月浙江省按地区分商品房销售面积    

　　   3 、90-144平米户型销售量较大，商业营业用房销售增长最快。  

　　一季度的商品房销售面积中，住宅销售23.97万平米，占了76%，同比下降31.7%；其中90-144平米户型销售10.00万平米，改善型住房仍然是销售的主体。90平米以下的小户型销售5.82万平米，同比下降16.0%，144平米以上的大户型销售5.15万平米，同比下降13.7%，144平方米以上住宅中，别墅、高档公寓销售2.90万平米，下降19.1%。另外，商品房中，商业营业用房销售4.40万平米，增长194.3%。   

　　       4 、待售房面积增加，去库存压力扩大。 一季度末，衢州市商品房待售面积为106.94万平方米，同比增加23.47万平方米，增长28.1%，其中住宅增加16.8万平方米，增长41.1%。如果按照一季度的销售面积推算，待售库存面积消化周期约为14个月，因此，今年相对去年情况来说，销售压力明显扩大。 

　　     （二） 房地产投资有所增长  

　　      1 、完成投资额高于去年季度平均水平。 2014年全市房地产投资达到95.17亿元，同比增长7.1%，每季度平均投资额为23.79亿元，今年一季度全市房地产完成投资额28.78亿元，同比增长23.5%，投资额高于去年季度平均，属于完成投资量较好的季度之一。 

　　2、 企业的房屋投资结构有所调整。 企业顺应大众购房户型面积的需求，在90-144平米的住房投入上明显增加。从住宅的不同类型看，全市90平米以下的住宅投资额为4.98亿元，同比下降0.7%；144平方米以上为4.42亿元，同比增长20.5%；144平方米以上住宅中，别墅、高档公寓为1.50亿元，同比下降12.5%，但90—144平米的住宅投资9.27亿元，同比下降11.4%。 

　　 市区投资规模大，县域增幅较大。 投资分区域看：一季度市区范围本年完成投资为15.21亿元，同比增长12.0%，低于全市平均水平11.5个百分点。衢州市人口加快向衢州市区集聚，市区房地产投资规模占了全市52.8%。其中柯城区范围（含市本级企业）完成投资13.46亿元，同比增长29.5%，衢江区投资额为1.74亿元，同比下降45.5%。各地完成投资额情况具体见下表。 

　　   一季度衢州市各县（市、区）房地产完成投资情况表  

　　 （三）待开发及今年购置土地较上年明显下降  

　　虽然衢州市自2012年下半年房地产销售开始回暖，2013年全年销售旺盛，并且持续到今年一季度，但是在建房屋面积较大、销售走势存在波动，使得房地产企业对下一步的的投资开发持谨慎态度。 

　　1、 土地购置面积、待开发面积同比大幅下降。 按照在统计库的房地产开发项目统计，一季度，衢州市今年购置土地面积3.33万平方米，同比下降21.9%，4个县（市）均没有新购置土地；待开发土地面积为18.80万平方米，同比下降59.9%，其中江山市、龙游县及常山县房地产开发企业已经没有待开发土地。 

　　另外，从国土部门供地情况看，今年一季度供地明显好于去年，全市供地30.45万平方米，主要集中在市区商业用供地上，达到25.19万平方米。 

　　 2 、住宅在建面积较多，新开工面积下降。 2014年全年新开工面积达到217.22万平米，下降22.4%，这些新开工项目转到今年，就使得在建工程量较大。今年一季度全市房屋施工面积为645.25万平方米，同比增长5.6%。其中住宅462.33万平米，下降1.2%。从住宅的不同类型看，90平方米以下施工面积为105.05万平方米，同比下降2%；144平方米以上住宅为100.95万平方米，同比下降7.9%，90—144平米的住房施工面积256.33万平米，增长2.1%。这样的在建住宅面积如果年内有50%竣工推向市场，将增加230万平米左右的市场供给，年内住宅供给将比较充裕，因此房企已经看到市场情况，新开发项目锐减。今年一季度全市住宅新开工面积为14.51万平方米，同比下降75.5%。  

　　 （四） 、房企资金及经营情况  

　　 1 、本年到位资金略有下降。 一季度房企全部到位资金合计75.51亿元，同比增长10.3%，其中上年结余35.45亿元，增长25.4%，今年到位40.06亿元，略降0.3%。今年到位资金中，主要是：定金、预收款及个人按揭贷款23.15亿元，占了57.8%，下降10.0%；自筹资金9.08亿元，增长72.8%；贷款4.59亿元，下降49.4%。房企大部分资金依靠商品房销售，因此销售状况对企业正常周转起着非常重要的作用。 

　　 2 、各项应付款增幅较高。 一季度房企各项应付款达到9.10亿元，增长59.7%，其中应付工程款就有5.44亿元，增长77.1%。年初应付款项增长快和工程开工有关系，但应付款在到位资金中占比如果过高，也会影响到经营发展。 

　　 二、房地产市场新特点及存在的困难  

　　 （一）市场开发新特点  

　　1、 房企实力有所提高，商品房品质提升。 目前参与衢州市商品房建设开发的房企有不少是外来的上市公司，这些公司有成熟的开发销售运营模式，较强的资金实力，也带来了大城市较高层次的商品房消费理念和品质。目前在衢州市有4家上市公司，计划投资83.3亿元，占了五分之一的市场，目前累计已完成投资44亿元。市场开放程度逐步提高。  

　　2、 市场分化明显。从销售面积看： 118个有销量的项目中，销售面积超过1万平方米的东方广场、华飞庄园、恒大御景半岛、新湖玫瑰园、碧桂园、七星亚龙湾等6个项目，合计销量10万平方米，占一季度销量的31.9%，销量排位前20的项目，完成销量19.73万平方米，占全部销量的62.8%，衢州市商品房实现销售相对集中。 从施工进度看： 88个有投资建设的项目，完成亿元以上项目有国金中心、常山中商市场、碧桂园、恒大御景半岛等10个，实现投资额 14.18亿元，占比49.3 %，投资进度主要集中在几个项目上。 从区域看： 与人口、产业集聚相关联，市区和江山市投资较大，占74.6％。 

　　 （二）开发经营存困难  

　　 1 、市场消费动力减弱。 2013年全市城镇居民抽样调查，户均居住面积99平方米左右，户均归还住房贷款3645元。消费饱和、住房特有的调整难度大、透支消费等因素，使得居民消费动力明显减弱。 

　　 2 、供需结构不对称加剧。 房地产市场需求形势变化较快，而一个项目从前期调研、资金筹措、项目建设最后到推向市场销售往往要有3到5年的周期，特别是近年正是市场需求调整变化迅猛阶段，造成开发出来的商品房结构与市场需求不对称加剧。全市商品房待售面积一季度同比增长28.1%，其中待售1年及以上的达到54.24万平方米，同比增长30.3%。 

　　 三、    三、 房地产市场走势预判及建议  

　　    从宏观层面，国家持续加大稳增长的政策措施，针对房地产行业公布了64个新型城镇化试点地区，提出稳定住房消费，3月底出台房产调控新政，推动房地产市场健康稳定增长。就衢州市来说，近两年，全市商品房销售价格变动平缓，投机性住房需求逐步在市场中隐退，刚性住房需求也由于人口结构特征有缩减趋势，改善型住房消费需求逐步成为房地产市场中消费的主流，行业增长面临回归理性和调整。因此，今年新开楼盘会对季度销售量产生波动影响，但全年销售保持去年167万平方米的水平压力较大。于此同时，全市去年投资已有95亿元的基数，而新开工项目较去年明显下降，要保持全年投资10%左右的增长，需要各地加大推动力度。为此建议： 

　　        1 、研究新政导向，实施差异化发展。 今年不再强调全国房地产调控政策一刀切的做法，而是强调各个地方要根据自己情况来执行，差异化发展，这对地方政府来说既是机遇更是挑战。从近年衢州房地产市场发展走势情况看，衢州市房地产市场会受到外围影响，在土地交易、销售价格、房地产政策等方面会受到各地市场影响而波动。但衢州房市也存在相对独立的特点，就去年情况看，一季度全省各地销售面积大幅度下降，而衢州市却由于恒大及碧桂园项目建成集中销售，出现了一个销售的小高峰。因此，要更多分析发现衢州作为三四线城市，环境宜居但产业吸引力相对较弱，分析这样的城市房地产走势和结构特征，关注住房需求提升的巨大市场潜力，引导房企差异化发展，提升开发品质和服务水平，激发升级型消费。 

　　    2 、重视人口和城镇发展新特征，强化针对性开发。 3月份房地产新政策能带动改善性需求的入市积极性，不排除二季度或下半年房价出现上涨的可能性；但与以往相比，此轮调整买卖双方相对更为理性，能否有适合的房源，将是双方成交的主要因素。就衢州市的房地产市场开发，需要重视人口的结构和城镇发展特征。相比全省其他地市，衢州市人口结构和城镇发展中有这样四个显著特点： 一是老龄化水平高。 2010年普查衢州市65岁以上老龄人口25.42万人，占比为11.97%，较全省高2.62个百分点，如果按照2014年5‰人口抽样调查推算，衢州市老龄人口还在增加，占比提高还在加剧，其中青壮年人口外流、中老年回流及较低人口自然增长水平是主要原因。 二是城镇化水平低。 2014年衢州市城镇化率为49%，比全省平均水平低15.87个百分点。衢州市城镇化水平低与农村中、老龄人口转移难有较大关系。 三是居民积累和收入水平低。 2014年居民储蓄存款余额及可支配收入均排在全省第十。 四是发展非均衡性。 市区与县域发展差异较大。衢州市区（城市规划可建设用地）范围是主要人口流入地，县（市、区）是流出地，特别常山、开化县。因此，在推进城镇化和房地产业发展中，需要充分考虑衢州市这些特征，集中全市开发建设财力，减少部分区域盲目性增强针对性。  

　　      3 、盘活存量房产，打通住房改善通道。 时光荏苒，在市区及各县的县城中存在不少曾经国有企业遗留的宿舍、房改房等旧建筑，在农村也存在着不少老房古宅，还住在这些老旧危房中的绝大多数老人为了子女成家立业后，已经没有能力自己再改善居住条件了。与此同时，全市近十年房地产企业的迅速开发建设，市场上还有不少未销售的存量房及销售后未居住的空置房，从总体来说，这两边都是资源，都是待开发的市场。老话说的好，旧的不去新的不来。在当前房地产发展相对放缓，国家宏观近期又出台了降低首套及二套住宅首付比例等多项促进房市的政策的背景下，需要加快推进城镇及农村老旧危房改造进程，在以往旧房、农房、城中村改造政策基础上，积极有效落实市区去年底出台的“房票”新政策，打通两个市场，实现城市建设、房市平稳良性发展和居民住房条件改善提升这两个目标的双赢。 

　　 4 、统筹项目结构，降低市场投资风险。 今年全市房地产开发企业达到228家，有投资额的项目88个，一季度办公楼、商业营业用房的投资就分别达到2.02亿元和5.01亿元，同比激增2.7倍和1.4倍，施工面积合计达到88.47万平方米，增长52.5%。近年网上销售对实体商城（店面）的冲击逐渐显露，市场（综合体）项目的投资面临的市场环境与前两年已经发生了较大变化，特别是衢州市的个别县域，总体消费能力有限，同类项目集中释放将对市场和企业带来较大的压力，部分项目甚至可能存在烂尾的风险。目前纳入房地产监测的综合体（广场）开发的项目有7个，包括港汇广场、天地香格里拉、金佰汇、国金中心及东方集团在衢江、开化、龙游  开发的三个广场等项目，计划投资额达到 32.26亿元，营业用房施工面积16.53万平方米，这些项目将在近两年陆续建成推向市场，需要高度关注。