从国家统计局最新发布的6月份70个大中城市住宅销售价格看，去年4月到今年6月，杭州房价迎来15连涨。购房者纷纷用“车”来形容今年上半年的涨势：“我去年买的房子今年已经赚到了一辆宝马X5”、“我的房子只赚到了一辆捷达”……
在普涨的声音下，杭州楼市分化却日益明显。城东新城、申花、滨江区政府、拱宸桥等板块涨幅较高，与2015年同期相比，有楼盘的涨幅甚至已接近50%。而九堡、下沙、闲林以及田园等板块的房价却不尽如人意，根据钱江晚报购房宝的数据来看，相较于2015年上半年，这几个板块的均价虽没有大幅下跌，但均呈现微跌或者基本持平的状态。
这些涨不动的板块，是值得关注的价值洼地呢，还是投资陷阱？
15连涨的杭州楼市里
九堡、下沙、闲林仍然涨不动
根据钱江晚报购房宝数据显示，2010年至2011年间，九堡的平均房价约为21000元/m2，达到最高点，而2015年，九堡新房均价仅为约14000元/m2，是五年来的最低点。到2016年上半年，九堡在售新房均价涨至约16000元/m2，较2015年涨了约2000元/m2，但远没回到最高点。
2011年，杨先生购买了九堡某楼盘89m2的房子作为婚房，由于老家在海宁，他觉得九堡上高速比较方便，当时预算有限，购房区域就锁定在九堡，房子总价220万元，折合单价为24700元/m2，“当时，这样的价格在九堡并不算贵，我有朋友买了另一楼盘的房子，单价已接近30000元/m2。”杨先生说。
五年过去了，这套房子的价格让杨先生伤透了心。目前这套房源所在楼盘同样户型的二手房挂牌价，仅仅130~150万元，五年来，算上装修成本、贷款利息，杨先生亏了近百万。
有同样经历的还有周女士，据她回忆，其在2011年购入总价200万元的一套三居室，如今想出手却困难重重。“这套房挂了一年半，价格从180万元降到了130万元，还是卖不掉。”周女士表示，由于附近类似的二手房房源非常多，光她所在楼幢就有超过10套挂牌，有些不仅价格低，甚至还赠送高档的精装修，自己这套只是简装，自然很难出手。
九堡并不是唯一一个涨不动的楼盘。从数据分析来看，下沙不少楼盘也在2010年价格高位后被“套牢”了。2010年下沙新房的在售均价为15000元/m2，之后就一直下跌。2015年，下沙新房均价仅为11200元/m2。2016年上半年，在楼市一片红火下，下沙新房均价与2015年同期相比，甚至下跌了近200元/m2；
另外，一直涨不动的闲林板块，也并没有因为隔壁的未来科技城集体涨价而火一把，板块内的在售房源均价这几年一直在8000元~12000元/m2徘徊，像金成的几个楼盘，均价都维持在9000元/m2左右。
还有田园半山板块，今年上半年平均房价13320元/m2，而去年同期，该板块的房价还比现在高一点，板块内的联合畔上居是多年在售的大盘，与去年相比，今年的价格基本没什么变化。田园半山一带在售的楼盘仅仅只有10个左右，这也导致价格没有上涨的动力。
供需关系失衡
配套缺失是主因
透明售房网数据显示，下沙板块目前可售新房量为7907套，九堡板块可售新房源为1655套，闲林板块为2764套，可售房源不多，很多楼盘处于尾盘状态。
我爱我家企划部经理周包军认为，由于2010年至2011年间，杭州楼市涌入大量投资客，加上市场热度高，像九堡、下沙这两个板块的价格、新房量均有了大幅度的提升。然而经济大环境的变化，导致投资客纷纷撤离楼市，市场供需关系失衡。在曲高和寡的市场中，大量的新房转化成了二手房推出。“这是这些板块价格一下子跌落谷底也很难反弹上来的根本原因。”周包军表示。
“造成板块沉寂的，还有一个重要的原因就是未来的规划。”周包军解释，比如九堡，在五年前就是以客运中心为核心的商业规划，五年过去了，现在仍然是这样的模式。“一个板块想要得到发展，价值想要被提升，需要一个长时间的规划，包括商业、交通、教育、医疗等等。而这些板块，都因未来蓝图的空白而导致了板块价值无法提升。”周包军说道。
闲林板块这几年的沉寂与配套的缺失有很大关系。“其实我们一直在等闲林有地铁配套的消息能落地，这几年杭州地铁建设如火如荼，但这里的交通配套却成了板块的短板，很多人买了这里也不常去住。”在闲林有套三居的陈阿姨宁愿住在市中心60m2的老小区里。另外，房价一直没什么变化的临平也有这样的问题。
浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，这几个板块有各自的“致命点”。如下沙板块，最早的时候以经济技术开发区的标签进行规划，之后又推出了“大学城”的概念，并曾有一阵主打“城市副中心”，使得板块定位模糊，这是导致下沙“失败”的一个很重要的原因。
再看九堡，由于缺失重要的配套规划，也没有大量的新房、品牌房企的刺激，导致板块一直沉寂，并陷入价格无法解套的‘死循环’中。
涨不动的板块需新的刺激
抄底还需谨慎
今年以来，杭州土地市场火热行情下，像三墩北、牛田单元都因为有土地拍出更高的价格，而被再次关注。据悉，主城区下半年还将有一些重要地块出让，其中不乏之前关注相对较少的板块，例如丁桥在此之前没有很多新房在售，整个板块房价也没有较大的变化，而下半年要推的这宗地无疑给了这个板块一丝希望。
“丁桥未来还有不少土地供应量，光这一点，就比下沙和九堡强。而如果闲林确定有地铁配套，或者在交通上有大改善，那里完全有基础成为一个不错的大型居住区，房价或许也有上升空间。”周包军说。
之前涨不动的板块，大多供应量已经很少，未来可供地块也存在不确定性，整体板块定位没有一个很强的导向。“在售房源不多的情况下，如果说要想板块有明显提升，必须靠新项目去拉动，最好是品牌开发商的集中推广，未来科技城就是一个很好的例子。”一位业内人士告诉记者，板块价格的提升，很大程度都是政府在背后画了一个很大、很详细的规划蓝图，并且这些规划都已经实质性地在进行了。
“目前来看，那些涨不动的板块，不是在售房源很少就是房源以刚需为主，在售新房边上的二手房价格甚至还要低。没有新的供应，就没有新的价格来带领。今年上半年投资客进入比较多的像城东新城、钱江世纪城、未来科技城等板块，很多是1.5万元/m2以上的刚改型房源，纯刚需板块并不被看好。还有像临平、良渚这些库存还很大的板块，暂时还是以去库存为主，短时间大爆发的可能性并不大，并不建议盲目抄底。”钱江晚报购房宝专家说。本报记者 孙晨 吴佳怡
