蓝筹地产经营数据对比分析

　　（1）稳定类
　　在市场整体表现不佳的背景下，2014年蓝筹房企表现出了强大的稳定发展能力，虽然增幅相较2013年有所下降，但签约额、面积、收入、资产等指标均实现了逆市增长。
　　1.1签约销售额
　　2010-2014年 蓝筹地产 企业整体规模稳步上升，五年间中位值增长超过1.5倍，但增速逐渐放缓，不少房企出现了负增长；值得注意的是，企业间的差距也在逐步拉大，规模效应体现明显。从增长率来看，增长较快的企业多为中型规模房企，大型企业如何实现持续增长成为摆在龙头企业面前的难题。其中 恒大地产 在规模和增长率方面都位居前列，业绩表现相当抢眼。
　　2014年，蓝筹地产共有6家企业签约销售额超过千亿，其中登顶榜首的 万科集团 2014年实现签约销售额2151亿元。
　　1.2签约销售面积
　　与签约销售额类似，蓝筹地产签约销售面积也实现了较为稳定的增长，增长速度总体略高于销售额。2010年至今，中位值实现了翻倍增长，有5家企业的销售面积均达到千万平米量级，其中绿地更是超过 碧桂园 、恒大、万科等大型房企，成为销售面积规模最大的房企。
　　1.3现金流
　　2014年蓝筹地产现金与2013年表现类似，其中投资现金流出有所增加，融资流入有所降低，因此净流入略有下降。近年来房企发展始终以融资现金作为主要流入，除2012年外经营净现金流量始终保持为负值，这与房地产行业投资周期长的特性有关。这样的现金流模式会为企业带来较大的经营风险，进入行业新常态后，市场需求出现变化，企业在规模增大的同时也应适度控制投资，避免出现现金流的断裂。
　　1.4 总资产
　　蓝筹地产总资产规模在2014年持续增加，中位值从2010年的570亿元翻倍增长至2014年的1124亿元，突破千亿关口。平均增长率达到20%，低于上年36%的平均增长率水平，成为近五年来新低，其中仅远洋及 龙湖地产 出现了总资产的下滑。增长率居前的企业多为中型房企，其中恒大的总资产及增长率均排名靠前，发展势头强劲。
　　1.5净资产
　　与总资产表现类似，2014年蓝筹地产净资产规模持续上升，但增幅略有下降，中位值增长速度与平均值始终持平，而P25的增长速度则相对较慢，表明规模房企保持着相对较快的增长速度。与总资产增长率不同的是，蓝筹地产企业净资产未出现负增长。
　　2014年有3家蓝筹企业的净资产超过千亿元，其中万科以1159亿元的规模居于榜首， 华夏幸福 则凭借其独特的经营模式实现74.7%的高增长率。
　　（2）绩优类
　　2014年房地产整体行情不佳，且逐年攀升的土地、建安、融资等各项成本对企业盈利能力造成压力。蓝筹地产房企的销售毛利率、净利率及收益率等各项指标均有保持持续下滑趋势。但在企业管理创新的努力下，蓝筹地产三费费用率整体保持稳定，对利润兑现起到了一定的支撑作用。
　　2.1销售毛利率
　　2010-2014年蓝筹地产销售毛利率整体呈下降趋势。中位值在2011年达到顶峰39%后下降至2014年的30%，近年来包括土地、建安、融资等各项成本的持续上升，地产企业盈利能力降低。
　　高毛利的房企特点分为三类：1.主打高端产品线，单价高，如 方兴地产 ；2.土地成本较低，如 莱蒙国际 、华夏幸福，新增土地拿地楼面价低于2000元/平米；3.持有经营业务比重高，带来高毛利润，如 中粮地产 在投资物业上的比例较大，其直接成本大幅低于开发销售物业。
　　与规模类指标不同，房企的销售毛利率水平差距相对2010年有所缩小，随着行业整体利润率回归社会平均水平，房企间的利润水平差距也在同步缩小。
　　2.2销售净利率
　　与毛利率指标类似，蓝筹地产销售净利率水平表现出较为明显的下降趋势，且差距水平略有缩小。中海以其优异的成本控制能力实现了23.3%的销售净利率，位列榜首。
　　2.3总资产收益率
　　蓝筹地产总资产收益率在2014年持续下滑，中位值自2010年以来下滑3个百分点，而P75与2011年最高值相比，其下滑幅度则高达6个百分点。其中中海表现最为稳定，5年间总资产收益率仅下滑1个百分点，2014年总资产收益率大幅领先其他企业，高居榜首。
　　2.4净资产收益率
　　净资产收益率与总资产收益率类似，2010-2014年整体呈小幅下降趋势。中位值由2010年的18%下滑至14.6%，下滑超过3个百分点。其中仅华夏幸福、阳光城、中海外三家房企实现高于20%的净资产收益率水平。
　　2.5三费费用率
　　2010-2014年蓝筹地产三费费用率整体保持稳定。中位值保持在9%。这表明近年来房地产企业成本控制良好。上榜企业中以中海外表现最为突出，蝉联成本控制最佳企业，这也成为高净利房企的重要保障。
　　2.6总资产周转率
　　近五年来，蓝筹地产的总资产周转率相对稳定，其中中位值表现稳定，而P75数值则逐年略有下降，行业整体差距趋于缩小。2014年，新城控股实现总资产周转率50.5%，位居榜首。需要注意的是，成长性企业典型的超高周转率在长期难以维持，实现规模扩张后，总资产周转率也会逐步回落。
　　2.7土地储备周转率
　　土地储备周转率近年来保持上涨趋势， 中航地产 达到0.81的高周转率，创近年蓝筹地产新高。在严峻的市场环境下，囤地获利的时代终结，房企从现金安全角度考虑，也逐渐放慢了拓展节奏。
　　2.8存货周转率
　　近年来蓝筹地产存货周转率整体稳定，保持在0.5-0.55之间。2014年，存货周转率中位值为0.48，较2010年的0.56有所下滑。其中，方兴地产的存货周转率连续五年保持在1.3以上的高位，销售状况良好。
　　（3）持续类
　　2014年蓝筹地产业绩保障倍数保持相对平稳的水平，总土地储备面积与上年持平，对未来业绩支撑强劲。人均效率受市场波动影响虽有小幅下滑，但相信未来随着房企调整经营模式及管理机制能有效提升。资产负债率稳中微降，表明蓝筹地产企业的风险意识提高，这对企业持续长久经营有利。
　　3.1业绩保障倍数
　　2010年至2014年，蓝筹地产业绩保障倍数总体保持平稳，包括华夏幸福、 泰禾集团 等在内的11家企业业绩保障倍数都超过1，对下一年的收入起到强有力的支撑作用。
　　3.2总土地储备面积
　　2014年拿地策略相对稳健，蓝筹地产企业总土地储备水平保持相对平稳，各分位值都小幅微降。其中，恒大地产和 保利地产 总土储面积均超过一亿平方米，居行业榜首。
　　恒大地产在土地拓展上向来较为激进，2010年其总土地储备面积为9600万平方米，2011年突破一亿平方米，达13684万平方米，2013年达15075万平方米，创下历史新高，2014年恒大调整区域策略，向一二线城市倾斜，总土地储备有小幅下降，但仍保持在较高水平，达14700万平方米。
　　3.3人均效率
　　继2011年的小幅滑落后，2012-2014年蓝筹地产企业人均签约销售额连续两年增长后，于2014年再次回落至1694万元/人；其中仅阳光城人均签约销售额超过5000万元/人。
　　人均净利润的表现与人均签约销售额类似，整体小幅下滑，但P75分位值小幅增长，表明人均净利润领先房企有效地抵御了市场风险带来的影响，保持了高运营效率。
　　3.4资产负债率
　　近年来蓝筹地产企业资产负债率保持稳步上升，但增幅逐渐回落，2014年首次小幅下降。负债率的增加会提高企业的财务风险，在2014年行业不景气的阶段，不少房企收缩拓展步伐，对负债率进行了有效的控制。