老家唯一的房卖了 可杭州房东变卦了 “定”和“订”字有讲究

23.03.2016  14:15
律师提醒:房屋买卖意向书有法律效应,“”和“”的一字之差大不一样 房东赵女士写的定金收条。

    浙江在线03月23日讯   (钱江晚报首席记者 李阳阳)衢州的蒋女士,一直在杭州滨江做小生意。能在杭州有套房,是她的梦想。

  这不,经过十几年的打拼,这个月蒋女士准备出手了,她看中了杭州滨康小区的一套房子,签了意向书并付了定金。为了能够凑齐房款,蒋女士赶紧回到衢州老家,把老家唯一的房子都卖了。

  让蒋女士万万没想到的是,老家房子的事情刚解决,她满心欢喜准备接收杭州的房子时,杭州房东突然告诉她:“不卖了!

  老家房子卖了,杭州房东却不卖了,蒋女士很崩溃。“我一下子变得无家可归了!

  对此,浙江五联律师事务所资深律师兰艳霞认为,既然双方已经签了意向书,而且蒋女士按约定支付了定金,那么就适用于“定金罚则”,房东单方面违约需要支付双倍的定金给购房者。

   杭州房东变卦

  称意向书没有法律依据

  蒋女士看中的是滨康小区28幢的一套房子,80平方米。“因为我就在这个小区做生意,对小区熟悉,环境也很满意,那套房子也很喜欢。

  双方最后谈成的价格是:房价123万,加上中介费和税费,一共是136万。3月14日,在房屋中介的见证下,蒋女士跟房东赵女士签订了房屋买卖意向书,并把定金5万元打给了房东赵女士,然后就回衢州老家了,因为她只有把老家的房子卖掉,才有钱付余下的房款。

  回家不久,房子就卖掉了,131万。蒋女士心想自己再添点钱,在杭州买下心仪的房子不在话下。

  不过,让蒋女士万万没想到的是,等她从老家回到杭州,房东赵女士告诉她,房子不卖了!

  当初帮助搭线的中介业务员小廖也表示为难,他说已经找过房东沟通过多次,听得出来房东就是觉得卖得太便宜了,所以想毁约。

  联系上房东赵女士,她的态度很明确,只愿意退还定金,但房子肯定是不卖了。“我觉得意向书是没有法律依据的。

  蒋女士很懊恼,房东的出尔反尔,打乱了她的生活节奏。而按照意向书,房东毁约是要赔偿双倍定金的,不过房东赵女士表示,她最多能退定金5万元。

   意向书有法律效应

  定和订两个字有讲究

  钱报记者注意到,在意向书第七条违约责任上,有明确注明:若甲方(注:房东)未能按第四条约定签署《杭州市房屋转让合同》,甲方应双倍返还定金。

  现在蒋女士觉得很委屈,她不禁要问,真如房东所说,意向书是没有法律依据的?房东不需要承担赔偿吗?

  昨天,钱报记者也就此请教了多位律师,大家的态度很明确,意向书具有法律效应,而且在违约责任一栏的约定,也符合现有法律要求。而这里又涉及买房时常见的一对词: “订金”、“定金”。

  “定金”属法律用语,是一种对债权的担保款,应以书面形式约定。

  而“订金”非法律用语,通常被理解为预付款。在司法审判中,二者的法律后果也不同。

  浙江五联律师事务所资深律师兰艳霞介绍说,若是“定金”,根据《担保法》的规定,就应适用定金罚则,而且定金有着严格的法定条件:1.定金必须以书面形式进行约定;2.定金必须实际完成了交付;3.定金数额不得超过合同标的20%;4.给付定金一方如果不履行义务,无权要求另一方返还定金;5.接受定金的一方如果不履行义务,需向另一方双倍返还定金,这就是“定金罚则”的基本精神。

  相比较“订金”,并不具备定金所具有的担保性质,可视为“预付款”,当合同不能履行时,除不可抗力外,应根据双方当事人的过错承担违约责任。

  兰艳霞律师建议,如果赵女士拒不履行违约责任,蒋女士可以通过起诉的方式维护自己的权益。

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