主城将迎推地潮 多数地块拿地后可能要现房销售

　　4月26日，杭州主城区推出5宗土地，溢价率全部突破50%，均需现房销售。土地新政后的首场挂牌会，完全可以用“疯狂”来形容，因为它突破了所有政策门槛。类似的疯狂场面，在接下来的几场土地挂牌会上或将持续上演。

　　据快房网K指数研究室统计，截至目前杭州主城区已挂牌11宗土地(杭政储出[2017]9-19号)，并预告4宗土地即将挂牌。在这15宗土地中，住宅类地块共6宗，分别位于三墩北、大学城北、三塘单元、滨江襄七房、丁桥和蒋村。

　　土地竞价规则：当溢价率达到50%时，拿地开发商需现房销售；溢价率达到70%时，锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。

　 　挂牌地块起价“较低”

　　在5月24日这场土地挂牌会上，杭储14号三墩北宅地是唯一的住宅类用地。地块出让面积68263方，约合102.39亩，容积率3，可建筑面积204789方。地块面积较大，但起始总价也不低——起价222709万元，折合楼面起价10875元/方。对比区域地价，这个起价显得有些“过低”。历史成交记录显示，地块边上的万科·西雅图，地价为14902元/方；区域最高地价，为郑州绿都创下的19864元/方。

　　按50%溢价折算，楼面价为16313元/方；即使按70%溢价折算，楼面价也只有18488元/方，未超过区域最高价。所以，多位业内人士认为，三墩北地块溢价超50%，需现房销售，几乎是铁板钉钉的事；甚至达到70%封顶溢价，也是有可能的。如果达到70%封顶溢价，加上又需现房销售，整体投入资金需数十亿元，这显然不是一般中小房企所能承受的。

　　6月5日，杭州主城区将推出5宗土地，包括3宗住宅类地块。其中，杭储17号大学城北商住地块，就是其中之一。地块出让面积48736方，约合73.10亩，容积率2.5-3，可建筑面积127952.5方(商业占近3成)。起价72583万元，折合楼面起价5673元/方。按50%溢价折算，楼面价为8510元/方；按70%溢价折算，楼面价为9644元/方。目前区域在售楼盘的价格，在13000-14000元/方。正常情况来看，70%溢价下的楼面价已经不低。

　　杭储18号三塘商住地，出让面积38392方，约合57.59亩，容积率2.8-3.8，可建筑面积115171.6方(商业占25%)。起价201954万元，折合楼面起价17535元/方。地块所在的区域还是比较成熟的，东北侧是已开业的中大银泰城，万家星城再过去，就是杭州最大的城市综合体新天地。目前地块东侧的万家星城，二手房实际成交价在3.2万-3.8万元/方。我们来做个对比：按50%溢价折算，楼面价为26303元/方；按70%溢价折算，楼面价为29810元/方。

　 　丁桥、蒋村宅地

　　触及现房销售的概率也很大

　　除了已经正式挂牌的，最近杭州主城区又预告了4宗土地。其中，丁桥和蒋村各有1宗宅地推出。

　　丁桥宅地起价10098元/方，按50%溢价折算，楼面价为15147元/方；按70%溢价折算，楼面价为17167元/方。而区域最高地价，为去年底郑州绿都创下的18516元/方。

　　时隔多年再推宅地的蒋村，这次推出的地块起价18646元/方，按50%溢价折算，楼面价为27969元/方；按70%溢价折算，楼面价为31698元/方。

　　不过，接下来有个问题，我们却不得不面对。土地新政固然把地价限制住了，但现房销售项目的增多，意味着短期内的楼市供需压力还会进一步加大。因为现房销售项目进入市场的时间，必然会被大大延后。

　　当然，再过两三年，等这些项目上市，对购房者来说不失为一件好事。因为现房销售时代的到来，可以让购房者更清楚地看到楼盘的质量好坏，也能促进开发商进行品质方面的提升。 【徐施宏】来源：都市快报