我省法律界人士热议街区化 打开围墙制度设计需平衡

24.02.2016  09:16

    本报杭州2月23日讯  近日,中共中央国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》并提出,未来新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区;已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化。

    这一政策的出台引起了法律界人士的高度关注,尤其是已建成小区如何开放的问题。

    反思城市“肠梗阻

    每到早晚高峰,从高楼向下望去,满街的汽车在爬行,红红的尾灯延伸到老远;如果再换个视角,俯视和城市街道并行的小区道路,却要空旷好多。

    之所以出现这种现象,和我国长期以来的房地产开发模式有关:从上世纪90年代初起,开发商购地建楼,通常会建成封闭小区;此后,封闭式小区逐渐成为主流。与之相对应,很多西方发达国家虽然也有不少封闭小区,但占主流的是街区,街区内道路对外开放,成为车、人可以顺畅通行的“毛细血管”。

    “毫无疑问,实行小区‘街区化’,具有前瞻性。”浙江锦丰律师事务所主任樊德珠说,从这些年城市发展的实践来看,仅靠城市主要道路作为“大动脉”,忽略“毛细血管”建设,在当前城市快速发展、车辆急剧增加的现实中,很容易导致“梗阻”。

    有关人士认为,小区“破墙”的意义不仅在于解决城市交通拥堵,同时还意味着以往只有小部分业主享受小区内的绿化、配套等资源,将成为城市的公共资源。

    各方利益需兼顾

    小区“街区化”如何与当前的物权法兼容,同样为法律界人士所关注。

    “看到这一消息后,我的第一反应就是,怎么做好制度设计,在公权和私权之间达到平衡,这需要精心、细致的谋划。”北京观韬(杭州)律师事务所律师邹峻说,单位大院的产权属于国家,对外开放问题不大,但已建成住宅小区要“街区化”,就要面临较复杂的法律问题。

    根据《物权法》,小区土地及设施,为小区业主共有。“房产证上虽然并未标出公共土地的面积,但这并不妨碍业主对这些土地行使权利。”樊德珠说,作为公共设施的一部分,小区道路自然也是小区业主的共同财产。从法律层面而言,这是小区“街区化”绕不过去的一道坎。

    此外,根据国务院颁布的《物业管理条例》,小区道路要对外开放,须经过业委会甚至业主大会的同意。樊德珠认为,这关键要看“街区化”政策后续的配套法律规制如何,如果仅靠地方政府出台细则类的规范性文件,其效力无法和作为法律的《物业管理条例》相抗,更不用说全国人大通过的《物权法》。

    制度设计应灵活

    事实上,就杭州而言,目前的小区并非全都是封闭式。例如坤和和家园、良渚文化村就是半开放的,很多内部设施对外经营;而位于滨江的彩虹城则是全开放式,只是在某一区块内设有门禁。

    “所有权并非绝对权,一定限度下应服从公共利益。”邹峻说,在对小区“街区化”进行制度设计时,可以考虑参照这些现有小区的管理模式,在法律和现实之间找到平衡。

    小区“街区化”可以分成多个层次,例如全开放、半开放等方式。邹峻认为,“对城市中某些特别拥堵的区域,可以选择部分对打通交通极端重要的小区公共道路,进行全开放,这部分应给予业主一次性补偿或按月补偿,并在获得较大比例的业主同意的情况下,依法推行。

    邹峻表示,还可以参考某些半开放小区的设置,在规定时间内对外来车辆开放,以缓解车流压力。

    “不论是全开放还是半开放,有关部门必须充分证明,这种开放对公共利益而言,属于非常必要,这种必要性足以让所有权作出让步。”邹峻说,这需要政府相关部门制订更灵活的细则,在制订过程中运用更多的法治思维,更广泛地听取群众意见,并做好劝说和说服工作,让业主自愿敞开胸怀对外界开放。

来源:浙江日报        作者:记者 黄宏        编辑:郑海云