杭州"高价地"何时入市？六大热门板块探访
上周，创下2万多人摇616套房纪录的“大红盘”融信保利·创世纪，推出了最后一批房源，自此，又一个红盘淡出我们的视线。
在过去的几个月里，卓越·蔚蓝领秀、万科融信·西雅图、阳光城·翡丽公园等红盘纷纷清盘。
当这些低总价、价差高的楼盘退出舞台后，曾风光一时的“高价地”是否能快速拿起接力棒继续奔跑呢？
据统计，从2016年下半年到2018年年初拿下的新地块，价格都不低。通常房企拿地6-8个月即可开放预售，但很多高价地正在为当年的“一时冲动”头疼，迟迟不肯登场。
不得不说，做生意总是有亏有赚的，哪怕是大品牌开发商，没有把握好时机，冲动竞拍，盲目拿地，香饽饽也有可能变烫手山芋，面临“等待解套”的窘境。
北高峰记者统计了杭城拿地价差较大的六大热门板块，并进行了实地探访。
超山板块
超山板块一直是杭州楼市的价格低洼之地，但哪怕低洼也没被拿地心切的开发商们放过。
金地在今年3月以11191元/㎡的楼面价格竞得一宗140亩的涉宅用地；今年5月，金地又以9104元/㎡的楼面价拿下临平北超山板块商住用地。
根据测算，楼面价破万的这一地块，保本房价是18793元/㎡，周边没有高层新房在售，售价暂无参考。但参照二手房市场，周边项目龙湖香醍溪岸高层(毛坯)约1.6万元/㎡，排屋(毛坯)均价约为2.4万元/㎡。保本房价比高层二手房高出近3000元，未来情况不容乐观。
不过，考虑到该宗地块容积率为1.6，后期产品形式可能是排屋与洋房、小高层的组合。业内人士指出，未来该地块项目产品设计方案，如果充分利 用容积率优势，设计排屋、洋房等低密高溢价产品，整体价值应会有所提升。
申花板块
2017年1月19日，绿城联合建发以310000万元拿下拱墅区申花板块的塘北单元地块，打响当年的开局土拍“第一枪”，成交楼面价40766元/平方米，溢价率高达77%。
项目案名叫绿城建发·沁园，距离城西银泰约1公里，临近的地铁2号线目前开通，地铁5号线在规划中。
或许谁都想不到，早该瓜熟蒂落的沁园，时隔一年半后却迟迟未开盘。
“项目大概会在9月中旬首开，最先推出的是两幢22层的高层住宅。”北高峰记者在现场看到，高楼已建到十七八层。售楼处工作人员说，一街之隔的赛丽绿城·慧园，二手房单价在5.5万-6.5万元/㎡，他们开盘的目标价格不会相差太多，但具体以审批价格为准，“现在已经有7000组登记意向了，如果最终审批价比预期低，可能会有更多人要购买”。
然而目前，申花板块在售的楼盘，如首开·杭州金茂府、融信公馆·ARC、合景·天銮、九龙仓·珑玺等，均价基本在45000元/㎡以上。有消息称，沁园高层的备案价可能会在4.8万元/㎡左右。
而在沁园之前，该区域内最高拿地价是融创·宜和园地块，成交楼面价34028元/㎡，比沁园低了6000元/㎡。
沁园或将为其冲动拿地付出代价。
就在本月初，九龙仓拍下的庆隆宅地成交楼面价跌破3万，这块地恰好位于沁园和宜和园中间，与九龙仓年初拍下的宅地为邻。27923元/平米的价格，相较沁园地块4w+的拿地价，算是实打实的“捡漏”了。
申花板块潜在供应量总计在60万方以上，不缺房子。随着绿城建发·沁园、融信庆隆地块等体量较大的项目后续入市，或将成为2018年主城区新建商品房供应量最大的板块。
南星桥板块
在杭州老城区与钱江新城的交会处，南星板块享有得天独厚的地理位置。而近年楼市鲜有南星板块内的住宅新盘面市，开发商们也很珍惜，在该板块拿地后，尽力打造一些高端项目，以不辜负地块的稀缺，信达滨江·壹品、滨江保利·翡翠海岸就是例子。
2017年9月13日，滨江与保利、金茂联合竞得南星宅地，这个“超强天团”以599294万元总价将该地块收入囊中，折合楼面价44460元/㎡。溢价率达到70%，自持面积比例23%。若将23%的自持折算到地价里，实际地价达到了5.1万元/㎡。这就是现在的保利滨江·上品项目。
时隔一年不到，今年7月16日，滨江再次出手拿下南星单元地块，经过30轮竞价，在7家参与竞拍单位中脱颖而出，总价309603万元，折合楼面价36086元/㎡，溢价率22.1%。
一年不到的时间，价差1万多。即便地价加上配建部分，折算实际地价约4.5万元/㎡，相比保利滨江·上品项目仍有13%的跌幅。
“这很可能是滨江的‘补仓’计划，之前拿了块高价地，趁现在楼市回归理性之际，用相对较低的价格补仓拉低总体的拿地价。”业内人士透露，根据对该板块的定位以及高价地成交的现状，今后很大的可能性是，南星桥板块又将诞生两个高端项目。
记者来到现场发现，项目用绿色的围挡拦了起来，里面是挥舞着大长臂的吊车，目前项目施工仍在进行中，已经盖起6层左右。
蜀山板块
去年5月27日，禹洲以20060元/㎡拿下蜀山板块一宗地，溢价率70%，巧的是，同年12月7日，绿城以低1元/㎡的楼面价落子蜀山。
同样的板块同样的起拍价同样的溢价率，后来绿城的项目案名为绿城·桂雨朝阳，而其“学长”禹洲蜀山地块至今仍按兵不动，连案名都未曾公布。“禹洲蜀山项目为现房销售，压力比较大。2016年、2017年当时的土地市场比较热，所以拿地价格不低。从目前的大形势来看，项目比较被动，很多不定因素，估计还要等很长一段时间。”相关内部人士透露。
相较之下，滨江在去年8月16日拿下的蜀山地块，楼面价比前两者低3300多元/㎡，后来联合碧桂园一同开发，案名为卧城印象，在透明售房网上显示为待售状态，首开预计先以排屋为主。
大江东板块
过去，大江东对于不少杭州人来说很陌生很遥远，有朋友甚至开玩笑说，作为萧山人，都不知道大江东在哪里。在杭州“拥江发展”的东风下，这个板块引起了开发商的关注。
最近，龙湖·江与城开启了预售之前的宣传，这块地是去年10月30日，龙湖以8107.01元/㎡的楼面价拿下的，精装盘首开洋房，附近区块暂无类似产品，具体价格还未落定。而之前的大江东宝龙广场，134套房源吸引了3400组登记客户，中签率不到4%，也反映了这一板块的人气。新盘旭辉宝龙·东湖城高层均价17000元/㎡，对刚需也是很有诱惑力的。
今年6月中旬，卓越首入大江东，且决心很强声势浩大，一举来了个“天花板”价格——13051元/㎡。时隔两个月，卓越集团杭州公司相关负责人透露，目前项目正处于设计阶段，产品的类型暂时还未定义，在6-8个月的开发时间里或许还会有一些新的想法和变化。
但有劳心的业内人士已经在估算，若卓越该地块以旭辉宝龙·东湖城的价格为参考，恐怕也要懊恼两个月前的“热血竞拍”了。
临安板块
3个月前，有位读者专程从加拿大“打飞的”到临安购房，现在，临安的土地市场和楼市都有了全面理性的回转。几个月前火爆的临安市场，如今淡定下来。当初理性拿地的房企在市场变化中仍可乘风破浪，但一些高价拿地的项目，日子就没那么好过了。
今年1月5日，碧桂园以9383元/㎡的价格在临安拿地，7个月后，碧桂园·玖晟府首开，均价16300元/㎡(毛坯交付)，根据测算公式来看，能保持微利。
而就在碧桂园拿地的同一天，旭辉以11113元/㎡的价格在贴近临安市中心拿下一地，也就是现在的旭辉·吴越府。
一周前吴越府最新一期开盘的毛坯均价为17083元/㎡。“这个价格就比较难说了，可能在保本的边缘了。”业内人士分析。
本月6日，临安本土房企地上房地产集团，以10900元/㎡的价格竞得玲珑山单元地块。虽是底价成交，但能获得多少利润，恐怕还要看大环境和产品本身。
尽管高价拿地也要品质第一
不管拿地价高或低，对于购房者来说，最关心的还是楼盘本身的情况。
业内人士透露，开发商为了弥补冲动拿地的高投入，有可能缩减各方面成本，在工程用料、精装修标准上打折扣，以实现一定的利润或者减少损失。
尚未入市的高价地块，更是直接面临这样的问题：不减配可能入不敷出，减配的话品质打折，为这个结果买单的还是购房者。
2016年以来，不少楼盘交付都陷入了“质量门”，每个楼盘都不尽相同。有的开发商存在偷工减料的嫌疑；有的外来开发商“水土不服”，在管理、开发上存在问题；有的开发商则经验不足，左支右绌捅了娄子……
对此，有业内人士分析，高价拿地又遇到开售时行情低迷，陷入“质量门”的概率可能会大大提升。
接下去，这些高价地是会选择继续等待，还是补仓降低成本，或是勇敢入市？自持部分又将怎样规划设计？我们都将持续关注。
备注：
测算公式：保本房价=(楼面价×1.07+4000)/85%，其中，财务成本按7%、建安成本(含简装)为4000，各项税费及管理成本为房价的15%。
原标题：这两年的“高价地”七成以上未入市北高峰记者探访六大热门板块
