杭州楼市连涨5年的库存,终于降了

02.07.2015  11:08

  2015年已经过半,对于杭州楼市来说,是几家欢乐几家愁。看着市场上成交很活跃,但数数看成交热闹的却没几家;价格粗看没有太大变化,但其中却暗藏玄机:拥有市场话语权的热盘要么是以价格取胜,要么是高端改善精装房源。

  一个重要的信号是:从2010年4月出台楼市调控“新国四条”政策至今5年有余,中间经历了金融和楼市政策的各种收紧又放松,杭州楼市一路上扬的库存终于有了调头向下的苗头。

  连续三个月成交上万套

  楼盘成交呈二八现象

  根据钱江晚报购房宝的数据,刚刚过去的6月份,杭州市区成交套数达12512套,这也是今年第三个成交破万的月份。

  2015年上半年,杭州共成交房源54425套,而去年上半年这个数字是29045套,今年上半年是去年同期的1.87倍。

  为何会有如此高的成交量?从宏观层面来看,政策放松带来的利好对购房者的信心有提升作用。成交量不是到今年才突然放大的。转机应该从去年7月底楼市调控放松,即萧山余杭解除限购时就开始了。去年7月份及之前的每个月成交量最高也不过在6000套左右,进入8月份,猛增至9432套,随后这个数字一路走高,在2014年的12月份,曾经达到过13171套。2014年全年的成交量达91336套,而当年后面的五个月贡献了全年6成的量。

  从市场层面来看,老盘大盘的热销对成交量的提高起了重要作用。记者统计,杭州主城区、萧山区和余杭区各自成交套数榜单的前十名成交量加起来,30个楼盘共成交了13662套房源,占了总成交套数的四分之一。并且,榜单中新开盘楼盘并不多,占据榜单的还是去年就热销的热盘。比如华元欢乐城、欧美金融城、绿都御景蓝湾、运河宸园等。

  房价看着没怎么涨

  其中暗藏玄机

  今年很多购房人群从之前的观望到有了进一步的动作,看房时也多了几分坚决。他们最关心的是:房价到底是涨了还是跌了?

  让我们先来看钱江晚报购房宝的数据。2015年上半年,杭州市区签约均价为16267元/平方米,而去年同期为15584元/平方米,再往前推,2010年上半年的签约均价为16061元/平方米,和今年价格差不太多。这不禁让人唏嘘感叹,地价在不断上升,而房价却停滞不前,让开发商们怎么活?

  大多数开发商的日子显然不好过,因为他们都是贴地在飞行,即使热销也乐不起来。但是再仔细研究下发现,杭州的房价均价虽然没怎么变,但其实楼盘情况并非铁板一块,背后有涨有跌。

  比如位于大江东的新世界琅琴湾,之前归属于萧山区,上半年共成交了495套房源,签约均价6627元/平方米,算是卖得不错的楼盘,但3月份后大江东被划归为主城区,虽然和主城区总成交套数比起来九牛一毛,但是正是大江东板块以及丁桥、下沙等偏远板块的低价销售,拉低了主城区的成交均价。

  另一方面,今年对二套房认定政策的放松,激发了相当一部分改善类购房者的需求,这一点在主城区的高端精装改善盘中表现得尤为明显。像运河宸园、西溪诚园、春江郦城等盘不仅在成交金额前十榜单中榜上有名,也同时出现在签约套数前十榜单上,高端盘的成交可用喜悦来形容。

  刚需盘的房价确实拉低了杭州市区签约均价,但改善盘的成交量上升又拉高了签约均价,看似没怎么涨的房价,其实是不同楼盘形成的合力铸就的。

  “喜大普奔”

  涨了五年的库存终于降了

  15万余套的杭州商品房库存量,就如同“达摩克利斯之剑”,压得杭州楼市喘不过气。更让楼市感到压抑的是,这个库存量五年来一直呈上涨趋势。

  好在今年的第二季度,这个看起来不可遏制的上涨势头终于现出了疲态,有了下行的迹象。在2015年4月,市区商品房库存为159378套,5月份减少了1300多套,6月份又减少了4000多套。虽然和总量比起来微乎其微,但连续两个月的下降还是给了市场一个正面的信号:在连续几个月的热销后,库存终于开始掉头向下了。

  往前翻杭州的商品房库存量变化,从楼市调控以来的数据趋势还是很让人惊叹的:2010年3月调控前,杭州主城区的商品房库存仅11504套,而如今的库存为77050套,短短5年时间,涨了7倍之多。

  在现有的库存量中,余杭区值得一提。余杭区今年年初最高时曾达到近5.9万套,但如今库存减少了5800套左右,降幅接近10%,呈现明显的下降态势。这与余杭区今年以来迅猛的去化有关。在杭州2015上半年市区签约套数前十榜单中,前四位均被余杭摘取,分别是万宝城、华元欢乐城、滨江万家名城和欧美金融城(EFC)。但是,余杭区的部分板块库存仍然压力山大。比如临平、临平北;崇贤板块、以及五常中泰乡板块等。

  记者手记

  没了普涨,买房更要眼睛亮

  成交量一涨,不少购房者的心又开始骚动,尤其是在股市里赚了些钱的市民,最终还是觉得把钱换成不动产更靠谱。

  但是买什么样的房子好呢?我这里有个建议。如果你对价格比较敏感,一定要买觉得划算的房子,同样是降价出售,可以看看现房和准现房。因为这样的房子降价,品质如何已眼见为实;而那些刚开盘就大幅降价的项目,为了保本,基本会有偷工减料的事情发生,到时吃亏的还是购房者。

  如果是购买改善房源,建议货比三家,不要让购房变成“冲动型消费”。其实哪个楼盘好,看楼盘的人气度是不错的判断,如果这个楼盘开盘前人气一直很旺,认筹率也比较高,而开盘当天价格还算合理的话,基本会有不错的销量。上半年人气因为刚刚蓄起来,热销的改善盘以老盘为主。下半年,购房者的可选余地就大了,会有相当多的新楼盘上市,可以好好挑一挑。

  虽然楼市成交量欣欣向荣,库存量也开始下降,但“排排坐,分果果”的时代已经过去了,对购房者来说,更应擦亮眼睛,选好心仪的楼盘。记者 赵红燕/文 梁津铭/制图