杭州楼市将走出一波“慢牛”行情

今年7月29日以来的一系列“双限”松绑政策，已成为推动杭州楼市回暖的决定性因素。“双限”退出之后的首个房博会，自然也给了人们更多的期待。不过，即便本届房博会成交量会有不错的表现，它也绝非房博会之功，而是市场回暖的硕果。房博会不可能改变楼市走势，未来的杭州楼市将会延续“慢牛”行情，但由于库存高企以及其他较为复杂的因素，部分板块近期还会继续探底。

政策利好叠加促市场回暖

虽然“限购”取消早在年初就已有较强的市场预期，但是7月29日以来的一系列松绑政策，还是让人有些出乎意料。

7月29日，余杭、萧山取消限购，主城区140平方米以上户型率先取消限购；8月29日，主城区全线取消限购；9月30日，央行宣布调整房贷政策……杭州楼市在过去的3个多月中，每个月都会有新的政策利好。

“限购”取消的时候，不少业内人士认为，市场需求将会增加15-20%，不会对楼市格局造成根本性的影响。“限贷”松绑的时候，也有业内人士认为受益的只是少数人群，仍然不会改变市场的供需关系。这些观点固然没有错，但是当多种利好政策叠加在一起，对市场的刺激作用，恐怕不是单个政策相加那么简单。

一个毋庸置疑的事实是，在政策利好的刺激下，杭州楼市的成交量已经走出低谷。统计数据显示，今年上半年杭州市区（包含余杭、萧山）新建商品房共成交28606套，月均成交4768套，而8、9两月的成交量分别为9453套、9510套。二手房市场，今年上半年月均成交2366套，到了8月成交量达到3226套，9月份成交量达到3354套。由此可见，无论是新房市场还是二手房市场，政策利好的市场效应都十分明显。此外，由于银行细则尚未完全落地，房贷新政的市场效应完全显现可能还要较长的一段时间，这将对市场需求构成有力支撑。

这些可喜的数字，充分印证了市场信心大幅回升。近期杭州楼市涌现多个热销楼盘，比如首开告捷的融创河滨之城，3小时揽金21亿元的龙湖春江郦城，二度开盘热销全城的黄龙金茂悦。这些楼盘除了本身的产品优势以及理性定价因素之外，与政策利好刺激下的市场信心回升，显然也有不可分割的关系。

判断一个市场的走势，成交量指标的重要性往往要高于价格。几乎任何一个时候，都是先成交放量，继而才是量价齐升，而成交量萎缩往往就是房价下跌的前奏。目前的杭州楼市，成交量已实现大涨，比如9月份成交量高于8月，预料10月份的成交量也不会比9月低，这就为后期的回暖打下了可靠的基础。

高库存阻碍房价大幅反弹

楼市开启回暖之旅，这是市场大势。但这并不意味着房价随之触底反弹，更不会重现2009年全面暴涨的行情。这其中的决定性因素是，与2009年相比，当前的库存量巨大，供大于求的市场格局短期内难以改观。

透明售房网统计显示，截至10月22日，杭州市区（包含余杭、萧山）新建商品房可售房源总量已达141488套。如果按照去年的销售速度（全年成交87015套），大约需要20个月才能卖完。即便今后杭州楼市可以维持8-9月的成交水平（月均成交9481套），也需要15个月的去化周期。目前公认的合理库存标准为一年的成交量，对照这一标准，杭州楼市显然库存量偏大。

2009年3月，也就是杭州房价暴涨的前夕，当时的库存量又是多少呢？以主城区为例，历史统计资料显示，2009年3月31日，主城区新建商品房可售房源总量仅为26136套，而目前的可售房源总量却高达64424套。也就是说，主城区的库存量相比5年之前，足足上涨了147%。2009年3月，杭州主城区新建商品房成交量达到4767套，2009年上半年共成交33157套，也就是说当时杭州主城区的库存量，尚不够卖半年。另一个显而易见的事实是，2013年出让的土地，将会在今年底至明年上半年到达入市高峰，这将进一步加剧杭州楼市的库存压力。