杭州新地王的东风能让多宗沉寂五六年的老地王解套吗

东日晴好已成准现房，却仍然待字闺中。 任思思 摄

    去年底以来，杭州出现了多宗地王，尤其是今年1月6日，信达地产以总价33.9亿元入驻南星板块，成交楼面价高达36679元/m2，溢价率65.6%，成为杭州新的单价地王。一时间，地王周边的楼盘纷纷传出涨价和封盘的消息，似乎一个地王就能让大家鸡犬升天。

    然而本报记者近日在盘点杭州历年出让的地块时发现，有一些当年的区域地王，经过五六年时间，已经熬成准现房，却仍然未推向市场。比如，中企·艮山府、东日·晴好、国恒·西溪公馆这些6年前就已经拿地的地王或是高价地项目，至今仍未开盘。

    好在借着最近楼市的暖意，这些“僵尸地王盘”都有计划在今年开始销售。

    高调入杭拿下高价地

    沉寂多年依然难开盘

    2009年7月份，杭州楼市已现疯狂，土地市场也开始白热化。7月21日，浙江国恒置业拿下两宗商住地，成交价8888元/m2，溢价超过165%，成为当时的区域地王。

    这就是后来的国恒·西溪公馆，虽然浙江国恒是一家在杭州成立的企业，但其大股东是北京国盛高通，这是国恒在杭州第一个也是至今为止唯一一个项目。

    经历了改容积率、改规划等多番周折，从未开盘销售的西溪公馆如今已经是准现房，从外观上来看，石材干挂的外立面能够透露出其初期的高端定位。负责营销的一位姓陈的经理表示，目前开盘时间仍然没有定论，一切进展等待公司高层的决定。

    同样在2009年，来自上海的中华企业，抢了绿城宋卫平的风头，拿下章家坝地块，楼面价18206元/m2，命名为中企御品湾。这个价格，直到今天，仍然是板块内的地王。这也是中华企业首次入杭。

    按正常开发进度，项目应该在2012年前后上市，然而，中华企业却迟迟未动。直到2014年，调控政策开始有松动信号，有传言称御品湾终于要卖了，而且中华企业也做好了亏损的准备，公告中称“2014年底，公司对杭州中企御品湾项目需计提40000万元存货跌价准备”。

    然而2014年并未等来项目开盘，2015年中企御品湾更名为中企艮山府。六年间，往来艮山东路的人们见证了它从工地、到结顶、再到变成准现房的过程。目前小区内绿化和水系景观均已实景呈现。

    之江板块的东日·晴好，是温州东日在杭州的首个项目，2011年6月拿地，楼面价7122元/m2，虽然不是地王，但价格在当时也并不算低。2011年多家温州背景的开发商进入杭州市场拿地，其中还包括后来退掉拱宸桥地块的温州天元。东日晴好拿地五年半也依然待字闺中，目前楼幢主体基本已经完工，项目今年就将交付。

    对杭州市场缺乏经验

    风光过后手足无措

    细数一下，其实这些挣扎多年的地王项目还是有一些共同点的：比如都是外来房企在杭州的第一个项目，在当年那股外来房企争抢进杭州的“杭儿风”里，他们只是表现得更为激进而已。

    初来乍到的外来房企往往高估杭州的房价承受能力，并且对本土购房需求知之甚少。地王的高成本使得这些项目的面粉价接近面包价，再加上产品定位不够准确，推盘就更加坎坷。

    中企艮山府成为地王的光鲜并没有保持多久，当时周边楼盘售价在20000元/m2左右，面粉价已经逼近面包价，项目必亏无疑。

    而西溪公馆拿下未来科技城地王后，就定位为杭州最顶尖的住宅，户型面积以180~400m2为主，当时老板给楼盘的定价在3.5万元/m2以上。

    后来，限购限贷政策开始实行，超大户型彻底没了市场。2013年西溪公馆又进行了容积率修改，进而全盘调整了规划，如此便又耽搁了一段时间。

    六年半时间转瞬即逝，如今即便是限购解除、限贷放松，杭州的改善型市场有所回暖的情况下，180~400m2的公寓产品去化依然艰难。而且项目周边的楼盘，即使是排屋产品也难以突破三万元的单价。当时所期待的3.5万元/m2以上的售价，恐怕也很难实现了。