惠民生与去库存双赢：货币化安置的金华实践
在我省消化库存的一组药方中，力推棚改货币化安置是非常重要的举措。而全省的一个样本，就是金华市婺城区二七区块货币化安置。
“搬出棚户区，住上新楼房”是所有蜗居在棚户区的百姓内心最大梦想。金华市婺城区巧做“市场红娘”，将棚户区改造与化解商品房库存相结合，出台货币化安置政策，不仅改善了困难群众的住房条件，还推进了以人为核心的新型城镇化建设，助推了经济实现持续健康发展，受到群众的欢迎。
旧貌换新颜
宜居城市棚改产物
听说记者要来家里探访，73岁的徐杰比约定的时间提早了半个小时就在楼下等候。
“快进我家里看看，我真是做梦都想不到，有生之年我们老两口能住进这样好的房子。”徐杰热情地把记者迎进了门，迫不及待地要展示他入住不久的新房。这套108平方米的房屋位于婺城区八一南路赞佳小区内，两室一厅，屋内南北通透，宽敞亮堂，经过精心陈设布置，简洁却颇有格调。
谈起眼前这套新房，徐杰高兴得合不拢嘴。“原来60平方米的老房子征收补偿了81.4万元，买新房子花了83万元，自己只贴了1万多元就住进了这么好的房子。”今年73岁的徐杰是浙江省汽车运输总公司金华分公司的一名退休员工，已经在婺江西路上住了三十多年。
徐杰告诉记者，这一年来，只要一想到自己住上了这样的新房，总是心潮难平。他回忆说，一家五口人曾经“蜗居”在二七区块狭小的房间里三十多年，房屋破旧不堪，终日晒不到太阳，哪怕大白天，屋内都要开灯照明。更重要的是，这里道路狭窄，存在很大的火灾安全隐患，一旦有危险，消防车和救护车都开不进来。
坐落在金华市城市核心区域的二七区块，是全省体量最大的城市棚户区。区块规划总面积近1700亩，拥有居住人口17000多人。这里曾经是全金华最好的“铁路新村”，但随着城市的发展，闭塞的交通、固化的格局使得这里被远远甩在城市现代化步伐的身后。也成为金华城市核心区危旧房最为集中、基础设施薄弱、治安和消防隐患最突出的区域，有如城市中心一道难掩的“伤疤”。远远望去，挤挤挨挨的平房一大片，住在这里的6000多户居民，甚至仍有部分一家三代挤在四五十平方米的小屋里子，至今仍然过着“拎马桶”的生活。
改造二七区块，提升城市品位，成为当务之急。2014年，婺城区政府正式作出了二七区块旧城改造房屋征收的决定，二七区块迈出了凤凰涅槃的第一步。按照规划，未来的二七区块将充分保留老金华记忆，把具有历史价值和使用价值的建筑、场地、环境等要素加以利用和改造，打通城市脉络，充分利用铁路遗址，打造兼具历史人文气息和城市特质的铁路遗址公园，成为金华城市滨水核心区和旧城改造示范区，促进城市品位的快速提升。
购房券补偿
优化存量资源配置
化解房地产库存，既是当前的现实问题，也是供给侧结构性改革的重要方面。在推进过程中，如何利用货币化安置，实现住房存量资源的优化配置？
据二七区块改造工程指挥部副总指挥贾献成介绍，在最开始的摸底阶段，超过九成的房主要求实物安置，其中大多数又要求原址回迁。婺城区创新货币补偿机制，新增购房券补偿方式，被征收人选择货币补偿的，给予房屋评估价值10%的奖励；6个月内在市区购买一手商品房，再增加15%的购房券结算奖励。购房券新政策一出，很多人变了主意。
工作人员算了一笔账，若以一套市场评估价为85万元的房屋(含装饰装修价值)为例，按照婺城区政府发布的征收补偿方案，若选择货币补偿，政府先给予被征收房屋评估价值(含装饰装修价值)10%的奖励：85万元×10%=8.5万元。购房券面值为85万元×(1+15%)=97.75万元。假设购买一套一手新建商品住宅价值为100万元，那么，由房屋征收实施单位先支付销售方购房券金额97.75万元，再由被征收人补足2.25万元即可。
记者采访中了解到，二七区块采取的棚改货币化安置收到多重效果。首先，货币化安置有效消除了社会矛盾。贾献成告诉记者，拆迁工作号称“天下第一难事”，现实中，往往存在极少数拆迁户的阻碍，导致大量已签约拆迁户无法及时得到安置的情况。现在有了货币化安置，让已签的拆迁户自己购买房子，有效地化解了社会矛盾。
年过八旬的金华铁路退休职工倪道义，第一时间签订了回购协议，拿到回购补偿款后，当即在青春西路祝丰庭社区购买了一套80平方米的二手房，足足比原来的老房子大了30平方米。周边还有便利的菜场、医院和交通设施，老倪夫妇的生活质量大大提高。
其次，购房券打通了普通商品房与保障房泾渭分明的界限，让征迁户们买到了更个性化、更市场化、更满意的住宅，也释放了棚改刚需的购买力。
二七区块原新世纪宿舍的居民，70岁的詹荷英原来住房只有63平方米，接受货币化安置后，詹阿姨不仅拿到了10%的房屋评估奖励，还拿到了15%的“房票”，总计101万元。她在盛世珑城小区购置了一套87平方米的新房和一个车库，手续办完后还有10万元的余款，这让詹阿姨很是高兴，“如果选择回迁，至少得两三年，还是很不方便，现在让我们自己选择，实在是太好了”。
婺城区二七新村区块改造工程指挥部征收处处长姜春富告诉记者，截至4月5日，二七区块内国有土地上房屋累计签约4845户，签约率为99.38%。累计拆除房屋51万余平方米。在已签约的被征收人中，超过96%的被征收人选择了货币化安置。
“二七区块棚户区改造货币化安置的方式，是新形势下的全新探索，既极大地加快了棚户区改造的进程，充分满足了群众对住宅多元化的需求，又有效降低了市区一手商品房的库存，形成了政府、房地产市场、人民群众多赢的局面。”金华市婺城区区委书记王健表示。
货币化安置
激活楼市个性需求
据金华市房地产交易办证中心统计，截至今年4月1日，金华市区范围内共有逾40个楼盘从二七区块旧城改造购房券安置政策中受益，消化存量商品住宅960套，建筑面积逾10万平方米，撬动商品住宅消费超过10亿元。同时，还对被征收人新购买安置房减免被征收房屋评估等值部分的契税，直接撬动二手住宅交易6亿多元。
“棚户区改造，对于房地产去库存的效果显而易见。不仅释放出原二七区块购房者的需求，也释放出市场上观望者的购买力。”金华市嘉恒房地产开发有限公司总经理徐根明告诉记者，他所负责的盛世珑城地产项目，仅二七区块拆迁户直接购买的房屋就达到152套，消化存量商品住宅逾1万平方米。
据金华市住建局统计，2015年新建商品房累计成交套数15667宗，同比上升2.77%，累计成交面积172.9万平方米，同比上升10.02%。其中商品住宅累计销售面积为159.86万平方米，同比上升21.9%。商品住房去化周期缩短到15.5月，创近年来的新低。
记者从省住建厅了解到，2015年以来，我省坚决贯彻落实国家更大规模推进棚户区改造的决策部署，把提高货币化安置比重、着力打通安置房源与普通商品房源通道作为棚户区改造的重中之重加以推进，取得初步成效。2015年，全省累计实施棚改货币化安置27728户，是2014年全省实施量的4.3倍，占同期签订棚改征收拆迁协议量的39.2%。
棚改带来的经济效益还在延续。为缓解棚改货币化安置项目资金压力，我省优先向国开行、农发行等金融机构推荐实行棚改货币化安置项目。省住建厅表示，今年我省还将全面推行棚改货币化安置和保障，棚改货币化安置的比例力争向50%努力，通过合理设置优惠政策，引导保障对象选择货币化安置和保障，切实消化一部分商品房库存。同时，严控新建棚改安置住房项目，能货币化安置的一律货币化安置，特别是商品住宅库存量大、消化周期长的地方，更要加大货币化安置力度的要求，督促各地在确保完成国家和省政府下达保障性安居工程目标任务的前提下，通过努力打通普通商品房与保障房通道，合理设置优惠政策，引导保障对象选择货币化安置和保障，全面推行货币化安置和保障。