双限松绑提振信心 楼市后市谨慎乐观 ——2014年浙江省第二十一届房地产博览会调查报告

      为全面了解我市政策松绑以来房地产市场变动的新情况、新变化，近期国家统计局杭州调查队组织人员对参加2014年浙江省第二十一届房地产博览会（以下简称“房博会”）的市民（简称“参观者”）和房地产开发商开展随机抽样问卷调查，共回收500份参观者有效问卷和42份房地产开发商有效问卷。调查结果显示，限购限贷政策的松绑，市场供需双方的信心得到明显提振，对于市场观望气氛缓解、市场需求回升有明显效果，成交量放大，形势有所回暖，但市场仍处于供过于求状态，库存房源屡创新高，房地产企业销售压力增大，房价仍处于筑底阶段。

一、浙江省第二十一届房地产博览会调查的基本情况

（一）市场观望氛围缓和，购房行为增多。 调查显示：有35.6%的参观者对于市场持观望态度，比五月份杭州人居展下降0.8个百分点，在这部分参观者中选择原因是房价走势不明确的占78.8%。而在购房计划上，62.0%的参观者在2015年底前有购房计划，比今年五月份杭州人居展上升16.6个百分点，其中25.2%参观者计划在2015年上半年，21.0%的参观者为2015年下半年，仅15.8%的参观者准备今年年底前购房。

从我市区（含萧山、余杭）新建商品住宅销售量和价格环比看，8-9月份杭州限购从局部松绑到全部放开，成交量回升迅速，这两个月月平均成交新建商品住宅8196套，比7月上升60.6%；价格逐渐企稳，环比跌幅缩小，9月新建商品住宅销售价格环比下降1.2%，降幅比上月缩小0.9个百分点，在全国70个大中城市排名第47位（7城市并列），比上月上升23位，摆脱了连续5个月领跌的势头。

（二）需求年龄段以中青年为主，改善型需求明显回升。 调查显示，20-40岁参观者占57.6%，是市场需求最旺盛的年龄阶层，其中20-30岁参观者占26.8%，30-40岁占30.8%；40-50岁人群占19.4%，50-60岁占16.4%，60岁以上仅占6.6%。而参观者的购房用途明显以改善住房条件为主的有47.6%，比今年五月份杭州人居展上升14.2个百分点；41.4%的参观者是首次购房的刚性需求，比今年五月份杭州人居展下降6.2个百分点。近期我市限购限贷松绑后，11.0%的参观者购房目的是投资（6.6％）和其他需求（4.4％），比今年五月份杭州人居展上升了3.6个百分点，市场的投资需求开始回升。

（三）限购限贷松绑政策获得市场欢迎，五成以上认为将引发价格回升。 调查显示，有48.4%的参观者认为限购限贷松绑，顺应市场需要；而31.6%参观者反对限购限贷政策松绑，20.0%的参观者选择说不清。从房地产开发商看，限购限贷政策松绑对92.8%的房地产开发商有正面影响，其中影响很大的占19.0%，影响一般的占73.8%。对于今后的我市房价走势，54.2%的参观者认为价格将上涨，26.6%的参观者认为价格将平稳，仅19.2%的参观者认为价格将下跌。

（四）价格、交通和生活设施配套仍是影响购房者的三大因素。 调查显示，66.8%的参观者认为价格是购房时首要考虑的因素，比五月份人居展下降5.4个百分点；57.0%的参观者认为生活便利是需要考虑的第二因素，比五月份人居展下降3.4个百分点；55%的参观者认为交通方便是需要考虑的第三因素，比例与五月份人居展相同；而对户型和购房是否会升值或者贬值的关注度明显增强，比例较五月份人居展分别上升了9个和6个百分点（详见下表）。

表 1                   参观者购房时考虑因素的排位情况

（五）三室两厅、面积在 90-120 、总价 200 万以内的小高层新建房最受市场消费者青睐。 调查显示，在户型选择上，选择三室和两室户型的占86.0%，其中49.2%的参观者选择三室两厅，36.8%的参观者选择两室两厅。有88.2%的参观者首选购买新建房，仅11.8%的参观者选择购买二手房。有39.4%的参观者期望购买小高层住宅，购买多层、高层、别墅排屋和商业地产的参观者占比分别为24.8%、23.4%、8.8%和3.6%。90-120平方是参观者对住房面积的首选，占45.0%，选择50-90、120-140、140平方及以上和50平方及以下户型参观者占比分别为22.6%、22.4%、7.6%和2.4%。有82.0%的参观者能承受的总价为200万元以下，其中预算100-150万元、150-200万元和100万元及以下的参观者占比分别为37.6%、23.4%和21.0%。

（六）自身购买力有限，按揭贷款是购房付款主流。 调查显示，有83.0%的参观者选择贷款购房，其中38.2%的参观者购房选择银行商业贷款，26.8%的参观者选择公积金贷款，18.0%的参观者选择组合贷款。仅17.0%的参观者选择一次性全额付款。表明7月份我市公积金贷款首付从7成调整至6成，选择公积金贷款或者组合贷款的购房者增多，两者比例与今年五月份人居展相比，分别上升了1.0个4.6个百分点。

（七）多数参观者对保障房建设寄予期望。 调查显示，对于我市的保障房建设方面，有85.7%的参观者认为加大保障房的建设力度是首要任务；其次是提高房屋质量，占80.0%，其余如改善交通环境、完善周边配套、改为货币补贴和扩大保障覆盖面，参观者占比分别为74.3%、70.0%、66.3%和65.7%；建议取消保障房建设和缩小保障覆盖面的参观者仅占37.3%和16.7%。

二、房地产市场存在的主要问题

限购限贷政策松绑取得一定成效，但我市住宅价格仍处高位，库存房源消化周期较长，开发商前期购地成本过高，资金回笼困难，房地产开发商的压力依然很大，小型房地产公司将面临资金链断裂的风险，行业将会经历洗盘考验。

（一）房价持续下跌，后市仍有下降空间。 今年以来我市房价下跌明显。据国家统计局全国70个大中城市房地产价格指数反馈显示，我市新建商品住宅销售价格环比指数从4月份开始快速下滑，7月份出现年度最大跌幅（-2.5%）。新建商品住宅销售价格同比指数呈现快速下滑，从1月份的110.4一路下滑至9月份的92.1，短短9个月下滑了18.3个百分点（见图1），后市仍有下降空间。

（二）库存房源明显偏高 ，消化周期较长。 9月底杭州市区（含萧山、余杭）可售商品住宅房源97953套，创历史最高点，比1月份的77563套增加了26.3%（见图2），以2013年以来新建商品住宅月平均销售量测算，去化率要18个月。调查显示：有70.0%的参观者认为目前杭州的库存房源很高或者偏高，其中认为很高的占18.2%，认为偏高的占51.8%。从42家房地产开发商的调查问卷看，有76.2%的房地产开发商也认为目前杭州的库存房源很高或者偏高，其中认为很高的占23.8%，认为偏高的占52.4%。对于本公司库存房源预计消化周期，66.6%的房地产开发商认为要一年以上，28.6%的房地产开发商认为要3-12个月，仅有4.8%的房地产开发商认为本公司库存房源在两个月以内能销完。

（三）绝对房价偏高，“以价换量”是销售主流。 调查显示，73.6%的参观者认为目前我市房价偏高，其中13.8%的参观者认为房价很高，比今年五月份杭州人居展分别下降14.8和3.8个百分点；22.6%的参观者认为房价正常，比五月份杭州人居展上升11.2%；仅3.8%的参观者认为我市房价较低。从房地产开发商看，有50.0%认为我市房价过高，45.2%的认为房价正常，仅4.8%认为房价偏低。所以大部分房地产开发商为争夺市场份额，被迫采用“以价换量”模式来促进销售。截止10月份，有64.3%的房地产开发商认为本公司楼盘价格比去年价格低，33.3%的房地产开发商认为价格持平，仅2.4%的房地产开发商价格上涨。

（四）土地投入成本偏高，土地交易市场形势不乐观。 调查显示：有95.3%的房地产开发商认为目前我市土地交易价格偏高，其中52.4%的房地产开发商认为非常高，比今年五月份人居展分别上升了3.2和18.2个百分点。过高的土地投入成本，造成房地产开发商对土地购置不积极。有54.7%的房地产开发商没有土地储备，26.2%的房地产开发商土地储备正常，16.7%的房地产开发商土地储备偏少，仅2.4%的房地产开发商土地储备正常。

（五）开发商对我市未来房地产市场环境担忧。 调查显示，95.2%的开发商认为房地产行业明年竞争状况将会更加激烈,其中26.2%的房地产开发商认为将非常激烈，行业将会经历洗牌。问及明年的购地计划，61.9%的房地产开发商看市场情况，33.3%的房地产开发商无购地计划，仅4.8%的房地产开发商明确会购置土地。

（六）开发商资产负债率较高，部分企业经营能力较差。 调查显示：71.4%的房地产开发商资产负债率在50%以上，其中42.8%的开发商资产负债率达到70%以上；21.5%的开发商资产负债率在50%以内，仅7.1%的开发商无负债。房地产开发商资金回笼情况不容乐观，截止10月底，有42.8%的房地产开发商资金销售回款率低于70%，甚至有4.8%的房地产开发商无资金回笼。

（七） 住宅市场供需结构脱节。 调查显示，39.4%的参观者最青睐市场的小高层房源，其次是多层和高层，分别有24.8%和23.4%的参观者表示有购买需求，而房地产开发商开发的相关房源中，有59.5%为高层，23.8%为小高层，多层比例仅为2.4%，与购房者的需求存在较大差异。

三、政策建议

10月29日，李克强总理主持召开国务院常务会议，部署推进国内消费扩大和升级，其中提出“稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。”当前我市对限购限贷政策进行松绑，但市场上还存在库存量高等问题，建议市政府在土地、金融、财税和市场交易方面出台一系列政策，引导和促进我市房地产市场健康发展。

（一）加强土地市场规划，住宅库存量高的区域暂缓住宅用地供应。 建议有关部门要科学合理安排土地供应区域、规模、结构和节奏，暂缓库存量较高区域住宅土地供应，加大市中心土地供应力度。要加大闲置土地清理工作，对逾期未开发土地按规定收回，防止土地浪费，保持土地市场稳定有序。

（二）加快房地产相关财税扶持政策，为市场供需双方减轻税负。 建议相关部门出台房地产行业税收扶持政策。一是降低房地产业相关税种税率，如减征、缓征预缴所得税利润预提比例及土地增值税；二是放宽土地增值税等相关税清算条件，应该等到项目基本结束后再缴纳比较合理；三是完善二手房营业税的政策，二手房交易营业税的免征期限应由目前的5年调整至2年，90平方米以下户型征收1%的契税等政策，进一步激活交易市场，刺激我市二手房交易市场发展。

（三） 加强市场监管和舆论信息引导，提升市场预期信心 。 建议有关部门加强对舆论信息引导，依法对企业虚假广告、散布谣言等行为进行追责处罚，打击个别房地产开发商虚假营销和消费欺诈，引导购房者理性消费观念。强化市场监测预警机制，做好房地产市场监测分析，对于市场引导性的新闻事态要及时披露事实，保持房地产市场稳定健康发展。

（四）加强企业资金监管，防范企业资金断裂。 建议有关部门加强房地产企业资金监管，防范部分房产商资金链断裂将预收房款“移作他用”，对已经发现资金问题的企业要及时协调有关部门进行监管、补救，防止“烂尾楼”出现，确保我市房地产市场稳定发展。

（五）加快城市基础设施建设，提高偏远区块宜居性。 建议有关部门对我市新开盘比较集中、库存量大板块进行小区配套设施优化，进一步加大交通、学校、生活设施建设投入力度，提高楼盘吸引力。减少土地“豆腐块”式的规划建设，交通道路红绿灯错时智能化监测管理，强化城市道路单行环绕香港、新加坡疏导交通模式；如加快萧山区、余杭区与主城区在教育方面的同城同待遇步伐，消除主城区居民不愿去萧山余杭两区买房的顾虑，提高相关板块楼盘的性价比，加快库存房源去化速度。

（六）加大房地产业信贷支持力度，鼓励改善型需求消费。 目前我市大多数商业银行的纯商业贷款利率为基准利率的九折至九五折，取消买理财产品等不合理的附加条件。建议相关部门加快促进银行贷款利率折扣政策落地，提效缩短按揭审批时间。二是加强政府引导、银企合作，进一步拓宽房地产行业的融资渠道，并加快住房贷款的发放进度，完善房地产信贷机制和监管模式，防范房地产金融风险。