2014年余杭区房地产发展形势简析

一、房地产投资基本情况

2014年，全区房地产业共完成投资350.56亿元，同比增长32.4％，增幅较前三季度有所收窄，并较上年同期放缓6.7个百分点，投资总体规模继续保持稳健增长态势。

（一）建安工程投资稳步增长。 按构成分，2014年，全区房地产开发投资中建筑安装工程投资为195.44亿元，同比增长21.2％，增幅较上年同期放慢0.8个百分点；此外，设备工器具购置费投资为2.19亿元，同比增长2.8％；其他费用152.93亿元，同比增长50.9％。

（二）办公楼、商业营业用房投资较快增长。 2014年，从投资用途来看，住宅投资依旧起着中流砥柱的作用，总量占房地产投资的六成以上，但是增速明显慢于其他类别。全年实现住宅投资235.89亿元，同比增长15.5％；办公楼、商业营业用房投资43.92亿元，同比增长154.0％，较上年提高135.3个百分点；其他类投资70.76亿元，同比增长63.5％。

（三）中小户型住宅投资占据主导地位。 住宅投资按户型投资分类看，90平方米以下户型投资额为100.90亿元，同比增长7.6％；90-144平方米的中小户型住宅投资额为72.09亿元，增长32.3％； 144平方米以上大户型投资额为62.90亿元，增长12.4％。由此可以看出，中小户型住宅投资不仅从总量还是增速上来看均占据住宅投资的主导地位。

（四）房屋施工面积稳步加快。 2014年，全区房地产施工面积为2420.94万平方米，同比增长22.3％。其中，住宅施工面积为1584.29万平方米，增长8.0％；办公楼施工面积为146.33万平方米，增长232.6％；商业营业用房施工面积145.87万平方米，增长101.6％；其他房屋施工面积为544.44万平方米，增长37.6％。

（五）房地产开发企业资金较为紧张。 2014年，房地产开发企业本年实际到位资金小计为562.49亿元，同比增长13.4％，增幅低于上年同期23.5个百分点。按构成分分别为：国内贷款为111.95亿，增长23.8％；自筹资金为125.75亿，增长64.2％；其他资金来源324.79亿元，同比下降1.3％。

二、房地产销售情况

回顾2014年，呈现“前低后高”的态势，上半年全区商品房成交量较上年同期明显下滑，下半年受“限购”、“限贷”政策松绑及“金九银十”等因素影响，整个楼市回暖态势明显。

（一）商品房销售创新高，住宅成交首超主城区。 2014年，全区商品房签约面积386.57万平方米，共35897套，较上年同期分别增长14.6％和16.4％，增幅较上年分别回落23.1个百分点和17.8个百分点。住宅签约套数32999套，较2013年的29290套增加3709套，同比上升12.7％，签约套数首次反超主城区

（二）楼市库存压力加大，以价换量成主基调。 截至2014年末，全区可售房源5.59万套、620.6万平方米，按照目前月均销售2992套的速度计算需要18.7个月才能去库存，且新盘和潜在供应量较多。受高库存影响，2014年全区成交均价持续走低，成交均价10518元/平方米，同比下降6.4％。

图1  2014年新建商品房成交均价走势图

（三）楼盘两级分化明显，刚需仍为市场主导。 在楼盘销售前十位中，怡丰城、万科北宸之光、世贸西西湖等楼盘受到购房者追捧，定价合理、地铁、配套较为完善等促使其销售形势良好。但同时，也有不少项目由于定价不够合理、商业和交通配套等不完善而滞销。从销售户型来看，小户型刚需房仍是市场主导，0-90方户型成交163.63万方，占到住宅销售总面积的42.7％，明显高于 140方以上户型成交的74.11万方。

三、意见和建议

在房地产需求趋弱的背景下，供过于求的压力将长期存在，将成为未来房地产市场的新常态。在当前市场环境下，长期的宏观调控政策对促进房地产市场健康发展，改善社会民生关系，促进经济平稳发展仍有必要。

（一）全面松绑限贷，支持刚需和改善型需求。 根据楼市新政，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30％，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。目前，虽然限贷政策已松绑，多家商业银行也推出了房贷折扣等产品，但往往房贷利率优惠不明显，或者附加条件诸多。各商业银行普遍实行的政策是首套房贷利率普遍按基本利率执行，若要享受利率优惠政策，则需购买一定数量理财产品等附加条件。因此，企业希望可以有效落实限贷松绑政策，释放刚需和改善型购房者购房需求。

（二）调整信贷政策，支持房产企业健康发展。 当前房地产开发企业的资金链已经十分紧张，全区也出现了个别开发商破产的情况，部分企业在销售困难，资金来源渠道变窄的情形下，不得已选择了减少投资甚至暂停施工等行为，企业希望政府适当放松银根，缓解当前企业资金紧张局面，支持房产企业健康发展。作为金融业而已，要加大对保障性安居工程建设的金融支持、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求、增强金融机构个人住房贷款投放能力、继续支持房地产开发企业的合理融资需求等。对于政府而言，要鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

（三）打好政策组合拳，支持房产市场稳定发展。 在抓好“限购、限贷松绑”调控政策落实的同时，仍需适度调整住房用地供应政策，放缓供地节奏，通过“供给调节”消化现有存量，让“存销比”逐步回归正常区间。加强对房地产市场的预警与监测，建立相关部门共同参与的联席会议制度，定期交流、分析房地产市场运行中的新动态、新情况、新问题，研究保证市场良性、健康、有序发展的具体措施。积极探索被征迁农民货币安置政策，适当控制农民多高层公寓建设规模，同时，要通过回购商品房和农民多高层公寓用于人才房、廉租房等，加快消化现有库存。强化基础配套，扎实推进公共交通项目和路网，以吸引外来人群到余杭安居乐业。