警惕：“委托公证”转让房产暗藏风险 房产典型案例
21.10.2014 18:02
本文来源: 住房保障和房产管理局
房款挪用的风险：
案例一： 徐某因资金周转需要将名下的一处正在银行抵押中的房产转让。为尽快出售取得房款，徐某与中介公司签订了房价232万元的《房屋委托包销合同》，包销期限为12月23日至4月6日，同时与该公司员工田某签订了全权委托公证书，委托期限为2009年12月23日至4月9日，委托事项即房产的转让事宜，田某作为全权代理人，可以办理该房产的提前还贷、注销抵押、转让、收取转让房款等事项。签订合同当日，徐某按约取得中介给付的房价总额的20%房款，其中包括按揭房款39万元和现金7.4万，同时取得金额为185.6万元的现金支票一张。12月26日，田某与金某签订了房价160万元的《房屋转让合同》，房款在合同签订之日起3天内一次性付款给田某。不久，徐某认为田某与金某的房产转让行为不符合正常的市场交易，有挪用其房款的可能性，即于2008年12月29日向公证处撤消了对田某的委托，并冻结了该房产的转让。徐某不但没能在短时间内转让房产，反而让自己陷入各种合同纠纷和法律责任中。
提示：“全权委托公证”存在很大的潜在风险，在房产代理过程中，代理人存在贱卖代理房产获取房款，见利忘义挪用或携款失踪的潜在风险，最终导致委托人造成严重的经济损失。或在代理过程中，直接过户到自己名下，办理银行按揭套现获取非法利益，侵害委托人的房产所有权。房产转让事宜委托给中介公司业务员全权委托代理，显然增加委托人将承担代理人由此产生各种法律风险和责任，同时，代理人为了获取非法利益会采取规避房产部门为合法、规范、安全交易的办理要求，同时增加了委托人的交易风险。
产权转移的风险：
案例二：张某与李某是朋友关系，李某因资金周转需要将名下的一处正在银行抵押中的房产卖给张某。为了省下一笔税费，李某与张某办理了经公证的“全权委托公证书”，李某授权张某办理该房产的抵押注销、领证、转让、收取转让房款等事项。不久张某将该房产转卖给买家刘某。张某持“全权委托公证书”与买家刘某到产权登记中心办理过户手续时，因张某提供的“全权委托公证书”授权事项不完整导致不能与买家办理产权过户手续。在此情况下张某只有找回李某重新授权或李某直接与买家刘某办理产权过户手续。而李某将房产处理完毕后已出国，张某一直无法与李某取的联系。最后张某与买家刘某解除了买卖合同并给与买家刘某一定的损失补偿。眼看两年的委托期马上就要届满，自己花钱买的房子还落在李某名下，还得整天担心房产某天会因李某有债务纠纷而遭查封。张某后悔莫及只怨当初因小失大，天天祈祷能早日联系上李某。
提示：凭一纸“全权委公证托书”并不能表示，房屋的产权一定能顺利转移。因为二手房买卖交易的过程所涉部门、环节较多，作为非专业人士的买家一般很难将所需要的办理二手房产权过户所需的委托事项一一列示清楚。即使列示清楚了，也有可能因某些办文部门调整办文流程及增加办文条件致使代理权超出授权范围需重新授权导致原委托授权无效，无法进行产权过户。在我们国家，针对不动产均实行备案登记制，二手房房产的过户也须到相关的国土部门办理备案登记，只有到国土部门办理了备案登记的房产才能受到法律保护。
司法诉讼风险：
案例三： 李某将房产卖给陈某（实为投资客），陈某将房款一次性支付给李某，为省下一笔税费，陈某与李某协商，要求李某办理经公证的全权委托书。李某认为房款都已收到了，觉得没什么问题，同意了陈某的要求。
不久，陈某见所购房产有一定的获利之后，遂将房产卖给买家汪某，陈某收取买家汪某购房定金叁万。此时又有买家愿意出更高的价格购买该房产，陈某将房产卖给价高者。买家汪某获悉后，与陈某几次交涉，陈某只愿意退还定金叁万，汪某一怒之下诉诸法院。要求李某双倍返还其购房定金。李某接到法院传票时，一头雾水，还不知官司从何而起。李某虽事实上已将房产出售了陈某，其实只是收取了房款，房产并没有转移至陈某名下，产权人仍是李某，由此房产交易引发的诉讼风险理应由产权人李某承担而不是陈某，但李某对陈某有追偿权。该案经法院审理后，判令李某双倍返还定金与汪某。
提示：房屋买卖的最终依据是权属转移登记，而不是公证，即使进行了公证，二手房交易中未进行权属转移而发生法律纠纷的风险还是比较大的，在未办理过户前产权仍属卖方，因此，出现以上两种风险纠纷就难免了。
“全权委公证托书”从法律性质上讲是一种委托法律关系，即委托人授权给受托人代为处理某些事务。根据《合同法》第四百一十条规定，受托人可随时解除委托。这种委托授权，即使是经过公证，委托人也可以通过合法的形式随时撤消委托。
来源：杭州市房产信息网
本文来源: 住房保障和房产管理局
21.10.2014 18:02
