一线城市房价上涨过快 警惕楼市杠杆推手

春节过后，一线城市楼市火爆，持续领涨全国的深圳房价2月份再创新高：房东喊价“一天涨三次”，房产交易中心排大队。除政策利好外，借助金融杠杆入市的投机行为是导致部分城市楼市火爆的推手之一。专家分析指出，这一现象值得关注，一定要警惕出现“杠杆上楼市”。

▲现象

一线城市房价飙升

春节过后，上海、北京、深圳等一线城市楼市火爆，房价持续上涨，不少购房者惊呼一线城市房价“疯了”。

深圳市规划和国土资源委员会3月1日发布深圳2月份楼市数据：新房成交均价再创新高，每平方米48095元，同比增长72.12%，环比增长3.40%。2月虽遇春节，但深圳楼市成交依然保持高量水平。当月，深圳新建商品住宅共成交5410套，成交面积55.69万平方米，同比分别增长172.54%和183.24%。根据国家统计局数据，深圳自去年4月以来持续领涨全国房价。

而在上海，1月份新增个人住房贷款346.3亿元，打破去年9月218.9亿元的增量纪录，创下近三年新高。

“一线城市房价高涨，既有近期房地产去库存政策密集推出的外溢效应，也是刚性需求进一步释放的表现。”全国人大代表、民革吉林省委专职副主委郭乃硕提醒，必须警惕其中的非理性因素。

▲探因

借款人杠杆被放大

人们在感叹楼市疯狂的同时，也不禁发出疑问：这些钱究竟从哪儿来？

除了银行体系的房贷高速增长以外，银行体系以外的“场外市场”也在快速增长，给购房者提供的相关贷款产品也不少，赎楼贷、首付贷等都是针对首付款不够又属于无抵押贷款这类人群的。

广州一位P2P人士就表示，去年9月份开始，该公司的首付贷产品“房e贷”的成交量开始增加，去年11月、12月和今年1月份更是增长明显，而此前每月在几百亿左右。

首付贷等产品的流行，放大了借款人的杠杆。以一套100万元的房子为例，按照银行按揭最低首付两成计算，首付需要20万元，但如用了首付贷，自己可能只要攒够10万元就能买下一套100万元的房子，首付贷最低可贷1万元，最高可以贷到房屋总价的20%。一位互联网金融人士表示，首付贷这个产品其实已存在很久，此前并没有大规模发展。

记者采访发现，除足额使用银行贷款外，众筹、P2P等高杠杆房地产理财产品的出现，已成为推动深圳房价过快上涨的新动向。这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起，甚至有银行介入其中，为购房人变相发放可用于首付的贷款。

还有房产众筹平台，通过众筹的方式凑齐房屋的首付款、月供、税费、物业费，投资者最低只需投资1000元，即可参与购房，按比例分享收益。位于深圳罗湖百仕达小区的一套46平方米房屋持有4个月，出售后净赚45万元，收益率达到77%。

业内人士认为，首付贷和众筹购房突破了深圳首付比例不得低于30%的按揭贷款政策规定，同时加重了购房人的偿债负担。一旦房价下行，这类投资者因出资额很低，更易弃房断供，从而进一步加大银行按揭贷款风险。