住宅存量去化周期只需十个月 商业地产需要近四年！

17万套天量库存下，压力最大的其实是商业地产 

刚刚过去的11月，前有习近平总书记首提楼市，强调“要化解房地产库存”，后有第22届房博会姗姗来迟月底助推，最终月成交量再破万套创同期新高，杭州市区一共成交12182套，风头罕见劲过“金九银十”。

杭州楼市前所未见的月成交“八连万”神奇行情之下，11月的商业地产市场也有不错的收获，一共成交17.0万平方米，相比去年同期的10.9万方有约6万方的增长。从成交套数来看，11月杭州商业地产一共成交2793套，在楼市总成交量中的占比为22.9%，所占份额继续飙高至两成以上。

住宅去库存压力明显扭转

商业地产去化周期高达近4年

众所周知，杭州商业地产市场一直成交艰难，住宅狂飙的时候，商业地产未必受到带动，反而有时候会受到住宅成交量高企的压制。今年上半年，住宅行情4月就开始高速启动，但商业地产直到7月才联动有所起色。

透明售房网统计数据显示，今年4月，杭州商业地产成交套数占比仅为12.4%，等到7月，这一占比终于增长为18.8%。直到三季度开始，商业地产项目才实现18%以上的月均市场占有率。到了11月，这一占比惊喜地增长至22.9%，今年的商业地产全年好行情有望。

汉嘉佰盛商管统计数据显示，11月，杭州市区商业地产一共成交2793套，总成交面积17.0万方，而10月总成交面积虽然高至19.6万方，但由于万银双子中心单盘即贡献了5.6万方的成交大单，因而除去万银，11月成交量相对而言处于高位。同时由于11月成交套数飙高，说明小面积商业房源成交得比较多。

11月的一个热点话题是，杭州楼市可售存量一度飙至17万套以上，创下历史新高。然而细究数据后发现，整体库存高位运行的“障眼法”下，随着今年的高速去化，住宅的去库存压力已经得到扭转显著降低，压力更大的当数商业地产。

截至11月底，杭州市区新房库存达168309套，环比10月底增加了5000余套，但事实上住宅库存占比却呈持续下降趋势。透明售房研究院统计数据显示，11月底，杭州市区住宅存量9.6万套，套数占到总库存的57.2%，相较于2014年7月局部放开限购时减少了12个百分点；这一可售套数相较去年同期已减少2822套，如果以近6个月杭州市区住宅月均成交套数来计算去化周期，11月底的住宅去化周期为10.3个月，已出现连续6个月下降，比起2014年7月底已整整缩短了13.4个月。

反观商业地产却是实打实的压力山大，商业地产本就成交速度比住宅慢，申领预售证时又是整幢申请套数较多，因而存量一直高企。截至11月底，杭州市区商业房源可售面积高达750万方，去化周期高达47.3个月，相较于2014年7月底仅仅缩短了3.2个月。由此可见，杭州楼市的去库存压力其实多在商业地产上，目前商业地产和住宅市场的去化周期比已达4.6：1！