南京5年将完成棚户区改造1500万平方米 惠及30万人

29.03.2016  14:23

  南京棚户区改造和老旧小区整治行动计划最近出台,到2020年,418个棚户区将全部完成改造,面积达1500万平方米,涉及11万多户。不同以往的老城改造,南京棚改的背景已切换为城市更新,其目的不再是获取更多空间“经营城市”,而是“经营民生”,打破城市内部的二元结构,提高棚户区居民的生活质量。

  盼了30多年,终于盼来改造

  此次被南京纳入棚改计划的,有197个城中村及221个危旧房小区,囊括南京主城区的危旧房、城中村,可谓“应改尽改”。它们中,像范家塘、小西湖、伍佰村,住户多达上千;而新街口小锏银巷,只有4户人家,针巷片区只有6户……这些被城市建设遗忘多年的角落,均被列入改造清单。

  南京主城六区,棚改量最大的是秦淮区,5年改造160万平方米,涉及近1.5万户;棚改量最小的为建邺区,只有两个项目,改造量仅5000平方米。在南京市中心的刘军师桥18平方米的平房里,姜建龙一家人住了近60年。他说,“上个世纪80年代,这里户口就冻结,说要拆迁,盼了30多年,终于盼来改造。”

  这些棚改区,散布于南京城郊结合部及主城区,虽已“进”城,却形同孤岛,离繁华的城市很远。刘军师桥紧邻德基广场——省内最繁华的城市商贸综合体,范家塘被莫愁路、水西门大街、城西干道包围,最外侧是典型的城市楼宇。

  2008年、2012年,南京启动两轮城中村、危旧小区改造,拆迁量达1300万平方米。业内人士坦言,此次纳入棚改的项目,多是难啃的“硬骨头”,“没什么油水”。该市规划、国土和房产部门介绍,棚户区的成因主要有:“经营城市”理念一度主导城市建设,“蛙跳式”开发,绕过难点,能为地方财政、城市形象带来直接利好的项目先行;协议出让地块后遗症。2005年前,国内城市还未完全做到净地招拍挂,有些协议出让地块,因各种原因未能完成拆迁,遗留至今。

  土地出让金全额返还补助棚改

  改造1500万平方米的棚户区,据初步测算,南京仅主城六区即至少需投入千亿。此次改造地块,集中在旧工矿区和老城区尤其是老城南,居民多为困难群体,且人口密度大,几百平方米的平房,住几十户很常见,解放路的一片平房,500平方米挤了40户。

  位于市中心的棚改地块不在少数,经济价值很高。但南京规定,建筑面积低于5000平方米的63块棚改地块,改造出来后,只用于增加绿地及市政建设。前两轮城中村、危旧小区改造,鲜见零星地块。对建筑面积小于5000平方米的棚改项目,南京市财政按每平方米5000元的标准补助区里,建市政设施及绿地,市里另外再给补助。政策引导之下,各区将原本不愿报的小地块全部报上来,仅老城内就有50多片不再开发的小地块。

  “大部分棚改项目,自身很难实现资金平衡。”南京市鼓楼区住建局局长徐淮舟介绍,该区将跳出项目平衡,全区统筹资金。而南京老城南集中多处危旧房片区,处于历史风貌区保护范围内,建筑限高,土地开发价值低,资金缺口大,南京市级财政将提供补助。南京明确,主城六区及江宁区、江北地区棚改项目,由市级刚性计提的土地出让金全额返还,补助所在区(园区)棚改。市财政还给予江南八区每区2亿元棚改补助。

  南京扬子国资投资集团有限责任公司是南京棚改的统一投融资平台。该公司与国开金融、中信银行共同发起设立扬子城镇发展基金,用于补充区棚改平台的资本金。目前,已到位30亿元,均以“类优先股”的方式参股部分区棚改平台,减轻区级财政压力。

  雨花台区国资经营中心与国开金融公司合作,共同出资10亿元成立国开雨花发展公司,承担西善桥、铁心桥棚户区改造。该区副区长凌向前介绍,“两桥”区域有21平方公里,棚改加环境综合整治资金预算330亿元,采取股权合作、商业融资等多种方式融资,成熟一片改造一片,改造周期放长到8年至10年。

  11.5万户不搞大规模集中安置

  此次南京棚改,涉及11.5万多户、30万人,仅主城六区就有5.28万多户。如此庞大的群体怎么安置?市里打破以往集中安置的惯例,采取集中和分散相结合的原则筹集、新建安置房。

  南京四大保障房片区已启动建设6年,共有保障房8万多套,已安置六七万户,其中包括大量租房过渡的拆迁户。岱山保障房片区建筑面积达345万平方米,有3.2万套房,容纳10万人,相当于一个小县城的人口规模。面积最小的保障房片区,也聚集两三万人。大规模集中安置给公共服务带来更高要求。尽管南京投入大量财力,推进名校进驻、地铁通达,提升四大保障房片区公共服务水平,但各片区城市功能的完善、社区的成熟需要很长时间。

  今后的棚改安置将更有弹性,南京鼓励有条件的区因地制宜,就近选址安置。各区通过新建、翻改建、配建、回购、市场购买等方式筹集安置房,尽量让拆迁户不远离城市。无法自建安置房的区,可委托市安居集团代建。鼓励货币化安置,选择货币安置并在签约期限搬家的住户,可给予不超过地产评估总额20%的奖励。

  棚改不是“一拆了之”,而是“拆改整留”并举。南京城南小西湖片区,正在摸底调查,有保留价值的非文保建筑有望保留,通过维修加固,完善配套,继续使用。本报记者颜芳