住宅开放杭州有先例 且是高端小区！

奥体新项目也要做开放设计 开放式商办项目的这些经验可供借鉴

市中心朝晖路上的某小区

一则“我国原则上不再建设封闭住宅小区，新建住宅要推广街区制”的消息，短时间内引发了全国上下所有人的关注和讨论。国务院发布的该份意见中还指出，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。这也是中央级文件首次对由来已久的封闭住宅小区模式动刀。

我家的小区围墙会拆吗？现有的小区和单位将会如何逐步打开？今后的新建住宅，在土地出让和开发建设时会有哪些不同？这些都是所有人关心的切身话题。

最新进展

最高法：“开放小区”仍属政策层面 还需立法过程

2月23日上午，最高法发布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》，最高人民法院民一庭庭长程新文就“新建住宅推广街区制”给出了如下解读。

“《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提到了新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。正像有关部门所介绍的那样，封闭住宅小区是农耕时代的产物，我们现在已经处于21世纪工业化、信息化和新型城镇化的新时代，推进现代化城市建设需要有新的理念和探索。”

“上述举措的目的是为了实现物和有关资源效益的最大化，这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念，是贯彻落实十八届五中全会提出的五大发展理念中的共享发展理念的体现，也是落实中央城市工作会议的重要举措，符合当今世界的潮流和发展趋势，对于推进城市现代化具有重要指导意义。目前，党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。作为人民法院，我们将密切关注，并积极应对。”

“目前，这个意见尚处于党和国家的政策层面，国家政策上升为法律，这是立法机关要做的事情。当然，我们作为司法机关，对此会密切关注，对由此可能涉及到的相关主体的权益的影响、协调和保护，加强调研，及时研判，并进一步加强对下指导力度，积极协调有关方面妥善地处理好相关的纠纷。”

浙江省建设厅：4月底前出台具体方案 或只针对规模较大小区

针对这一热议话题，浙江省建设厅在接受媒体采访时表示，正结合《意见》内容与浙江的实际情况，研究有针对性的具体措施，预计4月底前拿出具体方案。

浙江省建设厅总规划师顾浩还透露，此次提出的“开放原则”或主要针对规模较大的小区。比如大于9万平方米的小区，就要逐步打开通道，把内部道路用于城市交通，把小区绿化公园让社区共享。在此标准之下、占地面积较小、居住户数较少的小区，可能不在“逐步打开”的范围。

顾浩表示，“开放小区”目标的实现是渐进的，需要结合本身城市交通治理，以及城市管理水平的提高，特别是城市管理智慧化水平的提高来实现。

同时他也回应称，已建成的小区目前暂不需要拆除围墙；已拿地或在建小区“逐步打开”的操作办法，则要依照到4月底浙江出台的落地方案进行。

现实案例

小区对外开放杭州已有先例 一豪宅内有3万方的市政公园

住宅小区不再做封闭式设计，那么会不会对业主的生活产生影响，整个小区的安全状况会不会变坏？其实，住宅小区对公众开放并不是洪水猛兽，在杭州就有一个成功案例。钱江新城板块一线江景豪宅绿城·春江花月，由于小区内有市政公园，自从交付以来一直对外开放，这么多年过去，偷盗等事件鲜有发生。

“小区里面有一个3万方的市政公园，外面的人都可以进来，不过实际上来的人不多，基本以附近小区居民为主。”春江花月业主王女士告诉记者。王女士是春江花月二期的业主，住在小区里已经有很长时间了，她说最开始的时候是会担心外人进来产生的安全问题，也有一些业主提出过意见，不过后来看到物业在安保、绿化维护方面做得都还不错，大家也就接受了。

“小区东南西北四个大门都有门禁，如果有客人来家里做客的话，保安都会很仔细地询问，并且跟业主确认。如果附近的人想进来逛公园的话，保安会做登记。”王女士告诉记者。

在王女士看来，春江花月在安保方面做的努力，是她没有因为小区对外开放而产生焦虑的最主要原因。“小区大门有保安会登记，进来以后，每幢单元楼都还有独立的门禁，没有门卡或者说业主不开门的话，根本进不来。而且，物业在安全提醒这方面工作也不错，会在电梯里张贴安全通知，夜里看到门窗没关，也会通过消控系统通知业主。”王女士说道。据王女士介绍，自从她入住以来，没有听到过小区里有盗窃等行为的发生。

尽管春江花月内的公园对外开放，不过真正来的人并不多。“没有对外宣传过，所以来的人不是很多，主要是附近其他小区的居民，周末来散散步之类，并没有出现过人山人海的情况，也没有对生活产生多大困扰。”王女士告诉记者。

“主观上当然不太希望外人进来，不过由于是市政公园的性质，也没有办法。而且物业公司对于小区内绿化很重视，一年两次的定期维护都按时在做，花园维护得不错。”王女士表示。

奥体新项目要做开放式设计 一线景观商住楼盘规划之初有限定

而在新建楼盘方面，杭州已经有项目在做开放式设计。本周一，当“我国将原则上不再建设封闭住宅小区”这条新闻迅速传播时，杭州楼市传出了“奥体板块某楼盘已经接到相关开放要求”的消息。不过记者采访发现，该项目所做的开放式设计，和此次国务院印发的《意见》并无直接关系。

这个位于奥体板块的项目，由一家杭州本土房企开发，是一个由商业、写字楼和住宅构成的综合体项目，体量为十余万方。“由于这个项目是奥体一线景观楼盘，政府考虑到整个奥体板块的通透性、开放性，在拿地之初就做了规划方面的限定，要求不做封闭式围合，要通透，必须找到中间线路。”该房企副总经理向记者表示。

拿地之后，“怎么做”成了难题，此后这家房企组织员工前去港台等地考察。“考察后发现完全打开的楼盘并不是太多，大部分都做成了半封闭。”该名项目负责人介绍称，由于项目内有住宅，出于安全考虑会做一定程度的封闭，不过目前整体方案还没有最终确定。

各方说法

大型住宅区做不到完全封闭 开放小区更多应改变心理上的不安全感

事实上，具备一定开放式特征的住宅小区，此前在杭州也并不鲜见。比如传统的朝晖、大关等大型居民住宅区，由于总体体量很大，所以分成了一个个组团式的封闭单元，朝晖各区之间，不可避免会有市政道路的存在。

即便是后来的新出让土地，但凡是占地几百亩的大盘，同样当中也会规划有待建道路。这在有超级大盘开发传统的南方，比如广州、深圳以及三亚，都十分常见。在杭州也不算少见，比如良渚文化村、和家园、杭州新天地和天都城等等。

“在我们项目开发的时候，滨江区政府就已经提出，商业项目不允许通过围墙来进行隔断，而只能用绿化等来作区隔。”滨江区政府板块写字楼项目双城国际相关负责人回忆说。

一位资深业内人士分析认为，新政倡导的“窄马路、密路网”式全新街区，对于城市路网交通需求量大的一、二线城市主城区或核心区域，会有着更为积极和深远的影响。

赢商投资总经理方芳则认为，这一新政所提倡的资源共享和节约利用原则，无疑对城市规划建设有正面导向作用，今后新建小区也相对容易操作，需要探讨的是已建成住宅小区如何逐步打开的具体方式。“最大的不同其实出现在心理层面上。从技术层面上来看，只是将安保范围从原先的整个小区进一步缩小成楼幢为单位，应该说完全可以跟进实现；较多的顾虑是源于心理和观念上的不安全感，这个需要大家进行一定程度的调整。”

商办物业

商办项目普遍比住宅更开放 这些实践经验可供借鉴参考

在现有的住宅市场上，我们很难看到严格意义上开放式小区的身影；而在商业及办公领域，由于使用人群和使用方式的不同，事实上一直比普通住宅小区开放性更强，其中也不乏一些操作得较好的知名项目。

商办项目一般建筑密度和容积率较高，占地面积不大，绿化率也有限，比之于住宅有较大的差异，常常呈现为几幢高楼加上裙楼商业的建筑形态。另一方面，商办项目是欢迎入驻公司的商务客户前来沟通交流或办理业务的，纯商业项目更加，客流量的大小直接决定了消费额的多少，因此，商业及办公项目先天对于外来人群有一定的欢迎性，这也决定了它在结构上并不像住宅那么闭合。

世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢分析认为，商办项目在开放性上的操作经验和特点有这么几项：首先，一些大体量商办项目不可避免地会包含市政道路在其中，这就需要充分考虑车流和人流两方面的交通动线，既要保证效率，也要保证安全，比如要有有效的交通疏导措施，以防主干道和次干道的交叉处在高峰时发生拥堵，同时车流和人流动线最好不要交叉，以求安全。

其次，写字楼项目的安保体系大多体现为外松内紧，一般大堂都可以随意进入，表现出一种欢迎姿态；当要进入办公空间的具体楼层时，就设计了严格的登记制度和门禁系统来保障安全。

此外，商办项目的开放性既要兼顾项目的正常运营，也不能出现安全隐患。比如一些纯商业项目的外场会展现出百分百的开放度，欢迎客群前来闲逛消费，但同样也会在非公开区域比如后场设置严格的门禁管理。

上述商办项目的开放式经验，也将给未来住宅小区的开放化提供一些借鉴和参考。

十年前的地标写字楼就已做得很好

设计师很高兴真正“对城市做出了贡献”

公元大厦绿化实景

在杭州商办市场上，曾经出现了一些开放式场所精神营造得较好的经典项目，最有名的是黄龙板块的公元大厦，还有后来延续了德系精工概念的双城国际等。

由郡原地产在2005年打造的公元大厦，是黄龙板块开发较早的地标性写字楼项目之一，至今仍稳居板块内写字楼租金水平的第二梯队。

这个项目位于黄龙体育中心西侧，总体量为11.5万平方米，由南北两座写字楼塔楼、四个裙楼、两条柱廊和景观庭院围合式布局而成，其中景观庭院的面积达到了大手笔的7000方。整个项目为开放式设计，任何人都可以进入到景观庭院观赏休憩，项目建筑和景观设计均由名头颇响的德国GMP建筑师事务所担纲。

公元大厦立面独特，气势恢宏，庭院内绿草如茵，水流潺潺，通过高高的柱廊和台阶，抬高1.5米与外界地面相连，两条柱廊分别长达100米和67米。整体观感简洁大气，有良好的秩序感和开放性，更像一个承担较多社会功能的公建项目，而不仅仅是一个写字楼项目。

“当时GMP对公元大厦的设计定位，就是希望它在实现自身高品质商办功能的同时，还能成为城市景观的一部分，在市民的可参与度和贴近性上做得更好。因此我们也在设计上做了一些扩充和限制。比如我们欢迎民众进来休闲参观，但毕竟是商办项目不是公园，不欢迎长时间的逗留，所以并没有做诸如躺椅之类的休憩设计，水系旁边有小石凳可供短暂休息歇脚，但并没有做得很舒适。”

“承袭了项目的开放式设计精神，公元大厦在楼幢管理上也是由松到紧。外围有保安巡视，大堂的管理上也相对宽松，没有进行严格的登记制度，但再深入到具体办公楼层则有严密的门禁系统来保障安全。多年实践下来，入驻企业客户对这样由外而内的宽松氛围还是比较认可的，一来更好地营造了一种轻松愉悦的办公环境，二来企业的访客们在来访时也有舒适的感受。”郡原相关人士介绍称，公元大厦的开阔庭院一直都挺受周边高端小区住户欢迎，早晚遛狗的、带小朋友陪父母散步的还挺多，平日里慕名来参观、拍照的也不少，以至于多年后GMP的设计师回来转悠时很高兴，因为觉得真正做成了一个“对城市有贡献的建筑”。

技术层面

小区安全成关注点 智能家居迎来发展良机

传统小区模式，外部门卫是守卫小区安全的第一道防线。如果真的实行街区制住宅，小区围栏将被拆除，单元楼幢将成为小区安全防护的第一道防线。业内人士预计，智能家居行业或许将迎来一个发展良机。

“实行街区制，对于我们来说确实是个推动契机，也是一个挑战。”群升房配商务总经理吴中表示。据他介绍，随着未来智能门禁针对单楼、单户的安全管理会更为精细化。基于智能手机、生物识别、物联网等技术的安防产品也会更加智能化，像家庭智能对讲等产品也获得更多关注。

以门禁系统为例，目前新建小区门禁系统大多设置在小区大门，一些中高端小区则是在单元楼也设有门禁，业主凭借刷卡进出。在小区实行街区制住宅后，单元楼的门禁将成为防护的第一道防线。“现在的门禁系统都在业主家里安装一个可视对讲机，而我们新的系统，用手机取代了可视对讲机，客人在下面输入房号，业主不论在不在家，通过手机APP就能收到信息，看到来访者的画面，确保安全。而且，新系统也支持业主刷身份证、市民卡、银行卡等证件。”吴中说，智能门禁从部署数量和使用频率来看，楼道单元都超过社区出入大门。随着未来小区开放之后，这个倾向会更加明显。

另一道防线则是家庭门锁。“安装智能门锁后，可以通过手机APP来控制门锁，而且一旦锁具被打开，手机上就会收到提醒。”吴中告诉记者。另外，像家庭监控系统、消防报警系统等，都将发挥重要作用。

“此前这些智能设备主要都用于排屋别墅等高端小区，现在新的政策出来后，居民个人家庭防护这方面的需求就凸显出来了，相信接下来智能家居将迎来快速发展。”吴中表示。