下半年杭州楼市吹什么风？

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今年以来，杭州楼市处于限购、限贷、限价、限预售证、利率上浮等多重调控之下，住宅成交量依旧高位运行，供需矛盾突出，甚至出现了买房托关系、拼首付等现象，不少购房者苦于买不到房。

不过，近日杭州土地政策取消“现房销售”，并加大土地供应和出让速度，而全国金融工作会议也明确强调要防范金融风险，让人嗅到下半年楼市变化的可能性。

“下半年杭州楼市会怎么样？还能买房么？”对购房者而言，入市需求依然强烈，但在“房票金贵”的当下，买房会更加慎重。而在买房之前，我们首先要弄清楚市场下半年的几个问题：比如：未来库存量是否有更多补充？新房价格会怎么走？土地市场是否会降温？二手房会不会继续涨？

下半年新增供应中等偏紧

刚需房源紧缺，高端改善充裕

透明售房网数据显示，截至7月19日，杭州市（含富阳）住宅库存为35313套，再加上网签受限制，实际库存可能还要少。而中国指数研究院数据显示，今年上半年杭州市（含富阳）住宅成交50666套，按照这个速度，现在这点存货半年不到就能卖完。从近几个月单月上市房源量来看，基本维持在6500套左右，而月平均去化在8000套左右，也就是说卖房速度已经超过供应速度。

当然，库存和需求都是动态的。我们再来看看今年下半年的新增供应量。据钱报记者统计，杭州下半年预计推出的新盘有60余个。按照现有的营销节点速度，大量新盘基本要到9月份开盘，还不排除部分楼盘延后开盘。据此判断，下半年确定能够转化为新增供应的也就是40个楼盘左右，按每个楼盘平均300套房源的供应量来看，这些首开楼盘也只能提供12000多套房源。

还有些很难统计的续推房源。这些供应量取决于每个房企不同的市场预判和策略。

“尽管下半年有些项目能达到预售条件，但在调控环境之下，房企惜售情绪明显，而购房者尤其是投资者热情高涨，供需矛盾仍旧突出。”浙江中原地产首席分析师荆海燕表示，下半年这种供求关系的紧张仍将持续。

透明售房研究院院长方张接进一步阐释了杭州楼市未来的供需关系：“就下半年而言，我们做过测算，新增供应量整体上来说中等偏紧，不会出现‘供应荒’，不过结构上存有不平衡，主城区和余杭区总量偏紧，萧山总量富足；刚需房源供应紧缺，高端改善房源供应充足。”

据钱报记者统计，主城区下半年即将首次开盘的20余个楼盘中，80%以上是中高端楼盘，单价基本在3万元/m2以上。

据浙报传媒地产研究院统计，在没有新增供应的情况下，明年这个时候包括丁桥、桥西、桃源、西溪、祥符、九堡、一桥南在内的17个板块供应将枯竭。

“幸好杭州土地政策中现房销售及时取消了，不然明年供应不容乐观。”一位房企老总表示。

土地供应将放量

土地市场降温可能性大

现有库存确实有点捉襟见肘，未来供应还是得取决于接下来的推地量。而光是看上半年土地出让，许多地块都出现现房销售甚至自持，也就是说至少要两年才能流入市场。那么这部分的供应显然不足以解近渴。有数据显示，上半年杭州八区的新增宅地为284万m2，远低于去年同期的532万m2。

就在7月12日，主城区一次性挂牌6宗涉宅用地，此次挂牌公告中，最醒目的一处：不再要求必须现房销售。对此，专家解读为增加短期内的有效供应。

不光如此，近日，杭州市国土资源局发布了《2017年~2019年杭州市区供应三年滚动计划汇总表》。根据汇总表，2017年的杭州计划出让225宗地块，截至现在，杭州仅出让了59宗地块。这意味着，如果按计划表执行，接下来的半年要出让166宗地块，相当于平均每月28宗地块的规模。

“加大土地供应会是下半年杭州土地市场的主旋律。”荆海燕分析。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚则表示，加大土地供应，既会在未来增加供应量也会改变现在人们的预期，特别是开发商预期的改变，如果他们知道后续有大量土地供应，谁也不愿意去拿高价地。“加上下半年金融严控，银行缩表，房企借钱不易，土地市场降温的可能性非常大。”

就普通购房者而言，如果土地市场率先降温，将直接影响到购房预期，特别是带有一些投资属性的置业行为。“供应量增加，地价平稳，房价大涨的预期就会下降。”一位业内人士预判。