楼市真假涨：中国住房已告别短缺 涨价多为心理战

　　“房价真的涨了吗？”3·30新政之后，这个问题已经取代了“是否该买房”，成为购房者最关心的问题。
　　“我们的优惠就要取消了”“我们下期就要涨价了”“我们已经涨价了”“有项目又出现连夜排队买房的盛况了”……经历过2009年的暴涨、2012年的大幅上涨之后，这些信息无疑让部分购房者开始慌神。那么，房地产市场到底是怎样的呢？房企到底有没有涨价呢？本刊深入多个项目进行调查发现，部分项目确实取消了原有的优惠，也有一些优质项目存在价格上涨的动力，但在北京库存高企的背景下，房企非常谨慎，更多项目所谓的涨价多是催促入市的惯用营销手段。
　　□调查
　　1 取消优惠
　　在一番比较之后，王小姐看上了位于大兴天宫院区域的一住宅项目，不过，上周末她到该项目售楼处咨询时发现，自己看上的户型已经不能享受购房优惠。
　　王小姐告诉记者，目前该项目在售的是1单元，购房可享受3万元抵5万元优惠活动，但是1单元的房源已经所剩不多，没有她想要的户型，而即将推出的2单元，已经不能享受3万元抵5万元的优惠。“要么选择不喜欢的户型，要么选择购房优惠，二者只能选其一”，一番纠结之后，王小姐最后还是选择放弃优惠，预定了2单元一套喜欢的户型。
　　位于顺义区某在售住宅项目也同样将在近期取消购房优惠。“您要买的话建议您尽快购买，由于所剩房源不多，我们的优惠活动随时都会取消”。该项目销售人员这样告诉记者。
　　据了解，目前该楼盘正在销售的是小高层产品，主力户型为85平方米两居和118平方米三居，购房享受6万抵10万元的优惠。不过由于目前这种高层产品的房源已经所剩不多，因此优惠活动随时都有可能取消。据上述销售人员介绍，在高层销售全部售罄之后，项目将推出别墅产品，届时将不再推购房优惠。
　　2 直接提价
　　位于马驹桥的合生创展悦上城即将于本周末开盘。此前，该项目宣布为此次销售的128套房源提供2000万的购房优惠，单套房源折合优惠近20万，并在开盘后全面取消优惠，上调价格3-5个百分点。
　　对于目前蓄客情况，该项目负责人向京华时报记者表示，“本来除了2000万的优惠外，对正式开盘还准备了折扣，但目前蓄客情况比预期超了30%左右，开盘的价格不会做折让，因为从排卡客户的三轮摸底看这些客户的购买意向都比较强烈。所以判断我们这次想出的货量能达到吻合。”
　　据悉，同属合生创展旗下的位于通州的合生滨江帝景，已经开始涨价。
　　4月11日，记者从该项目销售人员获悉，目前该项目主要销售137平方米的三居和99平方米的三居，其中137平方米的户型选择尚多，但99平方米的户型所剩不多，而且价格也有变化，上个月还有230万元一套的房子，但现在可选择的房源价格已经在240万-250万元之间。该销售人员并不认为这是涨价，“现在都一房一价，不过是低价的房子卖完了而已”。
　　“按照市场规律，一般股市上涨后的3到4个月是房价上涨的时间节点，如果从3月份股市进入上涨通道算起，今年年中将是房价上涨的关键期。”某大型房企项目负责人向记者表示。
　　3 再现通宵排队
　　据媒体报道，2015年4月9日，“3·30楼市新政”推出第10天，燕郊一楼盘出现购房人凌晨5点排队买房的现象，而此时距离该项目正式排卡的4月11日尚有两天多的时间。
　　报道援引项目销售人员话称，该项目二期定于4月11日排卡，预计6月开盘，房源在4000套左右，户型以47-126平方米的一至三居为主，均价在11500-12500元/平方米，较上期开盘（2014年12月6日）时上涨1000元/平方米。该项目负责人表示，项目的火爆程度超出了预估，出现了提前50个小时排队的现象，比一期的购买热情还要高。据他分析，销售的火爆主要是由于该项目地理位置好，再加上新政对房地产的利好也带动了购房人的热情。该负责人表示，项目开盘的实际价格会根据市场情况而定，反应好的话可能还会涨价。
　　4 二手房业主频频提价
　　对于定价更为灵活的二手房业主来说，每一次政策利好都能激起涨价的冲动，近期记者在调查中发现，一部分业主确实提高了挂牌价，但是遗憾的是，市场并没有接受。
　　“跟客户说好了250万，结果我们带过去找业主的时候，业主非要加5万块钱，我客户不答应，最终没成。”对于自己失去的一单生意，经纪人小王（化名）表示比较无奈。
　　“最近接到不少客户的提价通知，提价幅度也不大，2%-5%之间不等”，经纪人小胡告诉记者，“我也知道业主为什么提价，都觉得新政出来后市场好了，按原来的价格卖就亏了，想多卖点。但是实际上，从目前的成交看，除了极个别的房源，一提价就卖不掉了，毕竟跟提价的业主比，更多的业主比较现实，而且现在五改二后，房源明显增多了。”
　　据小王介绍，他们门店最近的成交量不错，上周日一天一个门店成交了3套房。“这些房源的价格相对来说就是市场价格，没有随意加价的。现在这市场，随意加价的话只能先剩下，等其他房源先卖掉。”
　　随着营业税的调整，市场上的房源量大幅上涨，“我们门店之前的房源量保持在300套左右，现在在500套左右，客源量上来了，房源量也上来了，如果抬价的话，市场可以选择不接受。”
　　链家地产市场研究部李巧玲也表示，“免征营业税由满五年改为满两年后，部分满两年不满五年的楼盘挂牌量有所增加，并有楼盘出现个别业主涨价现象，但客户对此的认可度不高，成交房源仍以报价相对合理的房源为主，只是议价空间较政策前有所收窄。”
　　根据链家地产市场研究中心统计，3·30新政出台已半月，从近期的市场表现看，成交量上升幅度较为明显，大部分地区成交均价较为稳定，个别地区价格有小幅上涨，涨幅基本保持在5%以内。新政后客户、业主入市积极性提高，房客源量持续处于相对高位水平。
　　“本轮市场成交改善很大程度上是由市场预期引起的，双方入市增加，进而成交量增加。但由于目前换房客户仍然占大多数，买卖双方均较为理性，因此价格增长呈现出相对缓和的趋势，总体较为稳定。”李巧玲说。
　　5 推特价房揽客
　　与部分楼盘谋求涨价不同，更多的楼盘在大力推出特价房揽客。
　　“紧急通知：特大好消息，K2玉兰湾推出一批开发商保留的房源，单价在2.67万到2.72万，一居总价182万到186万，两居在22万到254万，三居350万到370万，四居420万到450万。机会难得。”
　　近日，记者多次收到推特价房源的电话和短信，均称开发商推出了一部分特价房，这部分房源的价格往往低于其他房源。上述项目的销售人员告诉记者，正常的售价是2.8万元/平方米到2.9万元/平方米左右，“我们小户型就推出了40套特价房源，你要考虑就赶紧定，特价房源没了就是正常的价格了。”
　　据记者了解，通州另外一个项目也推出了多套特价房，多为低层房源，特价房源比正常房源的单价每平米低了1000元左右。“我们特价房源本来就没推出很多，基本已经卖完了，以后就是正常售价的房子。”
　　另外，位于南四环的国韵村项目负责人也告诉记者，目前项目正处于新一轮的蓄客排卡期，不但没有打算涨价的意图，而且还将推出定向团购房源，精装准现房的价格在3.3万元/平方米左右，这个价格是目前四环区域最具优势的项目。据悉，国韵村项目从春节就开始就进入了热销期，从大年三十到初六销售了30多套房子，销售金额过亿，从春节到3月底销售超过了100套，总金额超过了4亿元，“我们预计将是整个四环的销冠。我们有信心在年底争做北京的销冠。”国韵村负责人表示。
　　不仅北京如此，自新政落地之后，多地均出现了房企推特价房揽客的情况。据经纬地产佛山公司的市场监测数据显示，仅4月4日、5日两天，招商公园1872、康格斯花园、万科水晶城等5个项目，都推出了特价房揽客。其中，康格斯花园推出的特价房，在原总价基础上，最高优惠幅度达到9万元；而万科水晶城推出的精装修90平米的特价单位，总价88万元发售，均价比这一项目前期每平米一万元出头的售价低了不少。
　　6 “限时”不涨价
　　与一些项目明确释放涨价信号相比，更多的房企与项目打起时间牌，通过“限时优惠”、“限时不涨价”等方式，促使犹豫群体加速买房。
　　“限时不涨价，不出手后悔莫及！”“每平米2.2万，自由不限购，限时一周。”在楼市新政出台之后，类似的宣传语成为北京不少项目宣传口号。
　　“限时不涨价”最响亮的要数万科，3·30新政夜间来袭后，北京万科迅速改变对策，率先发起零点抢房行动，在京9盘联合承诺不涨价不打烊，疯狂24小时，引来沈阳、济南、天津、太原等区域公司的响应。北京万科9盘联动24小时吸引了165组客户到访，销售总额达到1.56亿元。
　　相比限时不涨价，更多的项目打出“限时优惠”的策略。记者在通州、大兴、房山等多个新盘密集区域调查发现，新政出台之后，在特定期限推优惠房源，已经成为不少企业的通行做法。
　　不过，相较于广告语中营造的“限时”强势氛围，项目实际情况却要积极得多，在南五环某新盘扎堆区域，销售员小王在主干道路口向进出的车辆不停发放印有“限时优惠”的广告单。据小王介绍，这几天不停拨打潜在客户电话，积极介绍新政，向客户推销房源。“现在购房者的心态很平稳，对于新政的出台虽有反应，但出手会很理性。”小王说。
　　□分析
　　平价走量快速去化占主流
　　记者调查已经清晰地显示，目前确有提价现象，但并非主流，而且，从二手房市场看，已经出现了提价就卖不掉的明显趋势。
　　亚豪机构发布的最新报告也显示了同样的结果。
　　截至4月14日，3·30新政颁布已整半月，这期间关于楼市涨价的消息甚嚣尘上。根据亚豪机构数据统计显示，3月31日至4月14日北京商品住宅成交排行前50位的项目当中，除领秀慧谷之外，其他49个项目均有连续成交，与3月相比，新政后成交均价出现下滑的项目有23个，均价上涨的项目有26个。但是在这其中，涨跌幅在5%以内的高达43个，涨幅超过5%的仅有6个，而下跌幅度超过5%的则未出现。
　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，由于目前“一房一价”因素的影响，月度成交均价涨跌幅度在5%以内即可认定为走势平稳。由此可以看出，新政之后半个月大部分在售项目以“平价走量”为主，价格走势较为平稳，大幅涨价的现象并未在北京出现。
　　此外，对目前的“涨价”信息，还需要仔细分析。日前，来自某机构统计显示，一季度北京高端商品住宅平均成交价格为每平方米71612.36元，环比上涨22.88%。但这属于结构性上涨，因为受到年初迎来万柳书院等地理位置及品质俱佳的顶级豪宅入市的影响，拉高了高端住宅的成交价格，并不能证明高端住宅出现了价格上涨。
　　任启鑫认为，房价依然能持稳原因主要在于两个方面。一是市场库存的制约。截至4月中旬，北京商品住宅存量依然高达83337套，虽然相比2014年底的历史峰值已出现下滑，但是相比2014年同期，依然高出20%左右。冗多的库存使得目前开发商多选择借助政策“东风”快速去化，一旦追求涨价来提高利润，反而可能在现阶段损失意向购房客户，影响销量。二是主力购房客群的构成发生变化所致。3·30新政进一步降低了二套房首付以及营业税的减免范围，其目的是通过“卖旧”减税、“买新”降首付，来促进改善型置业客群的换房升级，从而提振包括二手房及新房在内的房地产市场的成交活跃度。但是，改善型客群的购房需求并不急迫，虽然3·30新政后，各个项目看房客户量骤增，但签约量并未因此大幅增加，项目间的销售竞争仍然很激烈，为了积聚购房需求，开发商只得保持价格平稳。
　　本刊记者在调查中发现，在政策利好的刺激下，不管是新房市场还是二手房市场，房价均有上涨的动力，有部分项目已经取消了优惠措施，但也有项目在此时选择推特价房揽客。值得注意的是，更多的项目在用限时涨价、取消优惠、排队托市等等营销手段催促购房者入市。此时的楼市，如同每一次利好政策落地后的情形一样，真真假假，乱象丛生。
　　需要提醒购房者的是，楼市的环境在不断变化，在目前楼市库存的重压之下，多数项目的涨价尚不能形成事实。
　　链家地产市场研究部李巧玲认为，在需求升温带动下，卖方欲调高价格的倾向非常明显。近年来，随着地价、配建保障房、自住房面积上涨，房企项目销售利润受到挤压，在市场进入上行阶段后，难以避免出现涨价倾向。但是，新房市场的库存问题依然比较突出，这是抑制新房价格过快上涨的主要因素，短期内预计大部分在售新房项目会依然维持相对平稳的价格。
　　□专家观点
　　>>知名财经评论员 马光远
　　中国住房已经告别短缺
　　中国经济本质上是房地产经济，房地产对拉动中国经济发展，促进和改善民生发挥了十分重要的作用。出台楼市政策，无非就证明了房地产的下行大趋势，为了宏观经济的求稳，不得不出台政策救市。还在期待房价暴涨？那是妄想！“救市政策”是阳光，但这是寒冬的阳光，而不是春暖花开时节的阳光，无论是地方政府，还是开发商，都应该认识到，中国住房已经告别短缺，靠房地产维持漂亮数据的日子屈指可数。
　　住房供应过剩的城市，开发商和地方政府要放弃房价再次暴涨的幻想，利用政策的掩护，千方百计消化库存。大城市、热点城市、未来人口流入的城市，当下就是买房的时间窗口，购房者应该抓住政策的红利。各界都应该清醒地意识到，中国房地产已经进入到新的周期，必须用新的思维思考和判断房地产的未来。
　　>>亚豪机构市场总监 郭毅
　　若房企逆势涨价则可能流失客源
　　近期房地产政策暖风不断，供需双方的市场预期均开始有所回升，市场回暖的大趋势已成定局。但是在这其中，政策导向依然是偏向刚需及改善型的自住需求为主，而对市场影响最大的“限购”政策仍未有松口，整体需求依然受到限制，再加上高库存现实的制约，目前开发商多以平价走量为主，趁着政策风头快速出货回款，手握资金之后再行下一步决策。目前成交较好的项目多为平价甚至低价开盘，因此此轮市场回暖应是成交回暖先行，高库存与需求受控使得市场并不能支撑这一阶段的涨价，一旦房企逆市涨价，可能将造成客源流失而被竞品项目吸收，导致项目销售失去先机。
　　>>上海易居房地产研究院研究员 严跃进
　　目前涨价多为“打心理战”
　　3·30楼市新政后，价格策略会出现一个分化。若是对后续产品的市场营销足够有信心，那么此次涨价，反而能鞭策购房者积极入市。但若是产品的吸引力本身不大，那么盲目涨价则会导致客户流失。从实际情况看，部分房企通过发布要涨价的小道消息，某种程度上会使得观望的购房者加快入市节奏。从这个角度看，目前打心理战的人为多，实际上还是有很多楼盘愿意给出优惠。而从行业走势看，房价上涨是大趋势。若是天真地认为房价会跌，那么可能会贻误最佳购房时期，实际上，最佳的购房时期已经开始慢慢消失。