关于新市民住房问题的思考与探讨
党的十九大提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,公积金制度应着力于保障为主，改善为辅的出发点，深化满足新市住房需求，打通住房供需通道，推进一系列“住有所居”和“住有宜居”举措，制定“安居路线图”，对新市民住房问题应理清关系、分类施策，发挥好政府、公积金中心、企业各平台主体的职能，将更多的新市民纳入住房保障体系范围之内，以保障其基本住房需求得到满足，解决其住房问题。
（一）增强吸引力，扩大公积金覆盖面和受益群体
公积金制度建立20年来，为中低收入人群解决和改善居住条件起到了积极的作用。在新时代、新形势下公积金制度应以惠及人群最大化为目标，推动覆盖面和受益面的普惠共享。一是建立利益引导下的自愿缴存机制。新市民面临的最大问题是支付能力不足，通过缴存公积金享受低利率贷款，从而提高新市民的支付能力，但新市民缴存的一个普遍问题是务工单位不建制，应以新市民为重点，在强制缴存基础上引入自愿缴存，逐步建立利益引导下的个人住房资金积累机制，吸引个体工商户缴存住房公积金。鼓励私营企业为新市民缴存住房公积金，扩大公积金覆盖面。对自愿缴存者可以给予一定的优惠措施：①给予一定的补贴激励，补贴的标准可以参照或略低于同期银行结构性存款利率标准。②给予保障房、公租房资格认定，即政府的保障性住房、公租房等只有参加公积金缴存者才有资格申请享受。③实行存贷挂钩、差别化利率，即缴存人购买首套保障性住房适用最低利率，购买第二套住房实行上浮利率，并根据缴存时长和缴存金额来计算贷款额度。既要充分调动自愿缴存者的主动性和积极性，又要坚持缴存义务与收益对等。二是强制缴存向自愿缴存过渡。在自愿缴存机制建立后应避免缴存方式改变带来缴存额的断崖式下跌，初期仍应以强制缴存为主，设置3-5年过渡期，在过渡期内对体制内单位、上市公司、市级规模以上企业等为重点的单位实行分阶段由强制缴存向自愿缴存过渡，不搞一刀切，私营企业允许实行差别化缴存过渡。三是继续保持住房公积金制度。深化改革是对公积金制度的完善和提升，但住房公积金制度的作用不容置疑，特别是住房公积金制度对体制内单位、国有企业有缴存约束力，同时对民营企业、个体工商户也有示范带动作用，对应建未建的历史遗留问题有妥善处理的缓冲作用，如果取消制度可能引发覆盖面的负面影响。
（二）多主体供给，加强新市民住房市场的有效供应
当前的住房市场供应体系难以有效满足新市民的需求，这也是困扰新市民住房问题的重要原因之一。一是积极鼓励市场供应主体的多元化。精准把握住房的居住属性，以满足“新市民”住房需求为主要出发点，以市场为主满足新市民多层次的住房需求，允许各类主体在符合法律法规的条件下向市场供应住房，比如合作建房、众筹建房等，打破由房地产开发企业作为市场单一供应者的局面。二是优化住房供给结构。以着眼解决新市民安居问题为导向，深入推进住房供给侧改革，建立并完善满足以新市民群体为主体的安居房和基本住房保障制度，争取安居房等住房供应规模与新市民住房需求相匹配，力争实现新市民住房“中端有支持、低端有保障”的目标。三是促进住房租赁市场健康发展。加快发展住房租赁市场，解决新市民基本住房需求，支持房地产开发企业直接参与政府租赁住房项目投资并获取资产收益，鼓励房地产开发企业将新建商品住房直接用于出租经营。引导大型企业利用自有建设用地建设自用住房进行出租经营，鼓励农村集体组织在符合规划及相关政策的前提下在集体建设用地上建设运营租赁住房。加大对住房租赁企业的支持力度，支持机构投资者从存量住房市场收购或租用房源用于住房出租，落实营改增关于住房租赁的有关政策，对企业、个人出租住房所得减半征收个人所得税。另外，积极发展租售同权，降低因子女教育购房的需求。四是积极促进住房保障向新市民逐步开放。通过将新市民的住房需求纳入住房保障规划，制定完善新市民保障性住房市场管理办法，通过加强保障房的循环利用，盘活错配、闲置的保障房，培育保障房二级市场等方式，形成规范有序的新市民保障性住房管理体制和运行机制，及时满足新市民群体的基本住房需求，切实维护新市民住房权益，切实维护新市民住房权益。
（三）多渠道保障，充分发挥政策性住房金融机构功能
扩大公积金的资金运作空间，提高公积金的使用效率。根据新市民的住房需求，一是加大对个人住房贷款市场支持。在精准界定新市民住房居住属性的基础上，以确保基本保障性住房，支持首次改善性住房为原则，利用好互助性住房储蓄金融自身优势，通过个人所得税减免、政府贴息支持、合理制定贷款模式，实现向中低价位、中小套型、首套置业的基本住房需求倾斜，为基本住房需求提供稳定、长期、低息的住房抵押贷款，来保障有能力新市民家庭购买住房。二是加大对保障性住房及安居工程建设支持。对以政府主导的保障性住房和安居房工程住房建设项目，提供专项贷款或直接参与项目建设获取资产收益，缴存的新市民可优先获得购买权或租赁权。三是加大对租赁房建设支持。对以企业主导的租赁住房建设，在符合国家政策的前提下提供专项贷款支持，企业既可以给本单位新市民提供住房便利，也可以推向市场丰富供给。四是加大对租赁市场支持。通过放宽住房公积金在租房等方面的使用，试行租房贷款等小额度贷款，提高公积金使用频率。（湖州市住房公积金管理中心 供稿 编辑 张婷婷）
