高薪夫妇 置换还是添置学区房？

案例聚焦：

32岁的王女士夫妇均就职于一家IT企业，五险一金齐全，月收入均在2万元出头，两人年收入税后50万元，有一套市值270万元的2居室房屋，无贷款，名下有一辆车，每月需偿还车贷3000元左右，另有现金资产23万元。孩子一岁，打算在未来2-3年内置换5万-6万元/平方米的学区房。如何为购置学区房做好家庭理财工作？

交行浙江省分行资深理财师朱京的理财建议：

王女士家庭目前处于满巢期，这个时期以第一个子女出生为起点，子女独立离家为终点。根据王女士家庭情况来看，其家庭的资产负债率低于60%的临界水平，在安全范围内。

首先，针对其购房计划。王女士可通过购房按揭贷款适度增加负债，以财务杠杆增加资产存量。王女士要在2-3年内购置学区房，为刚性需求，根据其家庭目前的资产情况可以有两种方案。

方案一：购买一套小户型学区房。若不采用置换方案，建议王女士购买一套50平方米左右、总价300万元的小户型。由于王女士家庭无房贷，购置房产首付最低三成，王女士需要在三年后一次性支付90万元首付资金，根据其家庭收入来看，首付款在承受范围之内。余下的210万元房款，王女士可采取分25年按揭贷款，按公积金最高还款120万元，其余商贷，公积金月还款6286元，商业贷款月还款4714元。

方案二：置换一套100平方米左右3室学区房。以单价为6万元/平方米计算，该学区房总价为600万元，首付3成，购房时需支付270万元首付。根据王女士家庭目前的资产状况必须通过置换来达成。假设3年后现房增值至300万元，加上类现金资产可达143万元，可以支付首付，并有一定余额可进行理财投资。余下330万元，分25年按揭贷款，按公积金最高还款120万元，月供18000元左右，其中公积金月还款6545元，商业贷款月还款11455元。

此外，作为家庭资产配置的必备，一方面建议王女士预留充裕的流动资金，一般为3-6个月家庭支出，约为5万元，这部分资金可购买低风险的货币型基金，另一方面，建议王女士做足家庭风险保障，可选择意外险、投保年金型保险，用于满足家庭保障需求形成稳定的现金流，满足未来孩子上学需求和夫妻两人退休需求。