传统地产模式面临挑战 资产证券化将成发展趋势

      中国网浙江频道讯  今年以来，关于房地产市场的走势充满了诸多不确定性，在多个城市接触现代限购，引进会着重强调房贷利率打折的诸多利好纷纷出台之际，业界依然存在着截然不同的观点，既有房地产泡沫论，也有房地产软着陆的观点。在如此不确定的市场上，如何寻找确定的机会？

      11月1日，在“天堂硅谷房地产金融产品联盟高峰会”上不少专家学者表示，房地产行业将从趋势性市场转变为结构性市场。简单拿地，快速周转去化的盈利模式将不可持续，房地产项目的利润将更多来自于产业链条资源的整合，资产证券化投资在未来房地产投资上占比越来越大，将成未来发展的趋势。

      传统地产开发管理模式面临挑战

      资料显示，今年中国房地产开发商的利润在明显下降，199家上市房企净资产收益率和总资产利润率均值两项指标仍处于2009年以来的下行通道中，2013年下降至11.09%和5.15%。

      这表明房地产行业的投资回报率不断下降，房企利润空前收窄。“房地产行业高速增长的时代已经过去，过去的房地产市场是趋势性机会，未来主要是结构性机会”，峰会上住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹如是说。

      在秦虹看来，我国房地产市场已经告别过去市场简单，政策复杂的形式，现在正逐步转向市场复杂，政策简单的局面。未来不管大城市还是小城市，房价都有涨有跌，即是在同一个城市也会出现有的地块涨有的地块跌的局面，所以整个市场会变得越来越复杂，但是未来的政策是简单清晰的，不同的地方将根据当地的市场情况，实事求是的作出政策的调准。

      房地产行业将从趋势性市场转变为结构性市场。简单拿地，快速周转去化的盈利模式将不可持续，粗放式的发展及博傻的暴富机会一去不返，房地产项目的利润将更多来自于产业链条资源的整合。行业增长方式及盈利模式将出现颠覆性的改变。

      然而，与房地产开发商利润下降相对应的是房地产基金的收益持续保持高位，大多数股权类地产基金实际投资回报率高于20%，股债结合类地产基金投资回报率在155-20%区间居多。

      证券化将是投资房地产的趋势

      “世界发达国家的房地产发展规律证明，房地产是抵御通货膨胀的最好投资品，没有第二”秦虹表示，所以未来投资房地产，仍然是值得关注的，但是投资房地产的确还有一定的风险。

      秦虹分析认为，房地产投资将来一定会从过去买房子的实物性投资转变成更多的证券性投资。实物的房地产投资是最原始的投资方式，在过去一段时间还有它生存的市场，可以取得投资的效益，未来房地产投资将更多的和金融相结合，证券化投资在未来房地产投资上占比越来越大，同时靠专业化的企业来经营它对投资人的安全性和回报的稳健性将会远远好于过去对实物性的投资。

      所以，未来的房地产投资仍然有很多机会，但是只有有专业化能力的投资人才能够把握好未来房地产发展的趋势，做好正确的投资选择，对开发企业来讲，只有坚持多元化，坚持创新，未来才有更多的发展空间。

      杭州工商信托总裁丁建萍与秦虹的观点一致，他认为，传统融资类合作模式有较大的局限性，而资产证券化是未来融资的趋势，同时，他还认为各金融机构之间未来的合作是主旋律。信托公司要加强与银行、基金、券商、保险等金融机构合作，通过投融资把机构与客户对接起来。各家机构也要有这样的理念，发展不同的产品，把各自的优势发挥出来。加快各机构之间在业务、产品、客户之间相互整合和共赢。

      由此可见，中国房地产的金融属性将进一步凸显。美国及其他发达国家的经验表明，随着中国房地产市场的逐渐成熟，房地产直接融资体系将转向直接融资体系，地产递进作为“可流动的房地产”，与地产的结合必将更加密切。由房地产金融主导，专业峰合作的模式将成为主流。（记者  李斌）

来源： 中国网浙江频道