杭城购物中心集体延后“抗寒” 原定今年开业项目纷纷推至明年

本期主题：

根据相关统计数据，2016年之前，杭州商业项目大大小小将达近百个，建筑面积近800万平方米，而未来3至4年主城区商业综合体增量将是现存量的2.64倍，相当于4年完成过去60年的开发量。商业体供应量的井喷式增长，使得很多区域从原先的商业体稀缺一夜之间变成了供给过剩，甚至出现了几个商业体“贴身肉搏”的局面。

按照此前很多Shopping Mall项目公开的开业计划，今年原本还将迎来新一轮开业高峰，令整个战局更加复杂，但来福士、高德置地、西溪海港城、杭州大厦武林城市广场(西子国际)、滨江宝龙城市广场等原定于2015年开业的商业体，纷纷不约而同地将开业时间推迟到了2016年。

“我们还在调整定位和规划。”这是从这些项目的运营方口中听到最多的一句话。2014年众多商业体厮杀的局面，已经让未来新增项目的经营者感觉到了浓浓的寒意，而万象城尚泰百货撤出后，至今没有接盘者出现，也让很多经营者更加严肃地审视Mall开业后的发展问题。

而如果从供应和需求角度来考量，杭州甚至浙江全省的购买力和消费水平能否支撑得起这么大的商业体量？一位零售业内人士表示，按照杭州800万常住人口，在商场人均年消费1万元来计算，一年的消费总额为800亿元，如果一个商业项目需要2万/平方米的消费才能存活的话，800亿元的消费只能支撑400万平方米的商业体量。这样看来，未来杭城算是保守估计的800万平方米商业体量，也已经超出了消费能力近一倍。

那么，2015，杭城综合体的寒冬似乎已至。接下去，综合体出现海量供应但同时又严重同质化的迷局已经到了不得不去破解的时候。未来三五年内，杭城综合体市场最有可能会呈现何种局面？老项目缘何继续屹立，新项目又凭何突围崛起？众多全新品牌的引入会否是一条生路？

姜震宇（资深业内人士）

很多商业综合体的经济技术指标只是为了增加拍卖土地的门槛，从而降低土地获得的成本。商业综合体的泛滥是政府规划激进、开发商设置获得土地条件的结果，从运营角度来看败笔已经初现。对于开发商来说，商业项目是否运营成功或许早就心中有数。餐饮火爆、零售冷淡的商业是很难赚钱的。而火爆餐饮体验也将被众多的同质化项目稀释。开发商看来，商业综合体概念或许最早也就只是为了写字楼、住宅、甚至于商铺的更好回报。而持有商业体还能打包作为资产从其他渠道进行融资或者作为资产沉淀。真正风险最大的还是那些购买了商铺的投资者和小商铺经营者。

马英枢（世邦魏理仕杭州董事总经理）

现在的局面基本上是两年前我们观点的应验。杭州商业的特点是结构性失调，一方面有效优质供应不足，另一方面大量同质化项目在争夺有限的商家资源。暂不且说开业时间延后的诸多因素，即便推迟开业依旧会面临同样问题。我们以前讲过，杭州的未来胜出的项目不会是以往圈地圈出来的项目，而是那些具有鲜明商业个性的项目。不一定是超大规模的一站式购物中心，小而美的项目也会逐渐显露出竞争力。如果定位雷同，品牌组合类似，再多的体验型业态消费者也不一定长期买账。同时从长远看，任何新品牌的优势也会逐渐消失。因此，如果再发生关店现象，我不会感到意外。只有那些从长远利益出发，花气力踏踏实实把自己特色做精做足的项目，才会有生存下去的空间。

高院生（中国指数研究院华东分院研究总监）

未来三五年内，杭城综合体市场最有可能会呈现：由原来的单核中心发展成多核中心的局面，但多数商业陷入开业容易运营两难的困境。新项目在业态丰富度、体验感受、运营理念、停车便捷等各维度进行尝试和创新，以期能在多项目竞争压力下突出重围。