国庆节前后多地密集出台限购政策 多地调控政策升级能否稳住房价

从9月30日到10月2日，短短三天内，相继有济南、郑州、北京、天津等城市出台楼市限购政策。

据梳理，目前苏州、厦门、杭州、南京、天津、郑州、成都等城市已相继重启了楼市限购政策；而合肥、武汉也出台限贷政策，北京提高房地产贷款门槛，其他城市包括郑州、济南、福州等则从提高土地供应、控制房价上涨以及严惩中介抬高房价等行为一一入手。

多个热点城市推出楼市限购限贷政策，意味着在“一城一策”政策框架内，越来越多的地方楼市政策再现收紧迹象。多地楼市调控政策的升级能否抑制地价、房价过快上涨，引导楼市平稳健康发展？

>>>调控

济南：户籍家庭有三套住房的暂不得再购房

济南市政府办公厅10月2日发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，规定济南本市户籍家庭已有三套住房的暂不得再购房，非本市户籍家庭在济南市限购一套住房。根据《通知》，在济南市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区和济南高新区范围内，购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。济南市还规定，家庭用于购房的公积金贷款最高额度由70万元调整为60万元，个人公积金贷款最高额度由40万元调整为30万元；本市户籍家庭购买第三套住房不提供公积金贷款。

郑州：拥有两套房者限购180平方米以下住房

郑州市政府10月1日深夜发出通知，10月2日起在郑州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内实施限购。通知称，在以上区域内，对拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下（不含180平方米）的住房。此前，郑州市已出台一些房地产调控措施，如扩大居住用地供地规模、限地价、竞房价、调整住房公积金贷款的条件和额度等措施。郑州市近几个月楼市火爆，国家统计局公布的8月份70城房价数据显示，郑州房价环比7月涨幅为5.6%，位居全国第一。中国指数研究院10月1日发布的9月份“百城价格指数”显示，郑州新建住宅价格环比上涨6.92%，涨幅居首。

成都：部分区域单人只能新购一套房

据成都市政府办公厅官网10月1日消息，为保持成都房地产市场平稳健康发展，《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》中明确，部分区域实行住房限购。

措施中提出，成都高新区、天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房（法人单位经审查确属用自有资金购买商品住房且用于职工自住的除外）。严格执行住房限购地区信贷政策，购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。

北京：二套房首付比例不低于五成

9月30日，北京出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，提出了北京市房地产调控八个方面的措施。其中，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，二套普通自住房首付款比例均不低于50%等差别化信贷政策最为引人关注。

江苏昆山吴江：出台限购政策

江苏苏州下辖县级市昆山9月29日实施楼市限购新政，明确非苏州市户籍居民家庭申请购买第二套住房时，应提供自购房之日起前两年内在苏州市累计1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。无独有偶，苏州下辖吴江区数日前亦推出同样限购政策，抑制楼市外来投资客。

>>>预期

各地给过热的楼市降温达成共识

针对多地相关政策，中经联盟秘书长陈云峰认为，这说明政府在给全国过热的楼市降温方面达成共识。

陈云峰认为，按此前每年的规模，到11月中之后，银行信贷规模放完后不再放贷，加上首付提高，双重叠加会给以北京为主的楼市降温，房价马上会止涨，不管一手房还是二手房，新政后房价会横盘停下来，成交量会有大幅度下跌，四季度会有一个小的淡季。

中原地产首席分析师张大伟则分析认为，截至目前，全国各地有超过10个城市出台了各种楼市调控政策。他预计楼市持续高温的态势很可能从北京开始降温。

既要防控风险又要稳定楼市

专家认为，近期热点城市政策收紧力度升级，或限购限贷，或限房价地价，或加强监管，短期将为当前过热楼市适当降温，也将成为更多城市控制房价的重要选择，预计四季度各线城市政策分化更明显。

白彦军建议，热点城市还应主动公布土地储备和供应计划，合理引导市场预期，抑制短期市场波动。对去库存压力较大的部分三四线城市，应执行区别于热点城市的支持政策，通过合理信贷政策引导，让小地方楼市活跃起来，大城市冷静下来。

此外，专家指出，一方面要警惕楼市有泡沫，对居民生活成本影响较大，并影响实体经济；另一方面要实现经济稳增长，宏观经济转换增长动力尚需时日，还需要发挥房地产行业的支撑作用。因此政府要把握好楼市调控政策的平衡点，既要防控风险，又要稳定楼市，确保经济运行在合理区间。

>>>探因

楼市高热与土地供应等多种因素有关

根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查，2016年1至9月百城住宅均价累计上涨14.91%，各季度涨幅逐步走高，其中8、9月环比涨幅均突破2%，刷新近年新高。截至9月，百城住宅均价上涨至12617元/平方米，环比连续17个月上涨，同比连续14个月上涨。

而国家统计局9月发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，8月新建商品住宅价格上涨的城市达到64个，其中合肥、厦门、郑州等二线城市成为当月房价上涨较快的城市，二线城市正由局部上涨升级为普涨。

对于今年部分地区楼市高热引发的房价上涨，专家认为与货币、信贷以及土地供应等多种因素有关。

中国指数研究院指数研究总监白彦军说，贷款充裕对房价上涨有一定支撑作用。从七八月份新增人民币贷款数据看，居民中长期贷款为新增贷款主力，尤其7月占比更是高达102%。

中国指数研究院最新报告认为，实体经济利润率下滑、人民币贬值预期等因素带来的投资荒困局，是导致投资资金大量涌入房地产市场的主要原因之一，部分地区房产的金融属性相对凸显。

在中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞看来，很多热点城市土地供求关系出现变化，特别是大城市供应土地规模达不到预期，导致供地不足，也影响了楼市预期。

数据显示，前9个月，全国300个城市各类用地成交楼面均价为1891元/平方米，较去年同期上涨47.9%；其中住宅用地楼面均价为3333元/平方米，同比上涨61.7%。

>>>解虑

不买房如何跑赢通胀

在苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙看来，房地产市场不仅对企业部门的资金成本、资金来源都产生了虹吸效应，还打乱了对居民的未来消费支出和家庭资产配置计划。就这样，不只是中国政策宏观调控的难度在加大，中等收入群体或者中产阶层配置资产的难度也在加大。

十三五规划中，中央提出了城乡居民收入倍增计划，这意味着未来中等收入群体规模将进一步扩大，与之相伴，财富的保值增值会成为持续的焦点。

“当务之急是改变资产或财富管理战略思维。过去十年可能大家是主动管理型，愿意承担一定的风险并获取较好收益，但从今年开始，大家可能要打防御战，安全过冬。‘现金为王’，等待机会。”光大银行资管部副总经理潘东开了个方子，“再不然就是分散投资，像专业机构那样做大类资产配置。”

（信息来源：新华社、证券时报、郑州日报、华西都市报、经济参考报、澎湃新闻网等）