激荡这些年，我们居住的城市如此成长

从1998年开始，杭州楼市迎来被称为“黄金时代”的十年。在这段时间里，杭州的城市和楼市，都迎来了翻天覆地的变化。生活在此的人们惊喜地发现，可以选择的房子类型更多了，品质更好了，配置更加丰富了。而本土房企们，迎来了发展壮大的最好机会，他们其中的佼佼者，开始走出杭州，走出浙江，也踏上了上市之路。

一个全新的“大杭州”正在形成。2001年3月，余杭、萧山正式并入杭州市区，杭州市区面积由683平方公里扩大到3068平方公里，人口由179万增至373万。

2002年3月，随着杭州大剧院的正式动工，钱江新城的建设进入实质性启动。根据规划，钱江新城将建设成为21世纪杭州城市新中心、中央商务区和具有较高文化品位和科技内涵的科技园林新城，成为新世纪杭州的“外滩”。

这意味着，杭州开始从“西湖时代”走向“钱塘江时代”，钱江新城逐渐成为了杭州楼市的最热门板块，同时也带动钱塘江两岸的房地产开发进程。2002年，钱塘江北岸的绿城·春江花月首开，仅仅半个多月时间，一期400多套商品房迅速卖完。接下来，更多的钱塘江景豪宅，将陆续登场。

而在此之前的时间，继城西之后，市中心成为了地产开发的中心。2000年，绿城、南都和金都相继跨出城西大本营，走进了市中心，分别开发了绿园、白马公寓和金都华庭。这一次，“三驾马车”合力把杭州楼市推向了高层公寓时代。

2002年，是杭州“超级大盘”的诞生元年。占地7600亩的广厦天都城、占地4000亩的江南春城、总规划占地12000亩良渚文化村、占地约1200亩的大华西溪风情、总体量约80万方的亲亲家园、占地377亩的野风现代城相继动工建设。这些“超级大盘”的开发历程，就是一个全新板块的诞生与崛起的过程，20多年时光倏忽而过，这些巨无霸的开发之路仍在继续。

与此同时，杭州房企走出杭州，开启全国布局战略。2000年7月，绿城首次在浙江省外设立新项目公司——上海绿宇房地产开发有限公司。到了2002年，据估计在外地开发的杭州房地产企业有二三十家，项目超过50个以上，省外主要是在安徽、江苏、江西、湖北等周边省份。

“江山代有人才出，”在楼市黄金十年里，新锐房企也在加速成长，其中最让人惊叹的当属滨江集团。滨江集团的成名作是钱塘江北岸的一线江景豪宅滨江·金色海岸，这个项目通过高端精装修将杭州公寓推进到豪宅时代，2005年，金色海岸成交金额近8亿元，荣登当年的杭州销冠。

此后20年里，滨江通过阳光海岸、城市之星、钱塘印象、翡翠海岸、壹品等高端项目，完全垄断了钱江新城的豪宅市场。

而在金色海岸为滨江打响“品质开发商”的名声之后，滨江的下一个项目同样成为了杭州楼市的一个里程碑。2007年，滨江在申花开发的项目万家花城两次开盘，总共成交了近2000套房源，而那一年，杭州主城区总共才成交了约3万套房源。并且，万家花城创下的“漏夜排队”的购房景象，未来几乎成为了滨江开盘的标配。

除精心打造产品之外，本土房企也向资本市场张开了怀抱。2006年7月，绿城中国控股有限公司在香港联交所成功挂牌上市，成为浙江省第一家在香港主板上市的房地产企业。2007年4月，广宇集团在深圳证交所上市，成为第一家浙江房地产企业A股IPO（首次公开募股）。2007年11月，众安房产在香港联交所挂牌上市。2008年5月，滨江集团在深圳证交所上市。

不断成长完善的杭州市场，开始成为全国性大鳄开发商眼中的“香饽饽”。2005年，是大鳄房企集中进入杭州的第一个窗口。那一年，万科正式牵手南都，达成股权交易协议，一年后，万科与南都又签署了一份协议，正式并购了南都房产，两年时间，两次股权置换，总耗资36亿余元人民币。

那一年，华润集团联手新鸿基集团，进入钱江新城，投资40多亿元建设55万平方米的综合性商业项目，这就是现在牢牢占据杭州商业第一梯队的万象城。那一年，来自香港的嘉里建设以24.6亿元的总价拿下了浙大湖滨校区地块，11年后的，杭州嘉里中心开门迎客。

此后几年间，凯德、保利、中海、远洋、世茂、金隅、复地、龙湖等全国性开发商，相继进入杭城。

从1998年“黄金时代”的肇始，十年间宏观调控始终与楼市的前进如影相随，尤其是在2004年到2006年，打出了一系列调控组合拳，许多政策影响深远。

2005年5月，“国八条”公布，吹响了新一轮宏观调控的号角。2006年5月，“国六条”公布，其中的“90/70政策”（自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上）在全国范围内催生了大量的“90方”户型，杭州的开发商也开始了“螺蛳壳里做道场”的户型革命。同年7月，国税总局发布通知，强制征收二手房转让个人所得税。

2008年下半年，连续的楼市调控，加上全球经济危机的降临，对杭州楼市造成了极大的杀伤力。9月，万科·魅力之城率先降价，随后降价潮席卷全城。半个月后，杭州紧急出台“房产维稳24条”，随后契税税率下调、住房贷款利率下限扩大等救市政策逐一发布，楼市迅速转暖，并且在2009年创造了历史成交新纪录。

第四个十年（2010-2018）

大鳄时代：列强的纷争

2009年天量成交的好行情，在2010年就戛然而止。

2010年国庆前夕，中央出台二次调控政策。10月11日，杭州出台22条房产调控新政，其中包括第一次出现的限购限贷政策。今后几年，这个政策还将重复出现。受到“史上最严调控”影响，2010年杭州主城区仅成交新房35960套，跟2009年的66319套相比，大跌45.8%，

后来的事实证明，2010年只是新一轮楼市调控的开端，直到2015年下半年。2011年2月28日，在国务院出台“新国八条”一个月之后，杭州出台了升级版的“限购令”：本地户籍限购2套住宅，外地户籍限购1套住宅。同时，“10%保障房”配建新规出炉。

在严厉的调控政策下，杭州楼市陷入“至暗时刻”，成交暴跌、库存激增、房价下降。为了应对楼市寒冬，降价成为了开发商无奈的选择。2011年6月，德信·中外公寓首先低价开盘，此后，价格战蔓延至各个板块，名城公馆与吉祥半岛“贴身肉搏”，华元房产旗下7个楼盘全线降价，降价成为了楼市普遍现象。

“割肉生存”仍在继续。2012年，方正·荷塘月色龙年第一降；2014年，德信·北海公园马年第一降。此后，一轮又一轮惨烈的价格大战在杭州楼市各个板块接连上演。

杭州开发商来到了生死存亡的关键时刻，就连“带头大哥”绿城，也陷入了“破产门”。2011年11月1日，绿城集团董事长宋卫平深夜发表“千言书”，回应破产谣言，声称有足够信心，与行业一起度过寒冬。

绿城的“自救”行动足够迅速。2012年6月，九龙仓以51亿港币(41.8亿人民币)的代价，入股绿城，成为第二大股东。到了2014年，绿城与融创陷入收购“罗生门”，最终，绿城联姻中交。2015年5月，中交增持绿城股份，晋升为第一大股东。

更多的本土中小房企，在这个寒冬选择转型。比如，莱茵置业剥离房地产业务向体育行业转型，广宇集团将大健康事业作为公司发展的第二主业，昆仑控股则把转向方向瞄准了教育和体育。

本土房企的艰难转型，还有一个原因在于，越来越多资金实力强劲的外来大鳄涌入杭州市场，大大挤压了本土房企的生存空间。融创、富力、绿地、旭辉、泰禾、金茂、融信、阳光城、新城、联发、中冶等百强房企跟随前辈的步伐，进入杭州“跑马圈地”。

外来大鳄选择重仓杭州，是因为它们看到了作为“新一线城市”的杭州所具有的强大城市竞争力，而2016年的G20峰会和2022年的亚运会，为杭州的快速前进插上了翅膀。2010年以来，杭州的城市版图继续扩大，富阳、临安先后“撤市设区”；杭州的交通路网逐步完善，地铁1号线、2号线、4号线正式通车，杭州地铁首次成网，地铁3期规划获批，到2022年杭州将建成10条地铁线、2条市域线（富阳线、临安线），总里程达446公里。

大鳄房企的争相进入，不断推动杭州土地价格的直线上涨。2016年，杭州市区共有37宗地块成交楼面价创下了板块新高。2017年，36个板块的地价纪录被重新刷新。

杭州楼市早已成为大鳄角逐的天下。在2017年的杭州房企成交榜单中，前十名全部被百强房企瓜分，杭州本土房企中只有绿城和滨江两个，而此前一直被本土房企把持的冠军头衔，第一次被万科收入囊中。

2018年，随着楼市调控的持续加强，杭州楼市又重新进入一个低潮期，新的难题抛到了开发商眼前：限购、限贷、限价，以及公正摇号。大鳄们将如何破题，这也许会成为开启楼市下一个十年的“金钥匙”。

（来源：每日商报）