“认贷不认房”新标准普遍落实 明年房贷政策还有调整空间

　　央行、银监会“松绑”房贷政策已经满月，记者从各大银行了解到，“认贷不认房”的首套房房贷认定新标准普遍落实，但基准7折利率下限对购房者来说尚属镜中花水中月，基本可望而不可即。即便如此，对于改善型购房、换房需求者来说，新的首套房认定标准在降低首付和利率方面作用明显，这批人群纷纷在这段房价较低时期选择出手。10月杭州楼市因此成交量突破1.2万套，创5年新高。

　　金融政策助推楼市回暖，实际上央行房贷新政还有落实空间。如住房抵押贷款支持证券(MBS)真正实施以后，将加速银行放贷资金周转，弱化存贷利差的考量，可望进一步减轻购房者负担。另一方面，近期美联储退出量化宽松政策(QE)，也让央行全面降准或降息的可能性大增，中金公司甚至预计明年央行将2次降息4次降准。这对购房者来说也是值得期待的利好。

　　首套房“认贷不认房”普遍执行

　　相对于“认贷不认房”的普遍落实，首套房贷利率优惠并不明显。记者从多家银行了解到，目前杭州各家银行首套房贷款利率普遍在9折至基准利率之间。最低7折按照规定“可以有”，不过目前“真没有”。

　　按照房贷基准利率6.55%计算，基准7折就是4.585%。现在银行间市场同业拆放利率期限3个月至1年的利率在4.45%-4.95%之间，对于经常需要从这一市场融入资金用于放贷的众多银行来说，7折优惠利率是赔本生意。

　　业内人士认为，今年上半年一般贷款利率下滑，但个人住房贷款利率不降反升，反映了银行在吸储渐难、息差收窄和地产走势堪忧的情况下，并无意愿降低个人住房按揭贷款利率，所以最终银行按照7折利率执行的可能性非常低。

　　不过随着央行定向宽松政策不断加码，下半年市场利率降幅明显，总体而言，杭州市场首套房贷利率从之前的基准以上降至以下。全国来看也是如此。

　　有调查显示，全国23个重点城市400家银行中，在利率方面，约30.47%的银行在央行房贷新政后，下调了首套房贷款利率。调查还发现，在“房贷新政”推动下，京沪穗深四大一线城市房贷市场10月份均呈现放松趋势。在平均利率方面，深圳降幅最大，利率降至今年以来最低位。

　　房贷新政对楼市影响可以说立竿见影。统计显示，10月份杭州楼市成交量有望突破1.2万套，创5年来新高。快房网楼市专家认为，从趋势上来说，成交量继续攀升的势头在未来几个月已经不可逆转。8月9月连续两月9000套以上的成交放量，再加上限贷政策松绑之后对购房者的心理刺激，杭州楼市的阶段性底部已经基本确立。

　　楼市名嘴任志强甚至预计，短时间内房价将继续在底部运行，偶尔会出现小幅波动。明年9月份之后住宅市场会出现供不应求的现象。

　　房产信托发行量不足去年两成

　　虽然楼市成交量大增，但房产信托融资情况却并未好转。据不完全统计，截至10月30日，10月份共发行31款房地产集合信托计划，规模共计57.28亿元，平均期限1.61年，平均年化收益率9.86%。去年同期发行的房地产集合信托计划数量总计86款，规模总计333.87亿元，今年的发行规模尚不足去年的20%。

　　不仅如此，与9月份的环比数据相比，10月份的规模和数量也在下降。数据显示，9月份，房产信托计划发行数量总计63个，规模总计154.06亿元，平均期限1.66年，平均年收益率9.47%。另据统计，发行城市前三名为成都、杭州和上海。

　　值得注意的是，10月份，31款房地产集合信托计划中，年化收益率最高的达11.5%，最低为8%。

　　年化收益率最低的为陆家嘴信托发行的常州太湖湾建设I期集合资金信托计划，年化收益率分两档：资金额在100万元(含)至300万元(不含)的为8.0%；资金额在300万元(含)以上的8.5%。

　　房贷金融政策还有调整空间

　　此次房贷新政中，央行和银监会同时鼓励银行发放住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

　　任志强因此表示，关于资产证券化问题提出来已经很多年了，过去一直没能落实，如果这次推行力度加大，落实的可能性很大。他说，在过去，是否证券化对银行影响不大，如今随着影响增强，利用证券化减轻负担成了银行期待的事情。他认为，一旦证券化落地，银行就不是以“吃卖差”为主，而是以吃“中间服务费”为主。如果证券化赚得更多，他们何乐而不为呢？

　　MBS是指银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款资金池，利用按揭贷款每月还款的本金及利息发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。发行机构将之设计成标准化产品卖给投资者，银行从而回笼资金，增加可以放贷的额度。

　　我国从2005年正式启动MBS试点。据悉，当时建行作为发起机构的国内首单个人住房抵押贷款证券化产品——“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”进入全国银行间债券市场。但由于监管部门对美国次贷危机教训心存担忧，所以，2008年后，包括MBS在内的资产证券化试点陷入停滞状态。直到今年7月22日，才有中国邮政储蓄银行总规模68.14亿元的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品”在银行间市场发行。

　　目前房贷基准利率为6.55%，如基准9折则是5.895%。而目前银行理财产品主体预期年收益率水平在5%左右。由于这其中的利润空间不是很大，加之MBS多为期限20-30年的长期产品，很多业内人士对此并不看好。

　　但浦发银行分析认为，MBS的最大买方可能是国家开发银行，MBS可能会成为国开行向央行申请PSL(抵押补充贷款)的抵押品。根据此前媒体报道，央行以4.5%的利率向国开行发放了巨额棚户区改造项目的贷款。如能实施，则类似于美国的量化宽松政策，将大大促进住房消费市场。