开发商为达到良好广告效应，用吸引消费者的用语制作广告，此类广告对消费者的购买意愿会产生重大影响，其表述可以视作合同条款，即使不载入合同，也不影响其作为合同的效力。广东省消委会近日对一起受广告吸引交购房定金的投诉案进行点评。【案例】消费者廖先生今年5月8日参观了广东省清远市一楼盘的展示厅和样品房。在看到广告牌中明确表示会给业主交通、医疗、教育、价格共四个方面承诺后，廖先生认为适合投资自住，便签订了购房协议书，并交了2万元定金。后来他发现购房协议中的特别提醒违背合同缔约自由原则：“乙方在签订认购书前已经仔细阅读甲方公示的《商品房买卖合同》及《补充协议四》……及一系列附件、附录的条款内容，同意并认可前述合同、须知及资料中所有的条款内容，不得删除修改任何内容。”随后，他向销售中心相关负责人提出质疑，要求把前述承诺以补充协议的形式附在《商品房买卖合同》中，否则退还定金，但开发商不同意添加，并称消费者签订协议书表示已经同意协议里的一切内容，是消费者单方面原因拒绝签订购房合同的不予退还定金。廖先生认为开发商拒绝将广告中的承诺载入补充协议，意味着其广告只是招揽业主的手段，无法保证业主的预期利益，坚持要求退定金。就此问题双方协商无果，遂投诉至广东省消委会。在广东省消委会的努力调解下，开发商同意退还廖先生2万元定金。【点评】此案中，开发商的一系列广告明确以“承诺”等字眼表述，消费者完全有理由相信广告中的描述将成为商品房的附加值，该广告对商品房的价格和促使消费者进一步签订购房合同有重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”因此，此案中开发商的广告应该视为要约，若消费者购买该房产，而开发商没有兑现广告中的承诺，可以要求开发商承担违约责任。消费者签订的购房协议书中“特别提醒”属于格式合同，开发商应尽必要的告知义务。根据《消法》第二十六条：“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”因此，此特别提醒应为无效条款，无法排除消费者合法权益。
综上所述，开发商为达到良好的广告效应，往往用非常吸引消费者的用语制作平面广告，此类广告对房产的定价与消费者的购买意愿都产生重大影响，其表述可视为合同条款，即使不载入合同，也不影响其作为合同的效力。广东省消委会提醒消费者，在选择房产时不妨留意广告描述是否存在允诺性质的用语，建议保留广告宣传单或采取拍照等形式留存，万一出现广告承诺不兑现的情况，便可以此作为第一证据要求开发商承担违约责任。