建租赁房是最大公约效应的集体土地入市模式

  近期，北京发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，明确提出2017-2021年将供应1000公顷集体土地，用于建设租赁住房。也就是说，北京未来5年供应1300公顷土地、建设50万套租赁住房的规划中，集体建设用地供应和建设的占比就达到76.9%。2017年8月28日，国土部发文，选择北京等13个城市作为集体土地建设租赁住房的首批试点城市。时隔近3个月，北京试点方案出炉。据悉，近日郑州也提出“在郑东新区及托管区域运营一批集体租赁住房项目”，并明确承租人申领居住证、租满3年可享有市民待遇及社会保障。

        预计其他11个城市后续将推出试点方案。集体建设用地建租赁住房，这是贯彻十九大提出的“加快构建多层次供给、多渠道保障和租购并举住房制度”的重要内容。基于供给低租金租赁住房，满足广大新市民(外来人口和大学毕业生)“扎根”城市的诉求，集体土地此种入市模式的意义更加彰显。更重要的是，建租赁住房将是我国集体土地入市改革的重大突破，也是十八届三中全会提出“建设城乡统一的建设用地市场”改革的重大突破。村集体掌握入市主导权(作为申报主体或联营开发股权不低于51%)，也找到了“三农”分享城市化红利的可行路径。

        土地“二元”制度下，城市国有土地与农村集体土地存在巨大的“级差地租”。近两年热点城市房价快速上涨，“级差地租”的鸿沟加深加宽。由此，一边是大城市近5年住宅供地完成率不足60%，住房供应嗷嗷待哺，房价上涨明显，广大新市民住房问题突出，另一边则是城市郊区或外围(城区内也有)集体建设用地低效闲置，而农民和村集体也无法分享城市红利。此外，突破用途管制的诱惑下，集体建设用地“房地产化”如火如荼，结果是违法交易租赁频繁、建筑消防安全隐患突出，区域土地成片利用和统一规划被阻断。

        据调研，大城市集体建设用地要么建设“小产权房”，要么私下违规签协议，租给企业建厂房或者仓库，不仅系统规划缺失，还造成污染淘汰产业复归，收益也很低，典型的野蛮生长和“瓦片经济”模式。由此，不管是集体土地入市，还是建设统一用地市场，或“三农”分享城市红利，都是风险隐患巨大、不可持续、低效粗放利用的“共输”格局。2010年，为了缓解公租房用地上的压力，国土部批复北京、上海作为集体建设用地建公租房首批试点。此后，北京推进力度很大，平房乡、唐家岭、太舟坞等5个集体建设用地试点，合计建设公租房1.28万套。

        但是，公租房收益低，投资回收期长(10年以上)，加上银行对“两权”(集体土地经营权、农民住房财产权)抵押谨慎，村集体和社会投资选择观望，公租房试点并不理想。从2010年启动至今，唐家岭土井村公租项目仍未入市，平房乡项目也未入住，目前两个项目还在等待验收。集体土地入市陷入困局，很大程度上在于国家对“好经念歪”的顾虑，即农民要分享红利，但由于其弱势，基层政府利用土地的主动权大、方式多样，内在激励高，与资本和开发商合谋侵害农民利益过往很普遍。于是，农地入市试点小心谨慎，即便原地踏步，也不能侵害农民利益。

        笔者认为，集体土地建租赁房，是一条风险可控、具有最大公约效应的可行路径。首先，村集体和村民主导(作为申报主体或联营开发股权不低于51%)、只租不售、单次租期不超过10年(杜绝“以租代售”)，杜绝了资本的觊觎；其次，集体建设用地地价本身就低，“出让金返还，只缴税金”的租赁房开发模式，加上与市场租赁接轨，收益率可达10%左右，社会资本和村集体、村民参与积极性提高了。重要的是，相比一次性补偿的征收模式，建租赁房并分享租金收益是以渔网(租赁房)补偿猎枪(种粮食、开办集体企业)，具有长期分享城市化红利的效应。

（来源：南方都是报）