浙江积极破解房屋执行中的虚假租赁难题

  据了解，一些基层法院反映，现在每一处房屋的拍卖，几乎都有案外人出来主张租赁权。据浙江省银行业协会不完全统计，2013年年初至今，仅五大国有商业银行在浙分支机构，就遇到贷款时房屋抵押人承诺不存在租赁情况，但处置时案外人却出来主张租赁权的案件121件，标的额17.7亿余元。大量的租赁关系虽然存疑，但法院囿于力量和手段所限，难以彻底查处，只得“带租拍卖”，从而很大程度上影响成交率和成交价格，不利于债权人合法权益的及时有效实现。

  为破解虚假租赁难题，浙江高院针对非住宅房屋，明确执行程序中从严把关案外人异议，应以占有作为认定租赁权成立与否的标准：开始占有的时间节点必须是在案涉房屋抵押、查封前，而且必须至今占有，也即必须是在法院执行时仍然占有。

  《解答》还明确案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营等五种情形下可以认定占有。对于租赁合同是否签订于案涉房屋抵押、查封前，《解答》同样采用客观性标准，明确租赁合同的当事人在抵押、查封前已在房屋管理部门办理租赁登记备案手续等四种情形下可以认定。

  由于法院从严把关仍难以完全识破虚假租赁，《解答》提出应引导市场主体在接受房屋抵押前查明现状，如是否存在案外人占有等情况，并固定相关证据。法院在保全和执行环节应严格落实现场查封制度，保全、执行人员亲赴现场查明房屋实际状况和使用情形。同时，对虚构租赁关系、对抗法院执行的行为，一经查实，要依法对相关责任人员采取罚款、拘留，直至追究刑事责任等惩戒措施。