唤醒“沉睡”的资产——浙江省探索盘活利用农村闲置农房和宅基地的做法
如何盘活利用好闲置农房，是实施乡村振兴战略中一个无法绕开的问题。
在浙江省，大量农村人口外出打工，有的举家进城，有的选择创业，导致不少农村出现了“空心化”，也出现部分农房住宅长年闲置等问题。据初步调查，浙江省闲置宅基地（含闲置农房）占农村宅基地面积的4.36%。
盘活利用好闲置农房资源，是增加农民财产性收入的重要途径。唤醒农民手中这份沉睡的资产，浙江的绍兴市及所辖柯桥区和上虞区、衢州市柯城区等地率先进行了有益探索。
绍兴：实施“闲置农房激活计划”
今年以来，绍兴市实施为期3年的“闲置农房激活计划”，激活主体、激活要素、激活市场，以唤醒“沉睡”的闲置农房。
调查显示，绍兴市现有闲置农房总面积476万平方米，其中农户个人房屋396万平方米，村集体房屋80万平方米。
据了解，在前期试点的基础上，绍兴在全市范围内推广实施“闲置农房激活计划”。根据计划，绍兴市将用3年时间，吸引100亿元社会资本，实施1000个改造项目，激活10000幢农村住房。到2020年，建立基本完善的闲置农房开发利用机制，农民人均住房财产性收入增加40%以上。
目前，绍兴市已在柯桥区、上虞区9个乡镇11个村先行试点。上虞区实行“产权交易公司+农宅经营服务站+农户”的运作模式。农户在农宅经营服务站进行委托登记，签订委托经营协议，农宅经营服务站与区产权交易公司签订委托交易合同，成交后由区产权交易公司出具交易鉴证书。柯桥区实施“统一收储、回购、返租、入股”的方法，对有意向出租的闲置农房，经农户自愿申请，村、镇联合审核，与村集体签订委托经营协议，根据双方协商情况给予相应的租金或分红。
记者点入柯桥区的“乡愁网”，已有190多宗闲置农房的信息挂在网上。上虞区也开通了“乡路网”平台，通过“互联网+”形式推出闲置农房，让供需双方网上直接对接。
上虞区供销合作总社相关负责人介绍，芋艿湾自然村10户闲置农房已启动改造，它们都将被改建成民宿。“芋艿湾自然村的操作模式是，农户出房子，供销社改造房子，农宅经营服务站提供各类服务，三方共同分享利益。在收回运作成本基础上，农户参与二次分红。”这位负责人表示。
各级国土资源部门全力配合实施“闲置农房激活计划”。据绍兴市国土资源局上虞区分局相关负责人介绍，上虞国土分局推进农房确权登记，出台闲置农房重建改建审批政策，为闲置农房提供合法有效的权属保障。目前，全区70%农房已完成确权登记，力争到今年底基本完成农房确权登记工作。
激活闲置农房的同时，绍兴市也为开发闲置农房划定了“红线”，要求必须在现有的法律法规框架内进行，坚持“一户一宅”、农村宅基地集体所有等原则；闲置农房开发改造要遵循“规划—设计—建设”规范，与村落布点规划、村庄建设规划、土地利用规划相匹配；遵守消防、防洪、防范地质灾害等各类安全规定，注重绿色生态，符合环保要求。因地制宜，不搞大拆大建，体现乡土气息。
柯桥区岔路口村嵋山自然村的88户村民中，已有55户与村集体签订了委托经营意向协议书。柯桥区农办相关负责人介绍，自2017年6月启动激活闲置农房试点工作以来，截至目前，柯桥区吸纳社会资金7000多万元，引入开发项目27个，激活270幢闲置农房，激活土地、山林487亩，增加农民收入120万元、集体经济收入100万元，带动农户就业131人。
上虞：颁发宅基地及房屋租赁使用权证
今年6月20日，位于绍兴市上虞区丁宅乡上宅村芋艿湾袁兰娟家的1幢闲置农房，迎来了它的承租者。而租赁者绍兴上虞大通市场发展有限公司，也在当天拿到了由区不动产登记服务中心颁发的全省首批宅基地及房屋租赁使用权证书，有效期20年。
大通公司负责人说，原先还担心万一房东中途悔约怎么办，现在吃下了一颗定心丸。当日，大通公司一连租下芋艿湾3幢占地面积300多平方米、建筑面积600多平方米的闲置农房，有效期为20年，装修后将成为民宿。
同样拿到使用权证的还有农户袁兰娟。对她来说，农房的租金不但每两年以5%递增，产生利润后还能参与分红。袁兰娟几年前就在城区买了房，老家的房子一直闲置。“现在好了，房子给我们装修得那么好，还多了一笔租金，以后还能参与分红。”对袁兰娟而言，有了使用权证后自己的利益多了一份保障，“不用担心租几年后没人接手，对我们来说，更加心安。”
为进一步激活闲置农房，上虞区进行积极探索，成立产权交易公司，加大对闲置农房交易的金融信贷支持力度，租赁方可凭产权交易公司出具的《交易鉴证书》向上虞农商银行申请抵押贷款。
为了解决仅凭《交易鉴证书》作为抵押担保，银行担心风险，缺乏金融支持动力的问题。上虞区大力推进农村产权制度改革，按照中央对实施乡村振兴战略和探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”改革，适度放活宅基地使用权的要求，创新出台《上虞区宅基地及房屋租赁使用权登记办法（试行）》，明确承租人在租赁期内拥有宅基地及房屋租赁使用权，有效期最长20年，而且凭租赁使用权证可用于融资抵押担保，使农户和承租人从中获得双赢。
“上虞颁发全省首批宅基地及房屋租赁使用权证，是践行乡村振兴战略和宅基地‘三权分置’改革的一个成功的创新案例，标志着绍兴在推进‘闲置农房激活计划’时有了可复制、可推广、更完善的配套机制。”绍兴市不动产登记服务中心相关负责人表示，宅基地及房屋租赁使用权证保障了租赁的合法性和租赁双方的权益，解决了抵押融资问题，让闲置农房真正“活”起来，实现了变“空”为用、变废为宝。
柯城：探索农村宅基地收回
今年5月，浙江省衢州市柯城区出台《农村宅基地收回指导意见（试行）》。《意见》旨在探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，释放农村沉睡资产，创新农村宅基地收回机制，壮大集体经济组织经济，赋予农民更多的财产性权利，振兴乡村新产业新业态发展。
《意见》明确，村集体经济组织是宅基地收回的责任主体，采取统一收回、统一处置、统一开发。收回宅基地主要包括一户多宅占用的宅基地以及村庄边界范围内的存量宅基地。宅基地的收回分为货币补偿收回、宅基地置换收回、股份制改造收回三种方式。其中，愿意进行宅基地置换的，可按合法建筑占地面积的50%，在乡镇集聚点置换公寓。对实行股份制改造的，确定股权，在合作经营、委托经营收益中按股份分红。
《意见》明确，宅基地收回的凭收回协议办理土地证注销，没有保留价值的房屋一律拆除。拆后宅基地按照宜建则建、宜绿则绿、宜垦则垦的原则予以开发利用。有保留价值，允许保留的，可以调剂使用、开发经营。
对于收回的宅基地，《意见》明确，农村集体经济组织按照符合规划、布局优化、节约集约的原则，有序实施农村土地综合整治项目。产生的指标优先用于农村产业发展、农房建设、村级公共基础设施建设的，区政府按每亩6万元补助，节余调剂使用的按每亩20万元补助。
《意见》明确，农村集体经济组织可以将退出的农村宅基地用于自办住宿、餐饮、停车场等旅游接待服务项目，推进乡村休闲旅游等产业发展；建设道路、供水设施、停车场、厕所、垃圾污水处理、游客综合服务中心等公共设施；为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务等公益事业。
《意见》鼓励农村集体经济组织在权属登记到村的情况下，经乡镇审核，达到条件的需经农村产权交易平台统一发布租赁信息，将保留不拆的房屋连同宅基地以一定期限租赁给其他单位、个人兴办农村新产业新业态的，租金标准和收取方式由集体经济组织与投资建设方约定，租赁期满后，地上附着物依合同约定处理。在保留宅基地使用权和房屋所有权不变的情况下，农户可将自有合法的空闲农房和宅基地委托集体经济组织统一租赁、经营，获取稳定的租金收益。租金标准和收取方式由集体经济组织与农户约定，租赁期满后，地上附着物依合同约定处理。
《意见》允许农村集体经济组织将收回的房屋连同宅基地以一定年限与工商资本、返乡下乡创业人员合作联营，农村集体经济组织获取收益可按“保底收益+分红”等方式，合作联营年限控制在20年以内。
《意见》规定，农民在退出宅基地同时，保留在农村的山林、土地承包权、自留山、自留地，继续享有原集体经济组织资产分配权并履行义务。
今年中央一号文件提出，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。浙江一些地方相关政策的跟进和落地，让闲置农房开发利用有了制度支撑，使沉睡的资产“活”起来、农业强起来、农村美起来、农民富起来。
来源:自然资源通讯
