地产业洗牌加速 百家A股涉房企业退出

　　在房地产圈，每年权威机构发布的中国房地产上市公司100强榜单都备受关注。5月28日，由中国房地产业协会、中国房地产研究会和中国房地产测评中心联合推出的《2015中国房地产上市公司测评研究报告》(下称《报告》)及“2015中国房地产上市公司100强排行榜”于香港发布。

　　据中国经济时报记者了解，过去五年间，超过100家A股涉房企业退出房地产业务，行业分化和洗牌进程持续加速。

　　 2014年房地产市场总体成交持续走冷

　　根据《报告》内容，此次测评研究对象为126家沪深上市公司，大陆在港上市公司70家，以及海外上市公司6家，合计共202家。在此基础上，中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产测评中心联合进行“2015中国房地产上市公司测评研究”工作，在深度跟踪研究企业的基础上发布“2015年中国房地产上市公司排行榜”。

　　榜单显示，万科八年来蝉联榜首，保利地产和万达商业位居三强。恒大地产、中国海外发展和华润置地分别居于第四位到第六位，碧桂园和富力地产排名与2014年相同，分别居于第七位和第八位，世茂房地产和远洋地产分列第九位和第十位。

　　2014年总体而言，地产板块表现略强于大盘。在每股收益水平方面，沪深上市房企及在港上市房企每股收益均值为近五年来的最低水平。尽管盈利能力普遍有所下降，但沪深两市的房企随大市走势迎来了板块估值的向好回调，市盈率均值和市净率均值分别为28.64倍和3.37倍，两项指标均登上了近三年的最高位。

　　在港上市房企市盈率均值为7.48倍，市净率均值已处于破净状态，仅为0.65倍，二者都创下了近三年的新低，沪深上市房企和在港上市房企走出了两条迥异的估值水平线。

　　 行业盈利空间受到双重挤压

　　除了前面提到的信息之外，还有哪些情况值得关注呢？本报记者梳理发现，房地产行业还表现出洗牌进程加速、房产收入增速放缓、现金流普遍恶化，以及互联网化渐趋深入等特点。

　　报告显示，2012年后，房地产市场分化程度不断上升。2014年，沪深涉及房地产业务的上市公司不足200家，5年间超过100家A股涉房企业退出房地产业务。同时，地产蓝筹在这一轮竞争中持续领先，行业分化和洗牌进程加速。

　　成本费用的上升和房价下行对行业盈利空间形成了双重挤压，上市企业在2014年盈利能力的绝对值指标仍延续了上年的上升势头，但是增速放缓，效率指标依然未能阻止住惯性下滑的态势。

　　具体来看，在绝对量方面，上市房企净利润均值为15.11亿元，同比增长9.76%，增幅较上年下降6.68个百分点；现金及现金等价物余额均值为53.63亿元，同比增长21.90%。在比率指标方面，净资产收益率和总资产利润率均值两项指标继续下滑，处于自2009年以来的最低点，分别由上年的11.09%和5.15%下降至8.50%和4.00%，二者都不及2009年的一半。

　　2014年在去库存的压力下，多数上市房企拿地速度有明显放缓趋势，龙头房企土地策略调整也出现分化。万科2014年土地储备明显下降，逐渐转型为轻资产的城市配套服务商，而华润和保利则选择逆势拿地，积极补充土地储备。

　　最后值得一提的是，2014年是中国经济步入“新常态”的一年，也是房地产市场加快转型和不断创新的一年，“地产+金融+互联网”逐渐成为新形势下上市房企的战略要点，在运营模式、产品创新、营销策略、融资以及制度管理上，越来越多的企业提出了新的尝试，轻资产转型、“房地产+X”跨界产品、“事业合伙人和项目跟投”和微信营销等均成为上市房企创新尝试的关键词。