享受满五唯一免税政策的购房时间 应如何确定?

导言

2006年7月《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，该政策被称为“满五唯一”。但在适用“满五唯一”的免税政策时，购房时间又该如何确定，是按实际购买时间计算，还是以取得的房屋产权证明或契税完税证明上注明的时间计算？不同的起算点会导致应纳税金的巨大差异。关于购房时间的确定标准，我们将通过以下一则案例，为大家进行分析。

案情

案件争议焦点

享受“满五唯一”的减免税款政策的购房时间应如何确定？

北京的A某1998年购买了房产，但因个人原因直至2014年才办理房产证。同年A某将该套房屋转让。税务部门的工作人员按规定对A某提交的申报材料进行审核后认为，A某于2014年4月缴纳契税，2014年9月5日取得房产证，购房时间应从办理房产证的当年开始计算。因A某转让该处房产时购房未满5年，所以不能享受“满五唯一”的减免税款政策，即购买住房时间按规定不符合免征营业税及个人所得税的条件。为此税务部门要求A某全额缴纳高达79万余元的税金，A某不服起诉至法院，要求确认税务部门所开具的税单违法。

律师分析

关于享受“满五唯一”的减免税款政策的购房时间《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)规定个人购买住房以取得的房屋产权证明或契税完税证明上注明的时间为其购买房屋的时间。

《国家税务总局关于房地产税收政策执行中的几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）则进一步明确规定《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)中所提到的契税完税证明上注明的时间是指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。依据上述规定购房时间应是契税完税证明或房屋产权证上填发记载的时间，而不是购房发票等其他证明所记载的时间。所以税务机关将契税完税凭证填发日期认定为A某的购房时间并无不当。

维权法律小贴士

首先需要提醒大家注意的是自2015年3月31日起执行的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。这是关于个人住房转让时营业税缴纳的新政策，是将个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。但该通知规定满二所免征的只是营业税，并不包括个税，只有“满五唯一”才可免征营业税及个人所得税。卖房人应将两者做严格的区分，以免错误计算应缴纳的税金。

其次，为了逃避法定的纳税义务，二手房交易中存在着买卖双方以先签订买卖合同，待出卖方购买房屋满五年，双方再去办理过户手续，以达到政策所规定的满五条件的情况。但这么做是存在着极大风险的，在产权过户前，所转让的房产仍存在被查封、抵押甚至是出售的风险。因为通常情况下第三方无法获知该房产已经出售的信息，起到公示作用的房屋权属登记信息中所显示的产权人仍是出卖方，买房人付了钱却尚未获得产权，其中所存在的风险可想而知。