新版《浙江省商品房买卖合同示范文本》3月起施行

　　2月9日，浙江省住房和城乡建设厅在官网发布关于推行使用2018版《浙江省商品房买卖合同示范文本》的通知，宣布今年3月15日起正式施行。

　　由于商品房交易形式日趋复杂多样，特别是商品房预售、交付、房屋质量和违约、车位销售等方面出现一些亟需研究解决的新情况、新问题，旧的示范文本已经不能满足实际需要。另一方面《物权法》、《城市房地产管理法》、《物业管理条例》、《房屋登记办法》和《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》等法律法规相继施行，以及我省住宅全装修工作全面铺开，省建设厅会同省工商局修订了新版示范合同进行有效对接。

　　六方面条款作了修改

　　2018年新版《浙江省商品房买卖合同示范文本》具体分为《浙江省商品房买卖合同(预售)示范文本》和《浙江省商品房买卖合同(现售)示范文本》。两个文本均包括合同当事人、商品房基本情况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、商品房质量及保修责任、交易登记、物业管理和其他事项等内容。其中预售文本还包括面积差异处理方式、规划设计变更等内容。

　　2018年新版《浙江省商品房买卖合同示范文本》基本上遵循国家2014年版《商品房买卖合同示范文本》。根据我省实际情况修改的条款如下：

　　首先，商品房基本情况。增加第一条“商品房性质”，以区分为全装修住宅和其他类型商品房。在第二条“项目建设依据”中，要求写明分阶段领取施工许可证的全装修住宅装修部分的施工许可证号。在附件一中增加：全装修住宅需提供装修设计方案平面图和电气网络管线和给排水管道隐蔽工程图纸。

　　其次，商品房价款。在第七条“计价方式与价款”中，设置总价和分价两种形式以供选择，分价形式中明确装修部分价款。并在第二十五条“销售和使用承诺”约定全装修住宅不得对室内装饰装修部分拆分销售。

　　第三，商品房交付条件与交付手续。在第十条“商品房交付条件”中补充全装修住宅应当取得第三方专业检测机构出具的空气质量检测合格报告等条件。在第十一条“商品房相关设施设备交付条件”中全装修住宅内的装修和设备应达到的标准。

　　第四，规划设计变更。在预售合同示范文本的第十六条“设计变更”中约定了全装修住宅买受人因商品房质量或使用功能受到影响而有权解除合同的情形。

　　第五，商品房质量及保修责任。在第十五条“商品房质量”的附件七中详细约定外装饰装修部分和内装装饰装修标准。第十六条“保修责任”中的附件八中，根据新消保法规定，要求屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限的不得低于8年，埋设于墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期限为不得低于8年。

　　第六，其他事项。第二十一条“销售和使用承诺”全装修住宅不得对室内装饰装修部分拆分销售。

　　购房者多了一个维权武器

　　2017年的浙江楼市，尽管调控不断加码，依旧呈现出一片火热行情，一房难求的现象在多个城市出现。

　　一方面是汹涌而来的购房大军，另一方面则是政府限价的“紧箍咒”，在这种情况下，部分开发商为了规避调控，增加利润，借机收取标价和公示收费之外的费用，其中，此前并无明文规定的装修，成为了开发商瞄准的一个关键点。

　　目前在杭州市场上，在房价、装修价格之外，以要求购房者购买“软装升级包”“家电包”“智能升级系统”后可优先选房的形式，变相搭售服务项目，额外收费的现象不在少数。

　　新杭州人秦先生去年下半年看中了余杭某热销楼盘的89方户型，参加摇号后顺利拿到了购房名额，不过在交定金的时候，销售人员告知他，必须搭配购买3000元/平方米的精装修和25万元的车位。这样一来，秦先生的购房成本一下子增加了50多万元，尽管可以办理贷款，仍然远超预期。秦先生拿不出那么多首付，想协商退房退定金，但是被开发商拒绝，只好借钱买下房子。

　　类似秦先生这样的遭遇，在市场上并非个例，而且，在精装修房子交付后，货不对板的现象也比比皆是，遭遇到这种情况的购房者，往往是维权无门。如今，新版《浙江省商品房买卖合同示范文本》的施行，将堵上开发商在装修方面的漏洞，为购房者增加一个维护自身权益的强有力“武器”。

　　“从法律角度来说，新模板合同强化了购房者的权益保护，比如明确装修装饰材料必须标明品牌级别，现行模板合同下，很多购买精装修房的消费者往往会因为这个问题在实际交付的时候与开发商之间发生纠纷。”浙江金道律师事务所高级主办律师陈鉴杰表示。同时，陈律师提醒，购房者应该注意签订的合同和相应的其他补充协议，开发商的承诺要以书面为准。

　　北京炜衡(杭州)律师事务所建设工程部副部长、杭州市律师协会金融专业委员会和公司专业委员会委员钱思洋对于新版《浙江省商品房买卖合同示范文本》进行了解读。

　　钱律师认为，此次新版买卖合同的出炉，是为了配合浙江省建设厅在2016年提出的“自2016年10月1日起，全省各市、县中心城区或城市核心区出让或划拨土地上的新建住宅，全部实行全装修和成品交付”的规定，它将在更大程度上保护购房者的权益。

　　“旧版的合同对于装修并没有规定，现在不仅把装修价格写入合同，而且对于装修标准进行了明确约定，从这个角度来看，能够保证更高的装修标准。同时，因为全装修会带来空气问题，所以把房屋空气标准作为竣工验收的条件之一。而且，还延长了房屋的保修期，如防水工程、管线管道的保修期延长到了8年。”钱律师表示。

　　同时，针对有可能出现的房屋质量及配套设施可能会出现的问题，新版合同明确了处理违约和纠纷的手段。“比如，小区内绿化率、非市政道路、车位车库、幼儿园、学校等配套设施未能按照合同约定实现的，都可以追究开发商的违约责任。”

　　钱律师提醒购房者，在签订购房合同时，应该将这些有可能出现的违约情况和违约后果详细写入到合同条款中，最大程度维护自己的合法权益。(记者 周坚洪)