楼市风云再起 多板块地价创出新高

猴年开年的第一宗地块就刷新了良渚新城的楼面地价。2月17日，融信以27.5%的溢价率竞得良渚新城地块，折合楼面价5739元/平方米。其实，在2015年下半年到2016年年初，杭州不少板块都刷新了地王纪录。

每当新的区域地王出现的时候，业内人士都会不约而同地调侃：周边的楼盘可以封盘涨价了。在政策频传利好的刺激下，杭州楼市春节首周延续了此前“十连万”的暖冬行情，再迎开门红。良好的开端不禁让人猜想2016年杭州房价还会继续涨么？哪些板块将会是楼市的主战场？当然，多数人更关心的是，什么价位伺机出手合适？各板块房价基准线在哪儿？

新地王引发周边楼盘涨价

专家：不同的板块要区别对待

当南星单元被信达以33.9亿元斩获时，最高兴的可能就是周边的在售项目。杭州新地王楼面价36679元/平米，溢价率高达66%。随后，周边在售的钱江御府、金隅·学府、融创大家·侯潮府都不约而同地选择封盘。

再次开售之后，价格都有所上涨，以融创大家·侯潮府为例，在新地王尚未拍出之前，在售高层装修房源，主力户型为118、137、139平方米，均价约45000元/平方米。而目前在售118、139平方米户型，均价为46000-48000元/平方米，涨幅明显。

汉嘉地产顾问副总经理陈焕春认为，板块内出现新的地王，从而带动板块内价格的上涨，这个因果关系不完全适用于每个板块。南星单元出现新地王，周边楼盘封盘涨价有其特殊性。“钱江新城板块的项目以高端产品为主，产品之间相似性高，新地王周边的几个主要在售项目选择封盘，后期的销售价格有所上涨，销量也还不错。”

2015年11月20日，朗诗以18479元/平方米的价格拿下文辉单元，成为区域内新地王。这个楼面价与离该地块最近的首开·德胜上郡在售价格相差无几，当时开发商就打出类似“你的地价就是我售价”的宣传。1月，开发商也曾宣布将调高销售价格。不过，从透明售房网的数据看，首开·德胜上郡的成交价格并没有出现明显的上涨。

“的确有不少板块出现新的地王，但是从产生的影响看，除了南星地王对周边楼盘的售价有直接带动作用外，其他板块的影响并不明显，毕竟有些高价地块打造的产品与周边的项目可能会有所不同。有些地王将打造纯粹的改善住宅、中高端住宅，如果周边的是刚需产品，两者之间就缺少了可比性。”陈焕春认为，不同区域内的地王产生的影响需要区别对待，“不能因为南星新地王明显带动周边售价，就认为所有地王都有这一效果。”

板块出现地王，价格有所上涨

专家：是销售热度带动土地市场

据透明售房研究院统计，2016年1月杭州市区新建商品房签约均价为16485元/平方米，环比下降0.6%。但是，主城区签约均价为22372元/平方米，环比增长5.3%，而拍出高价地块的区域，是涨价板块中的主力军。奥体博览城、滨江区政府、拱宸桥上塘、钱江世纪城、萧山开发区、钱江新城、钱江新城二期、申花以及城东新城等诸多板块，房价都出现了环比上涨。

不过，陈焕春认为，有些板块拍出高地价，是板块的热度表现在土地市场上，热门板块出现上涨趋势，导致板块地价走高，并不是拍出高地价从而导致售价上涨。

根据成交量与库存量之比，排除一些还没有领出预售证的楼盘，基本可以得出杭州各板块在2016年的供需比，从中也可以看出板块热度。

据新浪乐居统计，在杭州热门板块中，因为各种政策利好在这两年迅速走红的奥体板块，以0.46的供需比位列第一。2015年，板块成交量达1154套，截至2015年12月，板块内只有527套可售商品房，其中在售的住宅项目只剩绿地·旭辉城一个。此外，2016年，星桥、乔司、仓前、崇贤、三墩、申花等区域的房源需求量，或许也将超过供应量。

滨江奥体板块中原来还是三盘竞争，到如今仅剩下绿地·旭辉城，其成交价已近30000元/平方米，相比低迷期22000元/平方米，涨幅超过36%。即便如此，项目也已处于销售末期。滨江区政府板块，在龙湖·春江郦城尾盘之后，已无新盘。金茂府(滨江区沿江地块)即便楼面价达21512元/平方米，依旧被市场看好。

据统计，刚刚过去的1月份，滨江的区政府板块和奥体博览城板块住宅房价涨幅达10.58%和9.54%，申花和城东新城涨幅却不到1%。

各板块房价基准线在哪儿？

专家：个盘大涨、整体难涨将成趋势

2015年的土地市场中，杭州市中心、滨江区、桥西等核心区由于供应稀缺，导致成交楼面价过高，多数地块的溢价率超过50%。

拍出高价地块的区域，正是涨价的主力军。据统计，2015年，不少区域房价都由于周边竞品稀缺或周边已无新盘等原因出现了环比上涨，甚至远远甩开其他区域。譬如奥体博览城、滨江区政府、桥西、钱江世纪城、萧山开发区、钱江新城、申花以及城东新城等板块。

此外，在新发布的《读地手册》中可知，2016年杭州整体推地量较小，仅于去年全年成交量持平，但仍不乏优质地块。这些宝地分布在翠苑、湖墅、南星、文晖、申花、景芳三堡、奥体、之江等多个热点区域，入市后或将创造较高溢价。

整理杭州40余个板块发现，尽管2015年杭州整体价格上涨，但是在17个“优质”板块出现上涨的同时，20余个“劣质”板块出现了下跌。2016年，这种分化将随着高价地的拍出会更明显。

有专家表示，2016年多个板块将面临价值重估。譬如，武林壹号均价是主城区的3倍，位于2015年主城区成交金额榜首位，主城区或将面临价格体系重新塑。满足存在大量次新房（说明该区域需求旺盛），城市自然延伸地带不可跳跃这两个条件的板块，价格天花板就很有可能抬升。而结合目前土地市场拍卖结果来看，桥西、滨江、钱江新城、上塘板块的地价和售价或许已达到上限；西溪蒋村、申花、文晖、钱江世纪城、城东新城板块的地价和售价尚可突破。

该专家也表示，其实目前杭州新房市场两极分化的趋势已经非常明显，但是去库存的大环境短期不会变，即便热门板块涨价，楼市整体行情还是以稳定为主，众多刚需楼盘依旧主打高性价比。比如，下沙大学城北、之江转塘、运河新城和长睦依然是主城区最低价的区域，价格平稳。丁桥长睦板块同样如此，即便在刚需最为集中也最为热门的未来科技城，目前在售均价与前期基本平行。

对于后市，今年将延续利好态势，政策效应对于需求端刺激仍然显现在初期，所以到目前为止量能持续在高位运行。随着政策效果的递减，量能也将逐步萎缩，预计2017年开始进入“理想入市”阶段。G20峰会前对杭州的预期达到最高，2016年9月峰会后将逐步回落。但2016年成交量仍然乐观。

至于价格，未来几年将出现个盘大涨，整体难涨的趋势。有业内人士称，按照杭州政府的一贯思维，未来必将在地铁沿线出让大量宅地，增加供应量。地铁线路的增加导致客户替代性增强，区域价格被抺平，同时远郊回流客户会导致外围价格难有涨幅。其他城市的地铁快速发展经验告诉我们未来几年房价难涨，但是GDP将快速增长，城市能级不断提升，投资机会增加。