杭州楼市连涨5年的库存，终于降了

　　2015年已经过半，对于杭州楼市来说，是几家欢乐几家愁。看着市场上成交很活跃，但数数看成交热闹的却没几家；价格粗看没有太大变化，但其中却暗藏玄机：拥有市场话语权的热盘要么是以价格取胜，要么是高端改善精装房源。

　　一个重要的信号是：从2010年4月出台楼市调控“新国四条”政策至今5年有余，中间经历了金融和楼市政策的各种收紧又放松，杭州楼市一路上扬的库存终于有了调头向下的苗头。

　　连续三个月成交上万套

　　楼盘成交呈二八现象

　　根据钱江晚报购房宝的数据，刚刚过去的6月份，杭州市区成交套数达12512套，这也是今年第三个成交破万的月份。

　　2015年上半年，杭州共成交房源54425套，而去年上半年这个数字是29045套，今年上半年是去年同期的1.87倍。

　　为何会有如此高的成交量？从宏观层面来看，政策放松带来的利好对购房者的信心有提升作用。成交量不是到今年才突然放大的。转机应该从去年7月底楼市调控放松，即萧山余杭解除限购时就开始了。去年7月份及之前的每个月成交量最高也不过在6000套左右，进入8月份，猛增至9432套，随后这个数字一路走高，在2014年的12月份，曾经达到过13171套。2014年全年的成交量达91336套，而当年后面的五个月贡献了全年6成的量。

　　从市场层面来看，老盘大盘的热销对成交量的提高起了重要作用。记者统计，杭州主城区、萧山区和余杭区各自成交套数榜单的前十名成交量加起来，30个楼盘共成交了13662套房源，占了总成交套数的四分之一。并且，榜单中新开盘楼盘并不多，占据榜单的还是去年就热销的热盘。比如华元欢乐城、欧美金融城、绿都御景蓝湾、运河宸园等。

　　房价看着没怎么涨

　　其中暗藏玄机

　　今年很多购房人群从之前的观望到有了进一步的动作，看房时也多了几分坚决。他们最关心的是：房价到底是涨了还是跌了？

　　让我们先来看钱江晚报购房宝的数据。2015年上半年，杭州市区签约均价为16267元/平方米，而去年同期为15584元/平方米，再往前推，2010年上半年的签约均价为16061元/平方米，和今年价格差不太多。这不禁让人唏嘘感叹，地价在不断上升，而房价却停滞不前，让开发商们怎么活？

　　大多数开发商的日子显然不好过，因为他们都是贴地在飞行，即使热销也乐不起来。但是再仔细研究下发现，杭州的房价均价虽然没怎么变，但其实楼盘情况并非铁板一块，背后有涨有跌。

　　比如位于大江东的新世界琅琴湾，之前归属于萧山区，上半年共成交了495套房源，签约均价6627元/平方米，算是卖得不错的楼盘，但3月份后大江东被划归为主城区，虽然和主城区总成交套数比起来九牛一毛，但是正是大江东板块以及丁桥、下沙等偏远板块的低价销售，拉低了主城区的成交均价。

　　另一方面，今年对二套房认定政策的放松，激发了相当一部分改善类购房者的需求，这一点在主城区的高端精装改善盘中表现得尤为明显。像运河宸园、西溪诚园、春江郦城等盘不仅在成交金额前十榜单中榜上有名，也同时出现在签约套数前十榜单上，高端盘的成交可用喜悦来形容。

　　刚需盘的房价确实拉低了杭州市区签约均价，但改善盘的成交量上升又拉高了签约均价，看似没怎么涨的房价，其实是不同楼盘形成的合力铸就的。

　　“喜大普奔”

　　涨了五年的库存终于降了

　　15万余套的杭州商品房库存量，就如同“达摩克利斯之剑”，压得杭州楼市喘不过气。更让楼市感到压抑的是，这个库存量五年来一直呈上涨趋势。

　　好在今年的第二季度，这个看起来不可遏制的上涨势头终于现出了疲态，有了下行的迹象。在2015年4月，市区商品房库存为159378套，5月份减少了1300多套，6月份又减少了4000多套。虽然和总量比起来微乎其微，但连续两个月的下降还是给了市场一个正面的信号：在连续几个月的热销后，库存终于开始掉头向下了。

　　往前翻杭州的商品房库存量变化，从楼市调控以来的数据趋势还是很让人惊叹的：2010年3月调控前，杭州主城区的商品房库存仅11504套，而如今的库存为77050套，短短5年时间，涨了7倍之多。

　　在现有的库存量中，余杭区值得一提。余杭区今年年初最高时曾达到近5.9万套，但如今库存减少了5800套左右，降幅接近10%，呈现明显的下降态势。这与余杭区今年以来迅猛的去化有关。在杭州2015上半年市区签约套数前十榜单中，前四位均被余杭摘取，分别是万宝城、华元欢乐城、滨江万家名城和欧美金融城(EFC)。但是，余杭区的部分板块库存仍然压力山大。比如临平、临平北；崇贤板块、以及五常中泰乡板块等。

　　记者手记

　　没了普涨，买房更要眼睛亮

　　成交量一涨，不少购房者的心又开始骚动，尤其是在股市里赚了些钱的市民，最终还是觉得把钱换成不动产更靠谱。

　　但是买什么样的房子好呢？我这里有个建议。如果你对价格比较敏感，一定要买觉得划算的房子，同样是降价出售，可以看看现房和准现房。因为这样的房子降价，品质如何已眼见为实；而那些刚开盘就大幅降价的项目，为了保本，基本会有偷工减料的事情发生，到时吃亏的还是购房者。

　　如果是购买改善房源，建议货比三家，不要让购房变成“冲动型消费”。其实哪个楼盘好，看楼盘的人气度是不错的判断，如果这个楼盘开盘前人气一直很旺，认筹率也比较高，而开盘当天价格还算合理的话，基本会有不错的销量。上半年人气因为刚刚蓄起来，热销的改善盘以老盘为主。下半年，购房者的可选余地就大了，会有相当多的新楼盘上市，可以好好挑一挑。

　　虽然楼市成交量欣欣向荣，库存量也开始下降，但“排排坐，分果果”的时代已经过去了，对购房者来说，更应擦亮眼睛，选好心仪的楼盘。记者 赵红燕/文 梁津铭/制图