杭州楼市：库存回归正常 目前已进入市场敏感期

    开盘放在体育馆里，座无虚席如明星演唱会，还得摇号；这厢刚拍出一块高价地，周边楼盘便立即来个“封盘”，销售员第一时间在朋友圈里发出早已制作好的海报：“我们即将涨价”……

    2016年上半年，这一幕幕富有戏剧性的“楼市故事”在杭州反复上演。是的，杭州楼市经历数年沉寂，又热了起来，而且是大热。商品房成交套数、面积、金额三项指标、二手房成交套数及土地成交金额，均创下历史最高纪录，“史上最火半年”头衔当之无愧。

    不过与北京、上海、深圳为代表的一线城市，及苏州、南京、厦门、合肥等部分优质二线城市房价大幅跳涨相比，杭州楼市显得相对理性也更加成熟。

    楼市预期明确改变

    以下这组来自浙报传媒地产研究院的数据，为我们勾勒出上半年来杭州楼市的“全景图”：

    ——杭州市区（不含富阳区）新建商品房成交97345套，成交面积995.1万平方米，成交金额1667.6亿元。甚至超过2010年至2014年这5年间任何一年的全年成交量。其中，主城区商品房成交面积为427.7万平方米，余杭区商品房成交面积为349.5万平方米，萧山区商品房成交面积为217.9万平方米。

    ——显性库存从2016年年初的16.7万套，下降到2016年6月底的13.5万套。实际库存净流出334.5万平方米。市区商品住宅存销比，以近一年的去化速度算，只有6个月。

    ——新建商品房成交均价为16758元/平方米，同比上涨3.3%。其中，主城区成交均价为22294元/平方米，余杭区成交均价为11507元/平方米，萧山区成交均价为14315元/平方米。国家统计局6月的数据还没出来，但5月杭州新建商品住宅价格指数环比上涨2.5%，同比上涨17%。

    ——二手房成交34111　套，同比上升56.9%，创历史同期新高，且已超出除2009年和2015年以外的其余年份的年度成交量。

    ——土地共计成交77宗，总出让面积266.1万平方米，总可建面积660.6万平方米，总成交金额810.1亿元，创历史最高纪录，居全国第一。

    若要追溯本轮楼市启动的原点，恐怕要回到2015年末，面对经济下行压力，中央经济工作会议提出了“去库存”。春节前后，除了降首付、降契税、营业税等多项政策急切出台，货币信贷也趋向宽松：2016年一季度央行公布的数据，新增信贷额达4.61万亿元，已超过2009年一季度的4.59万亿元。

    于是，人们的预期发生了180度转变。更确切地说，这是自2011年初限购限贷以来，大多数人对房地产市场预期的首次明确改变——房价要上涨，甚至可能大涨。以北京、上海、深圳为代表的一线城市，苏州、南京、厦门、合肥等部分优质二线城市，房价大幅跳涨。

    对杭州而言，有近一年来月成交均破万套的“长期酝酿”，有政策和货币的“春风吹暖”，再加上外围市场的涨价效应这个“星星之火”，“刚需”们坐不住了；股市低迷、投资无门的改善兼投资型需求及部分纯投资性的“热钱”，也同时涌入楼市：3　月，杭州市区商品房成交，刷新历史所有月度纪录，创下近2.5万套的天量，此后的4、5、6月，成交量依然保持在近2万套高位。4个月，包揽了历史月度成交前四。

    高成交量下，库存基本回归正常。如果以2016年上半年月均销售速度，杭州市区商品住宅库存消化仅需5个月，下城、滨江、下沙等区域，未来或将面临无房可售的局面；酒店式公寓库存消化需约11个月。但写字楼库存消化需约38个月，商铺库存消化需约39个月，是库存积压重点。