市场往往很戏剧化——试图改变预期的时间可能会长达半年甚至一年，但预期改变，也许只发生在一瞬间。
这几天杭州的楼市，也像天气一样，经历着从冰雪消融到春暖花开，只要一个周末。大家突然发现街头树上开始缀满洁白的玉兰花，一些特别热门楼盘的房源销控表上，已经贴满了红色的“已售”标签。
2月的最后一天，这股暖流还在升温：杭州正式公布上周公开征求意见的楼市“杭十条”、央行宣布3月1日起降准0.5个百分点。
“杭州楼市总体运行正常，去库存政策起效，市场正在回暖。”这是业内普遍的共识。
猴年首现“日光盘”
市场预期已明显改变
上周末有一个在微信朋友圈广为人知的故事，来自绿城杨柳郡二期开盘现场：一张满屏皆红、所有房源售罄的照片，1400多组客户摇号抢388套房源，不到半天时间就销售一空。
这一猴年首个“日光盘”，成为新政下杭州新房销售的一个缩影。
从2月22日营业税、契税调减政策正式实施到2月28日，市区共签约新建商品房2894套，环比暴增138%，签约总面积29.4万平方米，签约总金额46.6亿元，环比分别增加了131%、125%。其中，新建商品住宅共签约2470套，签约总面积26.3万平方米，签约总金额41.9亿元，环比分别增加了153%、153%、161%。
截至29日20时，市区当天共签约新建商品房824套，二手房238套。
“大家对后市的预期发生了变化，再加上北京、上海、南京等城市的涨价效应，使得购房者的需求被激发。看的人越多，买的人也就越多，变成需求后又进一步放大。”双赢机构章惠芳这样解释上周的数据。
“市场预期改变了，这一点非常明确。”浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员丁建刚说，“市场特点就是这样，试图改变预期的时间可能会长达半年甚至一年，但预期改变，只发生在一瞬间。”
二手房行情太猛
中介觉得不会持久
永康人老杨，在老家过完元宵节后就匆匆赶到杭州，此行只有一个目的——买房！
老杨原本在杭州有套房，为了给秋石高架让道，成了拆迁户。除了一笔可观的补偿款外，老杨还享受到一笔货币化安置的“红利”：一年内在杭州买房，再奖励7%。
朋友圈里，上海、深圳楼市疯狂上涨，杭州楼市也在升温的各种消息满天飞，老杨再也坐不住了。整整一个星期，老杨穿梭在杭州各区域看房。星期六，他给在杭州工作的儿子下了道死命令：必须陪我把房买了！
但如今二手房的价格，让老杨看不懂：一套30平方米的房子，年前叫价60万元，现在房东说80万元；一套四季青的采荷小学学区房，从80多万元涨到了110万元，中介还在催促赶紧定下来，“现在这种带学区的老房子，从挂出到成交，不会超过一个星期”。
据老杨观察，二手房总体涨幅大约只有5%，但自己看中的都是面积小、带学区的抢手房，总价低又好流通，对市场的反应自然百倍敏感，上涨幅度也就远超整体水平。
在去滨江看房的公交车上，老杨还“旁听”到两名丽水人在聊天——他们也是专程来杭州买房的。这更给老杨一种急迫感，他再也不犹豫了，上午10时在拱墅区看的房，下午3时就签了合同。
据透明售房网显示，从22日税费政策施行以来，杭州主城区二手房成交从春节过后不到百套，上升为100多套，上周六开始突破200套。
“最害怕这种来势汹汹的行情。”在杭州做了8年房产中介的口碑之家南星店陈经理，对现在这种买方焦虑、卖方或涨价或惜售的所谓“卖方市场”并不乐观，“像现在这种行情，顶多持续一个月，接下来会降价的。二手房价，还是慢慢涨才好。”
与2009年比大不同
结构性库存分化严重
已经有些人拿目前的杭州楼市，在与2009年的楼市比、与现在上海楼市比了。但真的有可比性吗？
“杭州还是属于高库存的城市，属于需要去库存的城市。上海的库存只够销售3.8个月了，完全不一样。”丁建刚用数据说明，“2009年尚处于住房的短缺时代，2009年杭州市区商品房可售房源2.3万套，仅为现在的1/7，住宅可售房源仅1.3万套。”
“上海的库存量，让购房者越买越恐慌，越恐慌越要买，就是涨价的节奏。”章惠芳分析杭州的库存后认为，杭州库存总量还是很高。截至2月28日24时，杭州市区新建商品住宅可售套数为93139套。对比2015年底的库存量，这个数字在继续下降，按近期每月上万套的成交量，去化周期已明显缩短，这说明对楼市去库存下的“药”，奏效了。
但另一方面，结构性库存分化严重。章惠芳说：“有些板块要去库存，还有些板块，不是去库存而是得增库存。”这也就是2月29日杭州市政府办公厅下发《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的通知》中，第一条就是要优化商品房土地供应，要“对于商品住宅供应明显偏少、房价上涨较快的区域，加大商品住宅用地供应；对商品住宅供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的区域，适当减少或暂停商品住宅用地供应。”的原因。
刚需改善是主力
追求保值者慢慢入市
“这波楼市行情与2009年相比，最大的不同，就是少了很多投资客。”绿城杨柳郡楼盘策划马经理观察了周六来摇号的买房者，得出了这样的结论，“现在，一个楼盘能不能热销，与其本身的品质有很大关联。我能够真切地感受到，目前市场对产品的定义非常清晰，买房更关注今后要在此处过怎样的生活，所以品牌、交通、学区好的房子，就容易受到追捧。从这点也可以看出，买我们房子的人，绝大多数是自住或者自住加投资，刚需和改善性购房都有。”
滨江房产副总经理朱立东说，上周末，滨江的房子也在大卖。比如，位于闻堰的东方海岸，这并不是一个新开的楼盘，但是两天的预定量都是在10套以上；城西的西溪之星，有一些新房源推出，三天时间预定了155套；钱江新城的高端楼盘城市之星，尾盘的最后几套也卖完了。除了杭州，滨江房产在平湖、衢州的项目，春节后的预定量也明显增加。
“现在买房的人，最大部分是刚需，然后是不同层次的改善型需求，两者相加，占到购房人群的八成以上。”朱立东认为。
市场普遍认为，现在热销的房型有两种，90平方米刚需房是主力，另一种是改善性住房。改善性需求前几年一直被积压，去年“330新政”有了“粮票”后开始暴发，这类需求中，高端需求人群更挑剔，不是单一地看价格，还要看楼盘、看位置、看开发商。还有国家放开二胎后，一些人对130平方米左右的四房或者小四房的改善需求会增长。
朱立东也观察到，今年还有一部分原来可买可不买，或者手头二手房卖掉以后有了资金还希望买房自住并兼具做为保值资产功能的购房者，最近也在慢慢入市。
“真正投机的炒房客有，但不会超过1%。”朱立东分析说，原因有两个，一是炒房要有价格差，目前房价还处于一个稳中有涨的态势，利润不多。另一个，炒房要付出税费成本，目前虽然降了税费，但总体仍还不是很低。所以，纯投资的炒房客凤毛麟角。（记者 方臻子）
杭州楼市：去库存节奏加快，热中有冷结构分化 -
杭州09:46 01.03.2016 浙江网
