成交已破10万套，杭州楼市却很拧巴

龙巍 摄

    一边是争相高价拿地，一边是库存高企，背后到底是怎样的市场逻辑

    据钱江晚报购房宝指数统计，就在11月4日，2015年杭州楼市成交破10万套。这样的成绩历史上也只有2009年有过，当时杭州全市成交111280套。在火爆成交的背后，开发商们的自信心也屡屡爆棚。10月30日，中国金茂豪掷38.8亿元拿下滨江中兴单元R21-06地块，溢价率高达66.05%；距上一个地王出现仅三天，滨江板块宅地楼面价再次被刷新，成为板块“新地王”。

    但是先不要乐观，截至11月4日，杭州市区（包含余杭、萧山）库存高达164660套，一边是土地市场火热，另一边库存却依旧居高不下。这背后，是不是一个扭曲的市场？接下来的杭州楼市将呈现怎样的走势？

    连续两个月成交破百亿

    杭州地王频现

    刚刚过去的10月，杭州土地市场的焦点无疑是滨江板块，三天连续出让两宗宅地，两破楼面价纪录。

    10月27日，绿城与九龙仓联合体以溢价率71%拿下滨江34号临江宅地，总价16.25亿元，楼面价21046元/m2，刷新2009年由明月江南所创下的15397元/m2楼面价纪录；但两天后，这个纪录再次被刷新，经过56轮激烈争夺，中国金茂以21512元/m2楼面价拿下滨江中兴单元宅地，成为该板块的新地王。

    早在9月，因为今年10月1日的预售新规，杭州土地市场集中爆发，不少板块都出现高溢价率地块。文晖单元便是其中的热点板块，万科和朗诗分别以溢价率36%和37%拿下两宗宅地，楼面价均超过17000元/m2，此前周边地块拍出的楼面价基本在12000~14000元/m2。上塘单元亦出现高溢价率地块，阳光城以15111元/m2的楼面价成交，而与其紧邻的中铁建国际城2010年平均拿地楼面价只有10269元/平方米。

    相关数据显示，10月份杭州土地市场延续上月的热度，共成功出让六宗宅地，累计成交额100.2亿元，这是继9月后，本年度第二次单月破百亿。

    在9、10月份频出的高价地，大多位于成熟区域，较有利于房产开发，“滨江区的两块地，是目前整个板块配套最齐全、交通最便利的区域，还有阿里巴巴、网易等一大批高新技术产业公司，购买力强。有那么多开发商看中也在情理之中。未来好的地块肯定还会‘抢’，但对于条件一般的地块，开发商估计会更谨慎。”参与滨江两宗土拍现场的一位开发商向记者坦言。

    “另外一点，可以明显看到，9、10月份拿地的开发商基本是大牌房企，地块总价基本都在10亿元以上。像中国金茂、万科、朗诗、九龙仓等都属于补仓型，中小房企基本退出了争夺。”一位业内人士告诉记者。

    成交量“七连万”

    16万余套库存依旧是难题

    看上去开发商们信心十足。购房宝数据显示，10月份杭州市区商品房成交量达到了11931套，连续7个月成交套数破万。全年成交已破10万套，上一次全年成交量破10万套，还是在房价狂飙的2009年。

    成交火爆、拿地激进的同时，另一个数字或许更值得关注。截至11月4日，杭州市区商品房库存量达到了164660套，达到了历史高位，一度还曾冲破17万套。即便按照月均成交万套房源的销售速度估算，将这些库存去化完毕，仍需一年多时间。回头看2009年，当时市区商品房库存仅22204套。

    相比供应量紧俏的滨江，杭州有的板块库存严重。透明售房网数据显示，截至11月4日，杭州主城区住宅可售房源38624套，城东新城为10887套，几乎是主城区可售房源的1/3，供应量之大可见一斑。