杭州土拍规则生变：取消现房销售

    昨日，杭州主城区一口气挂牌9宗地块，其中涉宅用地多达6宗，分别位于下沙、转塘、祥符以及申花等板块，将于8月14日出让。

    此次挂牌公告中，最醒目的一处，便是杭州土地出让规则变了——“溢价50%须现房销售”的条款删除了。

    如此一来，这些涉宅用地在今年推出后，预计明年就能进入市场，缓解当下杭州楼市的供需矛盾。

    当前住宅去化周期4个月

    新政将增加有效供应

    对于“取消现房销售”这一政策调整，杭州市国土资源局相关人员向钱报记者回应：“有变化才符合市场规律。”

    回顾今年3月24日后以来的杭州土地出让，主城区共出让十宗涉宅地块，其中有九宗必须现房销售，在两年内无法形成有效供应。这在一定程度上反而助推了供应不足、房价上涨的预期。

    事实上，随着近期杭州楼市成交量不断放大，库存已再次大幅度下降。

    据中国指数研究院统计，截至7月12日，杭州市区（不含富阳）住宅库存仅为31587套。按照2017年上半年47288套的住宅去化来算，当前住宅库存去化周期仅为4个月。

    此外，据钱江晚报购房宝指数研究院不完全统计，虽然已释放签约量，但依然有不少房源没有完成网签。严格意义上实际库存还要少得多，去化周期更短。

    浙江中原地产首席分析师荆海燕分析：“这次推地传达出的信号很清晰，就是要尽快增加市场有效供应。首先是加大土地供应，这会是下半年杭州土地市场的主旋律；其次是悄悄取消现房销售限制，这能保证出让的项目及早入市，切实缓解当下的供需矛盾。

    从这次主城区进一步加大推地量，以及调整出让规则来看，原本的供求紧张局面，将得到一定程度缓解。

    土地出让规则变化

    房企有喜有忧

    另一方面，对于土地出让规则的调整，直接影响的便是拿地开发商了。

    一位还未在上半年拿到地的开发商表示：“会更积极参拍，估计竞争也会更大。”

    但也有开发商人士预测：“现在没有了‘现房销售’这一预期，地价很有可能会下来，因为原本房企重金拿地，是豪赌杭州的明天，预期的是三年后的房价。”

    “而且，现在拿地的开发商会比上半年拿自持地块的更早推出房源，而明年应该是调控出效果的阶段，对于房价上涨预期不会太高。”

    此外，他还分析，之前拿“现房销售”地块的房企，在拍地规则变化后比较被动，因为在项目上市前会有更多房源。本来他们觉得现房销售将是未来趋势，结果政策一调整，后续的市场战略又都不同了。

    附：杭州最近三次土地出让规则变化

    2016年9月26日起施行：

    一、当土地竞价溢价率超过100%（含）时，该地块竞得人应在签订土地出让合同起一个月内全额付清土地出让金。

    二、当土地竞价溢价率超过120%（含）时，除需满足上述第一款条件外，该地块所建商品房屋还需在取得不动产登记证后方可销售。

    三、当土地竞价溢价率超过150%（含）时，不再接受更高报价，转为在此基础上通过现场投报配建养老设施面积的程序并按照最高者确定竞得人、并需同时满足上述一、二款条件。

    2017年3月24日起施行：

    当溢价率达到50%时，地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。

    2017年7月12日起施行：

    本次挂牌出让宗地设定土地上限价格：溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。