杭州商业地产更需“去库存”

    当下浙江楼市，冰火两重天。住宅市场量价齐升，据透明售房网显示，3月份杭州新房签约量超过2.3万套。土豪们买起几百上千万的房子眼睛都不眨一下；然而，商业地产门可罗雀，没几个顾客上门，商业地产的开发商们，日子不好过。

    酒店式公寓和写字楼都属于商业地产，一直被冠以“去化老大难”等问题的商业地产，面临着巨大的困境，亟需进行供给侧结构性调整。

    有关统计显示，目前杭州商业地产面积是2581万平方米，在售面积约570万平方米，即将要上市的数据，达到了1998万平方米，如果按照每个月13万平方米销量，要16年才能去化。

    近日在杭州举办的“2016浙江商业地产创变峰会”上，业内专家分析原因：

    一、城市设计过度依赖商业地产拉动城市投资建设，使大量商业地产项目规划无序，盲目发展；二、开发商在住宅失去投机炒房的条件后，盲目转向商业地产；三、 商业地产同质化、个性化、差异化发展不够。经营模式老化，特别是电商冲击下面，利润和租金不断下降，加上历史遗留项目的叠加效应，使商业地产陷入开发与歇业的恶性循环；四、商业地产与互联网的探索发展无实质性突破。

    商业地产何去何从？

    新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷指出，当前全国商业地产待售面积约1.5亿平方米，全部去化需要19个月；而在建面积相当于近9年的销售面积；去年新开工面积相当于销售面积的2.44倍。“如果要去库存，就必须把新开工面积减下来，把土地供应面积减下来”，他建议，更需要控制未来商业用地。

    采访中，业内人士认为，当前的商业地产库存产品结构中，传统落后的产品供给过剩，能够为消费者提供有效需求的供给反而不足。“传统商业正在退化，它的服务功能被电商或者其他新商业模式取代和战胜，”商业地产必须重新找到它的市场定位。

    蓝城集团执行总裁傅林江说，“交投绿城明珠国际体量很大，又位于商业库存积压严重的钱江新城，当时大家都认为这个写字楼肯定不好卖。可现在来看，这个写字楼肯定会卖得很好。”据透露，近期有一家大型金融企业一下子买走了5.7万平方米体量。“我们的销售策略是整栋卖，主要做超前设计和差异化的配置。比如我们这栋楼最大的特点是打造了一个金库，大型金融企业一眼就喜欢了。”

    采访中，傅林江从自身经验谈起如何去化库存走销量，“我们在写字楼设计的时候，已经把未来的充电桩系统留好。我们预判未来五年以内，电动新能源汽车将会逐步替代我们现有的燃油汽车。如果地下车库里面没有充电桩系统的话，你的销量会出问题。也就是说，在设计的时候一定要有前瞻性，必须以人为本，充分考虑到客户的需求。现在的互联网思维、用户思维，用户第一，把客户的需求放在前面，销售一定没问题。”

    记者随后约访了部分商业地产专家。他们坦言，移动互联网、云计算、大数据、虚拟现实将在商业地产产业链中大行其道。传统写字楼和Mall必须转型，mall要从shopping变成living。