鸿伟摩尔杨建伟：杭州商业地产三大运营模式分析

　　联商网消息：近年来，中国商业地产发展迅猛。到2015年，中国商业地产开发量将达到5.64亿平米，购物中心突破6000座;2030年，将突破20000座。然而，相当多的商业地产在建成之后，存在着前期招商或者是后期运营的难题，除去运作能力的差异以外，项目运营模式选择不当是前述难题产生的症结。商业地产的运营需要精准的商业开发定位能力以及后期的运营能力。也就是说，针对具体商业地产，合适的运营模式的选择至为重要。

　　“商业地产运营模式的选择是为了更好地赢得利润，这也是企业的最终目标，因此所有的商业地产开发商都在寻找适合自己项目的运营模式。” 中国商业地产联盟专家委员—鸿伟摩尔董事长杨建伟先生强调。从鸿伟摩尔杭州市场研究数据可以看到，杭城比较大型的商业地产项目运营模式中最常见的是“产权出售、租售并举、只租不售”三大模式。

　 　一、产权出售模式

　　“产权出售”模式是通过整体或拆零销售，达到迅速销售、迅速回笼的目的。商业地产出售完成之后，开发商基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理。往往在预售阶段就开始销售，因此可以在最大程度上降低开发商的资金压力，并形成快速开发——快速销售——快速回笼——再次开发的循环。

　　这种模式中小开发商比较常用，因为这些开发商往往对资金较敏感。此种模式也大多在社区型商业中体现，主要原因在于开发商同时也是项目住宅开发商，由于受到资金压力的因素，秉着开发即销售的想法，在开发商业地产后，借鉴住宅开发的经验，以销售为目的，快速回笼资金。

　　虽然此种模式投资者也具备完全的经营自主权，但是商业运营的不确定性和商业管理公司诚信上的不确定性，对于投资者而言，使得选择这种模式的业主都具有一定风险。

　　 二、租售并举，灵活性和可控性皆有

　　开发商保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，并通过引进主力店，实行大面积出租与分割出售租售并举的模式。在合适的租售比例下，可保证开发商即可获得短期资金回笼，同时又能通过出租获得长期租金。通常情况下，开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小部分，往往将高楼层整体出租给品牌商家，以品牌商家为商场经营的主体，发挥他们的品牌效应，将底层好位置的商铺出售给小业主，由于主力店的带动，使得底层商业能以较高的价格售出，回收部分投资，小业主自主招商经营。对于开发商而言，收益=部分销售收入+部分长期租金收益。

　　此种模式对开发商的资金实力要求仍然较高，而且往往要借助主力目标商家已经具有的行业号召力，来提高商业地产开发后的市场口碑与向心力，以保证商业项目日后的运营成功。不过由于主力目标商家属于大面积租赁的类型，因此，在前几年来自租赁的收益并不高，甚至远低于市场行情。

　　但由于商业地产的优秀运营，物业自身升值可以对冲掉经营上的收益不足。这种模式能够迅速地确立商业地产项目的市场地位，提高人气。通过开发商与品牌商家的订单开发方式，双方的优势得以充分互动，物业升值的速率将是非常快的。

　　 三、只租不售，持续有效管理提升商业价值

　　“产权持有”模式，对于开发商的资金实力、商业运营与品牌，要求都很高。该模式是开发商自行招商管理，或者开发商委托专业商业运营公司招商管理。而整个商业能否形成规模效应，是日后能否为开发商带来良好的现金流的前提保证。因此，这种模式中，开发商自身的品牌与能力其实占据了很大的权重。

　　同时，由于商业地产的招商、运营到繁荣，乃至带来持续良好的经营收益，需要一个较为漫长的过程，这样就需要开发商具备相当的资金实力。这种方式中，如果经营过程中出现问题的话，往往对于经营收益乃至物业自身升值都会产生强烈的负面作用。其实在市场中，经常可以看到一些项目出现了以下的恶性循环，经营不善、商家退铺、租赁困难、物业经营收益受损、物业自身价值下降。因此，只有资金实力雄厚，拥有优秀经营管理人才的大型房地产企业或投资企业才会采用此种模式。

　　但是，只租不售的运营模式是国际商业地产运作的主流模式，与分散销售产权相比较更利于项目的长久持续运营。“只租不售、统一经营、统一管理”的运营模式，由专业运营公司提供系统有效的运营管理和服务，走可持续发展之路。对于开发商而言，收益=长期租金收益+商业物业升值收益。

　　商业地产运营模式优劣势分析

　　杨建伟坦言，商业地产选择运营模式最关键把握以下三个问题。

　　第一，开发商首先要考虑自身是否具备经济实力。自身经济实力不足，其选择的运营模式将难以驾驭。根据经济实力的大小，决定采用出售、出租，还是其他适合的运营模式。

　　第二，开发商应考虑自身是否具备运作商业地产的专业团队和人才。如果这些专业团队和人才缺乏经营商业地产的理念，只是简单地套用住宅开发的习惯性思维，不仅不能盈利，反而会导致投资的失败。

　　第三，要调整好开发商、运营商、经营者的利益分配关系。只有争取“多赢”，才能使整个商业地产的价值链能长期运转。由此可见，商业地产项目在资金充足的前提下，在开发完毕后，出售该商业地产并不是最好的选择。如果在开发完毕后，继续持有商业地产，则开发商或投资者既可以坐享物业的经营收益与升值，也同样可以把项目进行资本运作。如果一定要出售商业地产，最好的出售时机也不应在预售阶段，而应选择在商业地产运营相对成熟之后，这样才可以获得更高的投资回报。