宅基地使用权流转有了权利证书——浙江省瑞安市农村宅基地“三权分置”改革初探

8月17日，浙江省瑞安市农村宅基地“三权分置”改革使用权流转发证仪式在湖岭镇呈店村举行。呈店村是瑞安市农村宅基地“三权分置”改革的首个试点，本次流转涉及该村9户14间房屋，共颁发7本流转证书，期限20年，转入方为浙江逸墅文化旅游发展有限公司，这是全国首批农房（宅基地）使用权流转证书。

作为温州市农村宅基地“三权分置”改革试点地区之一，今年7月，瑞安市正式出台《关于开展农村宅基地“三权分置”改革试点工作的若干意见》等“1+10”政策文本，启动宅基地“三权分置”改革试点，旨在解放农村土地要素，打通资本下乡渠道，促进乡村振兴。

宅基地使用权可流转可抵押，解放农村土地要素

宅基地“三权分置”中的三权是指农村宅基地的所有权、资格权和使用权。宅基地“三权分置”，即落实村集体所有权、保障农户资格权、适度放活使用权。

　　长期以来，我国农村宅基地和农房只能自住，可以在村集体内部调剂流转。随着城市化进程加快，农村劳动力不断向城市转移，很多农户常年在瑞安城区或外地生活定居，农村出现了大量“空心村”“空心房”，造成土地资源的巨大浪费。

　　瑞安市在出台《关于开展农村宅基地“三权分置”改革试点工作的若干意见》等“1+10”政策文本的基础上，成立市级农村产权服务中心提供鉴证服务，细化金融信贷、财政补贴、改造审批等配套政策，颁发使用权流转证书，鼓励宅基地使用权流转“转”出规模效应。这标志着“三权分置”改革政策全面落地，是激活农村沉睡资源、助推乡村振兴的破题之举。

　　瑞安市积极开展土地调查，大力推进不动产确权登记工作，在“尊重历史、于法有依、于事有据”的原则下，创新性解决历史遗留问题，区分不同情形明确具体处置意见，目前，已累计完成农房（宅基地）确权登记22.1万宗，颁证率达96.5%，使宅基地集体所有权和农户资格权得到确认和保障。

围绕适度放活宅基地使用权，瑞安市研究出台了《瑞安市农房（宅基地）使用权流转登记管理暂行办法》，明确该市试点范围内的农房（宅基地）使用权流转为宅基地土地使用权和房屋使用权的流转，可以进行登记、抵押及再流转。

　　“宅基地三权分置，既保障了农民的基本居住权利，又唤醒农村沉睡的资产，也彻底改变了民间自发流转行为不受法律保护的现状。”瑞安市国土资源局相关负责人介绍，该市建立“多部门参与、全流程衔接”的闲置农房（宅基地）使用权流转制度，并开发闲置农房（宅基地）网上交易平台，由市农村产权服务中心对使用权流转进行鉴证，宅基地使用权流转进入“合法时代”。

　　在呈店村农村宅基地流转试点的基础上，瑞安市还确定了11个村庄展开市级试点，并制定“一村一方案一专班”方案，将根据东、中、西区域产业特色和发展方向，分类开展农房（宅基地）流转开发试点，让更多闲置的农房“活”起来。

　　“我自己已经搬到市区居住，子女也都在国外，两间老房子一直闲置。如今房子有人打理，还有租金，比过去闲置着好多了。”湖岭镇呈店村村民何调劲表示。

打通城乡要素流动中梗阻，畅通资本下乡渠道

瑞安市在宅基地“三权分置”改革的顶层设计中，注重结合瑞安实际情况，积极吸取多地经验，进一步拓展政策的覆盖面、参与度和实施度，举全市之力逐步形成了“政府搭台、企业唱戏、村民受益、金融支持、法治保障”的改革局面。

　　鼓励宅基地流转“转”出规模效应。市不动产登记中心对流转年限15年以上以及规模、业态等条件均符合的，核发农房（宅基地）使用权流转证书。例如，规模必须是5间以上，且业态符合发展休闲度假、居家养老、乡村旅游、农村电商、创新创业、民俗手工艺、现代农业等要求的，可由政府核发证书。但严格禁止以流转名义实施“私人会所”和“别墅”建设。

　　凭借农房（宅基地）使用权流转证书，可向金融机构申请抵押贷款。瑞安市金融办副主任蔡余萍介绍，通过流转从农户手中取得宅基地使用权的项目社会资本经营商，可将使用权抵押给银行申请贷款。转入方可向银行机构申请办理最高为资产评估机构评估值的70%的抵押贷款，为项目改造、经营等提供必要的资金支持。瑞安市金融支持力度走在全国前列，这次在2015年底被列入全国农民住房财产权抵押贷款试点的基础上，进一步引导银行机构开展农房使用权流转抵押贷款，更加健全金融惠农体系。

　　此外，业态发展良好可以获得资金奖励。市财政预算内每年安排不低于2600万元的旅游专项资金，重点用于闲置农房（宅基地）盘活激励。对达到评级等要求的客房和发展民宿达到相应规模的村庄给予资金奖励。

　　流转后的农房改造审批特设“绿色通道”。瑞安市制定了《瑞安市农村流转农房（宅基地）改造暂行管理办法》，允许转入方对闲置农房进行升级改造，允许在宅基地使用权范围内增加15%的建筑面积，并且开辟审批绿色通道，实行零缴费审批，简化流程，农房改造审批时限最长不超过3个工作日。

　　“原先租房或者建设投入过程中，害怕村民不支持或是中途变卦，现在有了这本证书，有了法律保障，还能凭证向银行抵押贷款。”浙江逸墅文化旅游发展有限公司负责人叶芳全说。转入方浙江逸墅文化旅游发展有限公司可凭农房（宅基地）使用权流转证办理抵押贷款，已获得瑞安农商银行的综合授信500万元，将农房改造成民宿的计划马上可以提上日程。

无论是建设美丽乡村，还是进行生态建设、实现产业融合发展，都离不开土地要素的坚实保障。瑞安市打通农房（宅基地）连片流转的渠道，激活农村存量资本，不但能破除城乡二元结构、让城乡走向融合，而且能有效吸引资金、人才、技术等要素流向农村，解决乡村振兴所需的资金、技术等问题，壮大集体经济，增加财产性收入，为助力产业兴旺、实现乡村振兴提供了新路径。此外，还会将先进业态形式和管理理念带到农村，而且，宅基地流转形成规模之后，有助于改善农村基础设施条件，还会进一步改善村容村貌，实现生态宜居。

来源：2018年8月27日《中国自然资源报》