力推新房租赁市场 “二次房改”草案初露端倪

刚刚颁布的《“十三五”规划纲要》中，第三十五章描绘了2016年~2020年住房制度转变方向——完善购租并举的住房制度。“以解决城镇新居民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，深化住房制度改革”。

在2016年两会期间，住建部部长陈政高在回答记者提问时透露，中央经济工作会议提出要明确住房制度改革方向，以满足新市民的住房需求为主要出发点，以建立“购租并举”的住房制度为主要方向。根据中央的要求，住建部会同有关部门进行了充分调研，反复征求了意见，起草了深化住房制度改革的方案，整个工作还在进程当中。

某研究院智库中心研究总监严跃进参与了购租并举模式的相关文件起草工作。“初步的草案已经在2016年元旦前交给住建部，起草的方案要经过反复论证，还要和国家税务总局、财政部相互沟通，最终才能颁布。”严跃进对中国房地产报记者表示。

需求催生“二次房改”

以1998年为起点的住房体制改革，停止了实物住房分配，开始了城镇居民住房货币化补贴政策。商品房市场得到了空前发展，而对中国城镇大多数中低收入居民来说，住房保障只能依赖政府。

与此同时，随着城镇化进程的推进，大量涌入的农业转移人口又带来了新的住房需求。政府很难有足够财力对多数居民提供住房保障，未来这一矛盾将更加突出。中国需要重新审视城镇居民住房体制，因此“二次房改”应运而生。

“我国居民住房需求从总量不足，到相对均衡，甚至出现了局部过剩，二次房改的时机已经到来。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉在接受中国房地产报记者采访时表示。

目前，我国率先进入存量住房时代的超大城市里，租赁住房人群占比已超过居住自有住房人群。深圳实际管理的2000万人口中，70%长期选择租赁住房。

李宇嘉分析，城市租房的主要有三类人群，一类是“刚需”买房前的租房；另一类是无法支付高房价而长期租房的白领（如“北漂”）；最后一类是农民工。

在住房存量时代，房价上涨预期减弱，住房租赁人群会增加，国际大城市租赁家庭占比在50%~75%。同时，在大城市的高房价下，毕业生、创业人群等被迫选择租房。此外，未来新型城镇化的重点，在于以农民工为主的外来人口“市民化”，这部分人群多数就业于服务业、建筑业、家政、环卫等领域，收入水平较低，绝大部分需要租房。

“购租并举”旨在建立中国房地产的第四级市场。在传统的房地产市场中，第一级是土地市场，第二级是房屋买卖，第三级是二手房交易，第四级就是住房租赁市场。

租房市场是蓝海还是不毛之地?

有相关机构测算，2014年住房租赁市场涉及人口在1亿以上，年租金已经突破1万亿元，这是一个巨大的市场，也是广大房地产开发企业转型升级的重要机遇。

早在2015年1月14日，住建部就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要积极培育经营住房租赁的机构，推动开发商从开发销售向租售并举的经营模式转型。同时，还提出推进房地产投资信托基金试点，吸引社会资本进入住房租赁市场。

一年过去了，新房的租赁市场依然不温不火，社会资本并没有表现出多大的兴趣。在商品房保有量居高不下的情况下，租赁规模化经营被认为是破解房地产开发企业库存高企难题的一个有效方法。

“发展新房租赁市场，同时消化过剩库存，看似一举两得，但企业规模化租赁还有一些难题。首先，全国主要城市租售比（每平方米月租金与每平方米售价之比）达到250倍左右，重点城市高达600~800倍。在社会平均收益率可以达到4%左右的情况下，投资租赁房屋的收益太低、投资回收期太长，远远赶不上新房开发销售业务。”李宇嘉表示。

“现在发展住房租赁市场，和前三级市场改革不同，推进要比想象的难。”严跃进直言。“房企没有积极性，专业投资机构也不热心。现在一种说法是让部分国企收购房企的库存房源，如果还是传统租房市场，让普通人投资房子，是没多大意义的。现在总体思路是让企业由卖房子向租赁房子转变，住宅市场效法商业地产的模式”。

李宇嘉补充道，目前私人“散租”规避房产税等税费后，尚可实现2%~4%的租金回报率，机构介入的话，必然面临各类税费，机构规模化租赁的成本收益更加不匹配。

效法国外REITs经验

REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。在国外，REITs通过资本市场向公众投资者发行。

严跃进透露，住建部对美国等地住宅租赁市场调研比较充分。引入国外比较发达的REITs产品，有利于促进住房租赁市场发展，有利于拓宽企业的融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。

但李宇嘉认为，目前信托投资基金（REITs）滞后，不具备企业规模化、专业化租赁经营的大环境。李宇嘉提出几种可以先行先试的类型，首先是北上广深中心城区的工业厂房，这类废弃的工业用地拿地成本低，政府给予优惠政策改造为公寓类住宅进行出租；第二类是大城市的轨道交通沿线，通过地铁公司打包建设地铁上盖及周边500米的辐射区域，适当提高容积率，建设供租赁的小户型产品。这也是香港地铁的成功模式，既可以减轻政府建设公共交通的财政压力，地铁公司也可享受租金和物业升值双重收益。地铁周边的人流量大，也保证了商业、广告和停车等收益，收益足够大就可以发行REITs产品，通过这种渠道解决了建设资金问题；此前北上广深的国资房企或城投公司，有可能成为REITs试点中的企业主力。这类企业大量承接了保障性住房和政策性住房的建设、运营任务，他们手中的政策性住房资产，可以作为REITs的打包资产。公租房REITs的条件在于政府掌握房源，没有土地成本。但租金回报相对还是比较低，在商业化不充分的前提下，REITs产品发行量不会很大。

严跃进预计，今年下半年住房改革方案可能会出台，但以“二次房改”的名义所做的住房租赁市场制度，担心没有企业愿意落实。

“或许住建部会成立一个全国性配套机构，不在于租赁房屋，这种机构提供融资、贷款和证券化服务。过去的公租房部门也可能承担一些社会房源的收储和租赁业务。”严跃进表示。

（来源：中国房地产网）