政府或不应回购商品房 住宅市场长期看供不应求

　　5月7日，中国社会科学院发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》。研究人员称，迫于财政收入下降的压力，地方政府出台支持房地产市场发展政策的可能性较大。可能实施的支持政策主要有两个，一是降低二套房贷的首付比例和利率，二是政府回购商品房作为保障性住房。这两大措施都可以起到消化房地产市场库存的作用。
　　根据国家统计局的数据，今年一季度末商品房待售面积为6.5亿平方米，相当于2014年商品房销售面积的54%。开发商的库存压力可想而知。而且，因为目前销售面积是负增长，待售面积还可能进一步增加。库存压力抑制了开发商的投资意愿，使房地产开发投资的增长率下滑到了个位数。这进而又使他们减少土地购置，对地方政府的土地出让收入造成影响。因此，诚如社科院的报告所言，地方政府非常有可能继续出台支持房地产市场的政策。上述两大政策，前者的目的是刺激购房需求，增加销售面积；后者的作用则是直接帮助开发商消化库存。

　　前者已经成为常规性的政策，后者在实施中则还存在一些问题，需要地方政府从长远出发，完善相关制度。
　　首先，需要考虑房地产市场长期的供求关系。回购商品房作保障性住房，是以房地产市场供过于求的判断为基础的。目前来看，这个判断是成立的，一些城市的商品住宅销售情况不好，特别是三四线城市。但长期来看，我国的住宅市场应该还是供不应求，整体上还需扩大供给。目前，城镇居民人均住房建筑面积略多于30平方米，还有提高的必要。最近10多年，房地产市场行情火爆，但供给增长其实是落后于需求增长的。
　　城镇人口10年增加了2亿多，如果新增的城镇人口要享有平均居住面积，10年间需增加城镇住宅面积60多万亿平方米。实际上，从2003年到2012年这10年，城镇新建住宅面积共75万亿平方米，其中商品住宅竣工面积为约60万亿平方米，扣除掉废弃的住宅面积，净增的住宅面积其实难以完全满足新增城镇人口的住房需求。前几年，住宅建设滞后于需求，这是住宅价格长期快速上涨的主要原因。近些年，住宅建设开始还清欠账，但考虑到新型城镇化还会使城镇人口继续增长，现在做出住宅市场已经供过于求的判断，似乎为时尚早。
　　其次，需要考虑市场发展和制度建设的问题。保障性建设的重要理论基础是“双轨制”住房体系——市场的归市场，保障的归保障。如果回购商品房作保障房，那就有政府为开发商“兜底”的嫌疑，不利于市场的自我调节和长期发展。另外，回购商品房作保障房还会遇到一些具体问题。例如，商品房的容积率一般小于保障房、建筑面积一般大于保障房，回购商品房作保障房会使保障房的标准提升，那就有可能增加不符合被保障资格的人占有保障房的可能性。总之，回购商品房作保障房，需要有相应的理论和制度作为前提。
　　推荐阅读：7省市政府回购商品房当保障房 法律依据欠坚实 法治周末 2015.02.04
　　“把房子卖给政府去——如果你要卖房子，挂单在中介机构卖不出去，现在多了一条路。”这是最近在福建省福州市流传颇广的一条消息。
　　1月24日，福州市下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》(以下简称指导意见)，提出该市市民手头上有多套商品房或安置房，可以卖给政府；由各区政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。
　　不只福州，法治周末记者查阅资料后发现，四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省市正在实施试点政府回购商品房。
　　地方政府在楼市上这一举动被中原地产首席分析师张大伟解读为“地方政府的救市行动”。
　　“一个值得关注的背景是，三四线城市的住宅库存自2011年开始一直增长，截至目前全国已有近6亿平方米的待售库存。”业内称。
　　上海金融与法律研究院执行院长傅蔚冈则对法治周末记者指出，目前一方面商品房处于大面积供大于求的状态，而另一方面政府又有建设保障房的压力，所以促使地方政府现阶段采取回购商品房来充当保障房。
　　资料显示，2015年，全国保障房建设任务为700万套，棚户区改造规模不低于470万套。
　　多地回购商品房当保障房
　　福州政府此次回购商品房举动早有先兆。
　　在福州出台指导意见的4天前，住房和城乡建设部(以下称住建部)部长陈政高在全国棚户区改造经验交流会上表示，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要，住建部要指导督促商品住房较多的城市，出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。
　　更早之前，2014年8月8日，福建省就规定各市、县政府可采取政府收储方式，积极稳妥收储商品住房作为保障性住房。
　　据业内人士介绍，政府回购适当面积普通商品房实现就近安置或者就地安置，成为完成保障房建设的一种手段。目前，湖南、成都、芜湖、嘉兴等省市在棚改中探索实施政府回购商品房的方式。
　　2014年8月，湖南省明确规定各地政府和企事业单位以及经济园区可购置适当面积的普通商品房，用于公租房和棚户区改造安置房。
　　安徽省芜湖在政府回购商品房一事上启动得更早。
　　数据显示，截至2014年11月芜湖已完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。
　　中国房地产研究会副会长胡志刚对法治周末记者指出，目前，一方面商品房的库存压力大，房地产市场急需消化库存，而另一方面各地政府每年有建设保障房的压力。另外，许多商品房和安置房由于没有达到购房者的需求而被空置，形成资源浪费。
　　“根据2014年6月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》，回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%(此前这一比例仅为20%)；而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元，若按40%的货币补偿计算，今年将有近2000亿元的资金用于回购商品房，形成近100多万套商品房的需求。这有利于缓解楼市库存压力，但是与巨大库存相比仍然是杯水车薪。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受法治周末记者采访时表示。
　　“现在通过出售给政府的方式有利于消化库存和减少建设安置房的需求，提高资源使用效率。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成向法治周末记者指出。
　　对此，陕西省社会科学院委员会副主任张宝道表示赞同。“政府通过回购商品房，促进保障房发展，解决低收入群体住房问题，起到稳定房地产市场和整体经济发展的作用，是一项一箭双雕的措施。”
　　政府回购商品房被指无法律依据
　　然而，政府回购商品房行动推进的同时，业内一直存在对这一行为的质疑声。
　　“商品房充当保障房之后，其回购价格如何确定？钱从什么地方来，是地方财政？还是中央拨款？如果是使用纳税人的钱去回购商品房，后卖给享受保障房的人群，是不是又重回福利分房的计划时代？如何保证其公平、公正？”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫说。
　　北京市盈科律师事务所高级合伙人李季先告诉法治周末记者：“目前各地政府回购商品房的行为没有明确的法律依据，从法理上来讲，一旦动用财政资金，都需要有法律依据。”
　　对此，韩长吉表示赞同。“该政策确实存在争议，存在权利寻租的空间，如今开发商建设的商品房存量较大，政府如何购买、购买谁的，以怎样的价格购买都存在不确定性，存在可以协商的空间。”
　　“政府回购商品房、安置房的行为至少应该有一个公开招投标的过程，比如说政府收购多少套商品房和安置房，收购多少面积，位置的选定，这样会更加公开透明。”胡志刚对法治周末记者说。
　　而张宝道则对法治周末记者说：“中央已有支持建设保障房的政策精神，地方出台落地政策是顺理成章的事情。”
　　今年1月6日，住建部下发《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，鼓励开发商售转租、地方回购商品房。
　　“如果政府在回购商品房时，开发商和手中握有多套房屋的业主都是自愿把房屋卖给政府的话，同时交易价格也是相互协商的情况，那从法律角度来看没有问题。”北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波对法治周末记者指出。
　　“现在需要担心的是这个过程中怎么去防止暗箱操作，因为回购商品房从某种程度上来看是政府采购行为，这是地方政府引入该项政策时，需要考虑的问题。”楼建波说。
　　尹伯成对法治周末记者表示，尽管目前法律依据暂时没有看到，但是政府应该拥有该项权利，福州出台的指导意见要求委托一家国有企业来完成这件事情，因此总体来讲还是政府出面，市场运作的事情，这是可行的，现在各地出台回购商品房的文件符合当下时局的需要。
　　回购商品房存操作难题
　　法治周末记者从多位业内人士处了解到，尽管7省市都在进行回购商品房试点，但是各地执行政策皆不同，特别是在回购价格的确定上。
　　福州出台的指导意见称，安置房以机构评估的平均价作为回购价格；而商品房的购买价格则以机构评估的平均价格为基数与开发企业进行协商洽谈，协商确定的价格原则上低于市场评估价格15%以上。
　　“从芜湖等地的操作流程来看，政府主要是以‘团购’价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房。”傅蔚冈对法治周末记者说。
　　业内指出，收购商品房用于保障房、将商品房转化为安置房，具体运作情况比较复杂，各地存在显著差异。比如，政府拿着财政拔款，只能收购什么样的商品房？被选中作为安置房的商品房项目，如何享受税费减免？正在建设中的商品房项目，哪些项目有资格半路搭车享受国开行支持？如何防范政府官员在挑选商品房项目过程中的权力寻租等等问题待解。
　　张大伟则对法治周末记者分析道，政府回购商品房存在收购价格确定难题，从定价的角度来说，二手房根本就没有统一定价标准，因为同样一套二手房，有需求和没有需求的购房者愿意支付的价格不一致。
　　“例如指导意见中提及的以低于市场价格15%的形式进行收购，既然存在市场价格，那开发商和个人为什么不选择卖给市场，而选择卖给政府？”张大伟说。
　　尹伯成告诉法治周末记者：“如何回购商品房把这个事情做好，需要遵循几项原则：一是遵循公平自愿的原则；二是信息公开，按照指导意见的做法需要做到对外信息公开；三是确保评估价格合理。四是选择国有企业时，国有企业需遵循保本微利原则。”
　　“另外对于小业主而言，政府对房源问题也无法解决。因为回购的房源是作为保障房的，但是如果是在居民区收购房屋的话，将会涉及到房屋如何认定权属等问题。”张大伟对法治周末记者说。