狂热的杭州“法拍房”降温了 有人割肉30万元悔拍

　　还记得一个多月前，钱江晚报曾经报道过《不限购的法院拍卖房，最近有点“疯狂”》吗？3月中上旬那会儿，淘宝司法拍卖平台上，法拍房屡屡爆出高价，不少房源最后成交价都远高于市场上二手房的价格。

　　当时，在采访中，有关专家预测将于3月20日开拍的一套起拍价为51万元的德胜新村45.4m2的老房子，“最后成交价很可能超过100万元”。果然，这套德胜新村的老房子正式开拍后，经过193轮激烈角逐，最后以163.5万元成交，溢价率达到了惊人的220.59%，3.6万元/m2的单价比市场价高出1万元/m2。

　　不过最新消息是，这套房子的竞拍者悔拍了，而悔拍的还不止这一套。楼市的持续调控之下，那种缺乏理性的狂热开始明显“退烧”。

　　只怪当时太冲动

　　最近已有4套法拍房悔拍

　　很多一直关注司法拍卖房的朋友，发现最近淘宝司法拍卖平台上新挂出来的几套房源看上去有点“眼熟”，定睛一看，咦，那套德胜新村的房子，还有那套亿城嘉园的房子，不都是3月份刚刚高价拍卖出去的房源吗？怎么又重新拿出来竞拍了？

　　“这两套房子，都是原先的竞买人悔拍了。”作为目前杭州最主要的网络司法拍卖辅助机构，杭州来拍网络科技有限公司管理着杭州80%以上的司法拍卖房，该公司法院服务部主管王路说，前段时间因为行情火爆，不少法拍房价格远高于市场价，但是不少竞买人拍到房子后，很快又后悔了，“最近我们这边已经有4套房源悔拍，除了德胜新村和亿城嘉园，还有大世界五金城的商业性质房源，以及广厦天都城温莎苑的房源。这么密集的悔拍，以前还从没碰到过。”

　　比如德胜新村这套房源，一拍的成交价格，折合单价已经高达3.6万元/m2。而根据杭州透明售房网的数据显示，目前德胜新村二手房的实际成交价格基本稳定在2.3~2.6万元/m2。其中，最新成交的一套德胜新村二手房房源，为4月29日成交，55.67m2，成交价140万元，折合单价约2.5万元/m2；即使成交价最高的一套二手房源(今年2月23日成交，82.62m2，260万元)，折合单价也不过约3.1万元/m2。

　　据悉，德胜新村这套法拍房一拍时的竞买者是一位外地客户。负责跟这位竞买人对接拍前咨询和过户、贷款等相关事宜的业务员小邓告诉记者，这位外地客户一直想在杭州买一套房子做投资，因为限购，竞拍前这位客户对这套房源可谓志在必得。由于起拍价低，该房源备受关注，共有44人报名竞拍，将近5万人次围观，竞拍价格扶摇直上。“其实这位客户原先的心理预期价格是130万元左右，但是别的买家不断出价，特别是在最后5分钟此起彼伏的叫价氛围中，很容易受刺激而导致非理性出价。这位顾客一直跟价跟得很紧，最后当163.5万元定锤时，他已经头脑发热了。”

　　小邓说，因为最后的成交价超过客户原先心理价格30多万元，客户后来越想越觉得这价格偏高了，自己买亏了，再加上家里人意见也不统一，后续市场走势又不确定，因此悔拍了。

　　调控渐入深水区

　　有网友支持杭州法拍房限购

　　王路说，从以往的经验来看，去年以前，法拍房一拍流拍的现象时有出现，但悔拍的情况很少见，即使偶尔有一两例悔拍的，也多是因为买受人在拍到房子后，发现房源需要二次过户(即原房东并未拿到该房源的产权证，买受人竞拍后需要两次过户才能取得产权：先替原房主办理一次不动产登记证，再办理一次原房主过户给买受人的手续)，二次过户往往需要缴纳物业维修基金、两次契税、增值税等，费用可能达到房价的10%以上，因此有些买受人会觉得这笔费用太高而悔约。

　　“但最近密集出现的悔拍，普遍是因为买受人觉得成交价格偏高了，不划算。”王路举例说，像3月29日拍出的亿城嘉园那套房子，150.3m2，成交价322万元，折合单价2.14万元/m2，仅仅略高于市场上二手房价格，对于很多愿意买个“购房资格”的人来说，这价格其实不算离谱。但是该房源买受人认为现在调控新政出来后，接下来房价有可能会下跌，再加上限贷后首付提高，贷款办理不顺，因此决定放弃。

　　至于大世界五金城这套房源，36.5m2，成交价25.2万元。当时该房源在司法拍卖平台上线的时候，法拍房行情火热，这位买受人事先都没来现场看过就交了保证金报名参加竞拍。拍卖结束后来收房，觉得房子跟自己想象中的相差太远，不满意，价格拍高了。

　　事实上，随着最近一个月来调控渐入深水区，法拍房的热度比起3月份时已经有所降低。钱报记者注意到，4月份以来，很多地段不错的房源，报名竞拍的人也只在个位数，跟3月份时动辄几十人的盛况已经无法相提并论。

　　王路说，很多竞买人的心态也发生了变化：一是对后市的房价走势开始看空；二是4月27日北京首次将法拍房纳入限购范围，对想通过法拍房来钻限购“漏洞”的投资客起到了“敲山震虎”的作用。

　　杭州后续会跟进北京出类似政策吗？业内人士认为，浙江在司法拍卖透明化这方面一直走在全国前列，司法拍卖房作为其中的招牌，应该不会轻易限购法拍房，目前来说也没有听到类似的风声。

　　而网友们多支持跟进。“同样的房子，凭什么法拍房就自带房票？这个漏洞应该补，否则钻空子的会越来越多。”还有网友深谋远虑地想到，如果杭州不尽快对法拍房查缺补漏，土地新政后要求自持的房源，开发商可能会走法拍途径，避开政策约束。

　　悔拍代价大

　　30万元保证金打水漂

　　虽说竞拍一时爽，但悔拍代价大。

　　根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，从2017年1月1日开始施行新的拍卖规定，其中对于悔拍的处理，明确拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还；悔拍后重新拍卖的，原买受人将列入黑名单不得再参加竞买。

　　去年以前，对于悔拍，买受人之前交纳的保证金，在依次用于支付拍卖产生的费用、弥补重新拍卖价款低于原价款的差价、冲抵本案被执行人的债务后，如果有结余的，结余部分会退还给买受人。而新规实施后，即使有结余，这部分也不予退还给买受人了。

　　像大世界五金城这套房源，因为保证金只需2万元，还可以任性一把。但是德胜新村那套房源的保证金是10万元，而亿城嘉园那套房源的保证金更是高达30万元，这样的悔拍成本不可谓不高。如果不是因为买受人资金筹集有困难，大多数情况下悔拍是很不划算的。

　　此外，根据最高法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，如果保证金低于重新拍卖价款与原价款差价的，还应予以补足。这意味着悔拍除了损失一笔不菲的保证金外，还可能额外再支出一笔费用。

　　对于多次悔拍的买受人，法院还可以联合网络服务提供者对其进行一定的限制。

　　因此王路建议，在参与司法网拍前，大家要明确内心价位，切勿盲目跟拍。最好能先找法院或专业的服务机构做好拍前咨询和指导工作。