投资较快增长 销售降幅收窄 ——2014年杭州市房地产市场监测报告

      2014年，杭州市房地产开发投资保持较快增长态势，房屋施工规模进一步扩大，商品房销售降幅持续收窄。但企业开发资金趋紧，去库存化压力依然较大。2015年全市房地产市场不确定性因素较多，需密切关注。

一、2014年杭州市房地产市场运行情况及特点

（一）房地产开发投资情况。

2014年，杭州市房地产开发投资首次突破2000亿元，达 2301.08亿元，增长24.2%，增幅比上年提高8.2个百分点。对全市固定资产投资增长的贡献率由上年47.3%提高到65.0%，上升17.7个百分点。

1 、非住宅类投资增势强劲。 2014年，杭州市完成商品住宅投资1337.02亿元，增长14.3%，增速比上年回落2.5个百分点，占全部房地产开发投资的58.1%，比上年下降5个百分点。非住宅类投资964.06亿元，增长41.0%，增速比上年提高26.2个百分点。其中，办公楼投资253.43亿元，增长50.1%；商业营业用房269.67亿元，增长54.2%；其他用房440.96亿元，增长29.7%。

2 、民间投资发展势头良好。 2014年，杭州市国有及国有控股房地产开发企业完成投资195.16亿元，同比下降19.5%；非国有控股企业完成投资2105.92亿元，增长30.7%，增幅较上年提高15.8个百分点。其中民间投资1716.41亿元，增长37.0%，增速比上年提高29.8个百分点。民间投资占全部房地产开发投资的74.6%，较上年提高7个百分点。

3 、保障性安居工程超额完成。 2014年，杭州市保障性安居房建设工作快速推进，全市实现保障房开工36534套，开工面积553.31万平方米；竣工36756套，竣工面积422.14万平方米。分别完成省年度开、竣工目标任务套数的121.0%和103.0%。

4 、房屋 施工规模不断扩大 。 2014年，杭州市商品房施工面积10504.80万平方米，增长12.6%。其中住宅施工面积5780.83万平方米，增长4.9%。房屋新开工面积2411.11万平方米，增长18.2%。其中住宅新开工面积1225.05万平方米，增长7.1%。房屋竣工面积1501.64万平方米，增长28.1%。其中住宅竣工面积928.01万平方米，增长9.8%。

5 、 市区投资增速领先于五县（市） 。 2014年，市区完成房地产开发投资2017.06亿元，增长26.2%，增幅高于全市房地产开发投资2个百分点，较上年提高10个百分点，占全市房地产开发投资的87.7%，比上年提高1.4个百分点；五县（市）完成房地产开发投资284.02亿元，增长11.2%，增幅低于全市房地产开发投资13个百分点，低于市区房地产开发投资15个百分点，较上年回落3.6个百分点。

6 、开发投资增速高于全国和全省。 2014年，杭州市房地产开发投资总量继续保持全省首位，总量比居第2位的宁波和第3位的温州分别多972.94亿元和1492.20亿元，占全省房地产开发投资的31.7%，比上年提高1.9个百分点。增速高于全国平均水平13.7个百分点，高于全省平均水平7.4个百分点，居全省11个城市第4位，较上年前移4位（见下表）。

2014 年全省11个城市房地产开发投资情况

（二）商品房销售及价格情况。

1 、商品房销售降幅逐季收窄。 2014年，杭州市新建商品房销售面积1121.13万平方米，同比下降1.6%，降幅比一季度、上半年和三季度分别收窄24.8、20.4和10.6个百分点。据市住房保障和房产管理局统计数据显示， 2014年，市区二手住房成交31981套，下降26.1%，降幅比一季度、上半年和三季度分别收窄34.3、23.3和12.4个百分点；成交面积296.34万平方米，下降24.5%，降幅比一季度、上半年和三季度分别收窄35.2、24.1和13个百分点（见下图）。

2 、商品房销售降幅小于全国和全省。 2014年，杭州市新建商品房销售面积继续保持全省第一，比第2位的宁波和第3位的绍兴分别多394.69万平方米和589.40万平方米。占全省的比重为24.0%，比上年提高0.7个百分点。销售面积降幅分别小于全国和全省平均水平6和2.7个百分点，居全省11个城市第5位，较上年前移2位（见下表）。

2014 年全省 11 个城市商品房销售情况

3 、房价同比持续下降。 据国家统计局最新公布的全国70个大中城市住宅销售价格指数显示，12月份杭州市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月缩小0.1个百分点，同比下降10.3%，降幅比上月扩大0.4个百分点，领跌全国；二手住宅价格环比下降0.3%、同比下降5.1%，降幅分别比上月扩大0.1和04个百分点。另据杭州市住房保障和房产管理局统计数据显示，2014年市区新建商品房成交均价15674元/平方米，同比下降8.6%。其中新建商品住宅销售价格15451元/平方米，下降7.5%。

二、当前杭州市房地产市场值得关注的问题

（一） 投资增长仍依赖土地购置费拉动 。 2014年，杭州市房地产开发企业完成建筑安装工程投资936.83亿元，增长16.2%，增幅低于全部房地产开发投资8个百分点。而土地购置费1097.03亿元，增长36.8%，增幅较上年提高19.4个百分点，高于全部房地产开发投资12.6个百分点。占全部房地产开发投资的47.7%，比上年提高4.4个百分点。对全市房地产开发投资的增长贡献率达65.9%，拉动房地产开发投资增长15.9个百分点。土地购置费用仍成为杭州市房地产开发投资增长主要拉动力。

（二） 企业 建设资金总体趋紧。 2014年，7月以来杭州市对房地产一系列的松绑，商品房销售有所回暖，企业资金回笼加快，但总体上房企的资金仍然偏紧。2014年，全市房地产开发企业本年到位资金3112.14亿元，增长7.2 %，增速比上年回落26.8个百分点。到位资金增速的明显回落，表明开发投资企业资金压力加大。同时，企业各项应付款快速增长，至2014年，全市房地产开发企业本年各项应付款增长52.8%，明显高于到位资金。其中应付工程款增长34.0%。各项应付款和应付工程款的快速增长反映了项目建设单位的资金紧张，今后可能会影响到工程建设进度，形成“半拉子”工程，并且对建筑企业的生产经营带来不利影响。

（三）企业经济效益明显下滑。 2014年，杭州市房地产开发企业盈利能力明显下滑。1-11月，全市房地产开发企业实现利税1261.23亿元，增幅由上年31.5%下降至-25.6%；企业亏损面达67.1%，比上年扩大0.8个百分点。

（四）库存商品房源明显偏大。 2014年，杭州市房地产市场新增供应量偏大，需求放缓，导致存量房持续攀升，去化压力不断加大。据市住房保障和房产管理局统计数据显示，截至12月底，市区可售商品房150792套，比上年增加37603套，同比增长33.2%；可售商品房面积1788.04万平方米，增长21.4%。存量房的逐渐堆积，使得开发商的资金难以迅速回笼，增加了成本与风险，在一定程度上打击开发商的投资信心。同时，存量房的堆积也就意味着购房者有更多的选择，加重了购房者对房价下降的预期和持币待沽的心态，从而使得市场更加不景气。

（五）房地产市场存在局部风险。 房地产交易中，开发商长期占据主动地位。一直以来，由于市场信息不对称，部分开发商在销售过程中故意隐瞒不利因素，在售房时未向购买人明示；部分开发商在开盘时夸大宣传楼盘的优势，比如预期区位优势、绿化率较高、配套设施齐备等等，吸引购房者、抬高房价，但购房者买房后，开发商所宣传的这些优势并不能兑现；部分项目采取分期分批开发，存在配套实施不能同步到位，房屋存在一定的质量通病，房屋漏水、渗水、开裂等现象时有发生。这些问题在楼市下行的情况下都会被暴露无遗，引起业主投诉、退房和上访，加上部分开发企业不能积极应对，容易激化矛盾。由于商品房库存较大，供过于求，开发商资金趋紧，易造成“烂尾”风险；开发商降价促销在目前商品房预售制度框架下，已购房者不能接受尚未拿到房就贬值的事实，容易引发群体性事件，这些都是影响社会安定的不稳定因素，需要引起高度重视。

（六）中小企业生存压力加大。 2014年，杭州部分中小企业因销售回款受阻、银行贷款困难、信托机构贷款成本高、库存压力大等原因导致资金链断裂，不得不选择退出房地产开发市场或者宣布破产。峰华控股集团富阳置业有限公司、浙江中都房地产集团有限公司、浙江清水湾置业有限公司等企业宣布破产；杭州鼎兴置业有限公司、莱蒙国际（余杭）置业有限公司、杭州八方安迪信实业有限公司、杭州宝顺置业有限公司等企业改变主营业务方向。未来更多的中小房地产开发企业将会面临资金的压力，经营风险加大。

三、房地产市场健康发展的对策建议

为促进房地产市场健康发展，一方面要保持调控政策的稳定性，另一方面要警惕调整中的潜在风险。目前杭州市应保持当前各项政策的相对稳定性，同时密切关注市场动向，必要时适当加以微调，调节供需关系，避免因市场调整可能引发的风险导致整体经济产生波动。

（一）保持房地产开发投资和经济增长协调发展。 维持房地产开发投资的适度发展和合理规模，保持房地产开发投资的规模与经济增长协调一致，有利于促进经济平稳增长，有助于促进房地产市场的长远健康发展。在制定宏观经济和房地产调控政策时，既要考虑杭州市经济增长，更要关注中低收入居民的住房需求，既要考虑短期经济效益，更要注重长远发展，做到规模适度，循序渐进，科学统筹，协调发展。

（二）建立和完善房地产市场调控的长效机制。 进一步完善房地产调控政策和手段，建立以税收和信贷等经济手段为主的长效调控机制，减少和避免使用行政调控手段，削弱和缩小短期调控政策对经济运行的负面影响和冲击，更多地利用经济手段调控房地产市场，促进社会经济和房地产市场的平稳运行和健康发展。

（三）做好保障性安居工程建设及管理工作。 进一步完善保障性住房建设，认真落实建设用地，多方筹集建设资金，加大税费支持力度，完善信息监测制度，确保保障性安居工程建设按时按量按质完成；做好保障性安居工程分配管理工作，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严把工程质量关、对象准入关、公平分配关，健全规划、土地供应、房屋质量、准入与退出机制，确保保障性住房真正用于解决中低收入家庭住房困难。

（四）落实差别化住房信贷政策，拓展企业融资渠道。 切实落实差别化住房信贷政策，支持刚性需求。在对投机性和投资性住房予以严格控制的同时，落实对首套自住性购房给予政策性贷款优惠，避免误伤刚性需求消费者；加大金融对房地产开发支持力度。积极开展银企对接，扩大银行信贷规模，争取银行对符合条件的房地产开发项目资金支持力度，缩短放款周期，加快企业销售回款速度，解决房地产行业融资难、融资贵问题。

（五）创造良好环境，引导理性消费 。 进一步强化政府服务职能，简化审批流程，提高行政效率，缩短办事时限，规范收费项目，帮助房地产企业解决好在开发建设中遇到的问题，促进其更好地发展；另外，还要坚持和强化舆论引导，深入解读国家各项政策措施，引导居民从自身实际出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供正确、客观的舆论支持。