省高院出台房屋执行中的虚假租赁认定标准   法院执行遇上“老赖”，最主要的手法就是查封、拍卖他的房子。但是有基层法院反映，几乎每次准备拍卖的时候，就有案外人跳出来说“这个房子我已经租了”。然而，法院审查后，很多这些租赁关系往往是被执行人与案外人的恶意串通，目的就是规避、阻挠法院拍卖。
　　昨天，省高院召开新闻发布会，对外公布了《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》（以下简称《解答》），以期破解房屋执行中的虚假租赁难题。

　　大量租赁关系存疑

　　去年杭州滨江那个“买房买出20年租约”的案子，相信大家都还记得。两个年轻人斥资200万元，买了锦绣江南的一套二手房，过户后却发现房里还住着一个租客，租约长达20年。
　　法院审查后发现，卖家与租客的租赁合同签订时间从2012年5月18日修改为2012年3月15日，之所以修改，是因为当年5月15日这套房子已经被抵押。另外，所谓的40万元租金实际上是卖家欠租客的借款。像这种以租赁关系为名、借款担保为实的案例，并不少见。
　　据浙江省银行业协会不完全统计，2013年至今，仅5大国有商业银行在浙分支机构，就遇到贷款时房屋抵押人承诺不存在租赁情况、但处置财产时案外人却出来主张租赁权的案件121件，执行标的额达17.7亿余元。
　　这些租赁关系有很多疑点，比如租赁合同落款日期在设定抵押或法院查封之前；未办理租赁登记备案手续；约定最长租赁年限；声称租金已一次性付清；出租人和承租人关系特殊等。
　　三门法院在处置一处某电气科技公司的房屋时，有担保公司主张对拍卖房屋有租赁权，声称1100万元租金已经一次补偿。法院审查后发现双方租赁关系确系虚假。
　　对于这种情况，申请执行人往往认为被执行人与案外人恶意串通虚构租赁关系来规避执行，要求法院不予采信。但法院囿于力量和手段所限，难以彻底查处，也无法从证据、法律上作出否定，只得“带租拍卖”，从而很大程度上影响成交率和成交价格，不利于债权人合法权益的及时有效实现。
　　省高院执行局副局长傅松苗说，“买卖不破租赁”制度保障了承租人的权益，《民事诉讼法》　也规定了案外人异议和异议之诉制度，然而目前这两个制度却被一些被执行人用来恶意规避、对抗执行，手段多样，且有愈演愈烈之势。

　　“占有”是认定租赁的标准

　　为破解虚假租赁难题，省高院今年9月制定出台《解答》，针对厂房、商铺、办公楼等经营性房屋，明确执行程序中从严审查案外人提出的租赁关系，应以“占有”作为认定租赁权成立与否的标准。承租人必须依据租赁合同占有房屋，开始占有的时间节点，必须是在案涉房屋抵押、查封前，而且必须至今占有，也即必须是在法院执行时仍然占有。
　　《解答》明确了5种情形可以认定“占有”：案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；　已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的；已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的；最后一条兜底条款，有其他确切证据证明已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。
　　对于租赁合同是否签订于案涉房屋抵押、查封前，《解答》同样采用客观性标准，明确4种情形下可以认定：租赁合同的当事人在抵押、查封前已在房屋管理部门办理租赁登记备案手续的；已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；已办理租赁合同公证的；有其他确切证据证明，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。
　　“这就在一定程度上堵住了被执行人与案外人通过倒签房屋租赁合同以规避执行的漏洞，同时也可引导房屋出租人和承租人主动进行房屋租赁登记备案。”傅松苗说。

　　虚构租赁关系或将被追刑责

　　不过，由于被执行人和案外人串通，在房屋被查封后制造占有的事实，申请人都很难证明开始占有的确切时间节点，法院审查把关也难以完全破除虚假租赁。
　　为此，《解答》提出，应引导市场主体在接受房屋抵押前查明现状，是否存在案外人占有等情况，并固定相关证据。法院在保全和执行环节，也应严格落实现场查封制度，即便采取“活封”的，保全、执行人员需亲赴现场查明房屋实际状况和使用情形。
　　同时，对虚构租赁关系、对抗法院执行的行为，一经查实，要依法对相关责任人员采取罚款、拘留，直至追究刑事责任等惩戒措施。
　　目前，已经有人因为恶意串通伪造租赁合同吃了苦头。林某到期未还银行贷款，成为被执行人后下落不明。瑞安法院对林某的抵押房产依法拍卖时，张某却声称在抵押前已经承租，租期为10年。执行法官发现可疑之处后着手调查，张某承认与林某恶意串通伪造租赁合同。张某因此被法院司法拘留7日。        

本文来源: 法院

22.10.2014  20:31