婚前个人房屋的增值及租金 属于夫妻共同财产吗？

浙江泽鼎律师事务所 主任 叶水荣

2006年6月，孙某和李某登记结婚。婚后李某将自己婚前的房屋出售，并用卖房款购买了某小区A房屋一套，总价款为18万元，房屋产权登记在李某名下。2011年8月，李某将该A房以44万元的价格出售。孙某婚前名下有一套B房屋，婚后一直用于出租，租金收入约72000元。2011年10月，孙某起诉至法院，要求判令双方离婚，并对夫妻共同财产依法分割，包括分割李某出售婚后所购案涉房屋的增值收益。李某同意离婚，但认为A房屋及其增值收益属于其个人财产，与孙某无关。孙某所有B房屋的租金收入72000元，应当作为夫妻共同财产进行分割。最终法院判决：1、准予孙某与李某离婚；2、孙某支付李某房屋租金收入36000元。

本案的争议焦点为李某名下的A房屋及其增值部分是否属于夫妻共同财产，孙某名下的B房屋在婚姻存续期间的租金是否属于夫妻共同财产。

根据《婚姻法》第十八条的规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产……”李某名下的A房屋系李某出售自己婚前房产所得资金购买，从财产的转化形态上看，李某的婚前财产由原来的房屋转化为了货币再转化为A房屋。货币形式和其他财产形态之间的转化并不改变所有权的性质，故李某在婚后用出售自己婚前房屋所得资金购买A房屋，不能机械地认为购房行为系发生在婚姻关系存续期间，该A房屋就属于夫妻共同财产，还应当审查购房的资金来源。由此，A房屋属于李某的个人财产，并非夫妻共同财产。

根据《婚姻法司法解释三》第五条的规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。” 自然增值，是指该增值发生的原因是因通货膨胀或市场行情的变化而致，例如夫妻一方个人婚前所有的房屋、字画、珠宝等随着市场价格的上涨而产生的增值。由于A房屋出售后的增值是基于原物交换价值的上升所致，是不以人的意志为转移的市场行为作用的结果，故应依原物所有权归属于个人所有，该增值部分认定为李某的个人财产。